仅呈福星集团银湖科技锻造吴家山商业新价值银湖科技吴家山地块发展建议2012-08商业机密声明本文内包含的资料属于世联地产的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。汇报内容1项目解析2发展使命3使命与现实——对地产市场、金融产业的调研与分析4价值主张——整体战略定位5产品主张——塑造魅力化产品项目解析地块区位位于武汉屈指可数的国家级经济开发区的台商投资区内，海峡两岸产业园规划中的商务区核心位置，紧邻吴家山城区；项目位置吴家山台商投资区吴家山国家级经济开发区?项目北侧地块为胜利队民房；?项目南侧地块为铁路线；?项目东侧地块为物料集散用地；?项目西侧地块为绿化公司用地；?在革新大道与十六支沟交汇处以南；项目地块间环境现状简述?周边多以待开发的地块和待拆迁的民房区为主，少部分零散的工业园；?南侧为一条铁路线；地块指标商业金融立项，总建面约80万平米，容积率4.0，由两个地块组成；地块指标商业金融用地,商业用地性质40年用地面积约300亩地上建筑面积约80万平米绿地率——容积率4.0限高——属性本案全部销售和规划指标的要求，决定其是金融、办公为主的金融服务型城市综合体，办公和金融物业的发展前景决定了项目价值??金融服金融服务务外包：外包：??金融服金融服务务外包：外包：ITO、BPO(呼叫中心、消BPO(财务技术、人支撑金融产业金金ITO、BPO(呼叫中心、消BPO(财务技术、人（中后台及相关产业）融融费费者支持服者支持服务业务务业务））力力资资源管理、源管理、银银行行辅助金融产业中中??中后台：中后台：业务类业务类后台后台卡卡业务业务）、）、KPOKPO后后（呼叫中心（呼叫中心//客客户户中心、中心、??中台（人才培中台（人才培训训、、（金融中介机构）台台银银行卡中心、行卡中心、单单据据处处理理//技技术研发术研发）、存）、存储储数数据中心）据中心）类类后台后台;;核心金融产业?VC、PE、小额贷款公司?信托、第三方理财创?VC、PE、小额贷款公司?信托、第三方理财（传统金融中后台、其他配套产业创、专业化产业金融（电子、私人银行、其它;创新型金融）新新、专业化产业金融（电子、私人银行、其它;型型商商务务金融、汽金融、汽车车金融、房金融、房金融中后台金融中后台创创新型新型金金地地产产金融、科技金融）金融、科技金融）、、金融金融;;融融科技金融）科技金融）所以，我所以，我们们必必须围绕须围绕金融核心，明确金融核心，明确项项目目发发展面展面临临的困局，的困局，寻寻求突破；求突破；困局1“东贵西贫”——吴家山西部商业发展、金融形态落后于东部区域，本项目规划的金融物业在西部区域是否能够存活？西部区域：消费人群的质量和数量都比较低，以工业园区为主。东部区域：商圈数量较多、分布较密集、整体消费力强，属于吴家山核心经济金融区域。困局2非传统金融区，周边主要是工业园区，金融办公氛围缺乏，商业配套有限，本项目打造金融地标能否实现？台商工业园区主城区台商工业园区老工业园区本项目困局3本项目在吴家山国家级经济开发区建设中要承担什么使命？扮演什么角色？不断增强着东西湖区承接沿海产业转移的吸引力，前来洽谈投资的名商巨贾呈井喷之势，一年间有44项过亿元项目落户东西湖，协调投资总额达154亿元。现有企业纷纷增资扩产，涌现出一大批产值过亿元的行业“龙头”。据统计，2010年，东西湖区纳税过亿元企业4家，过千万元企业84家，“百强纳税大户”贡献了41亿多元的税收，工业税收成为全区财政收入的主要来源。本项目在吴家山的崛起当中，承担什么使命？扮演什么角色？开发方期望福星集团银湖科技——胸怀辽阔、远景辉煌的城市缔造者银银湖科技要打造的是金融地湖科技要打造的是金融地产产的的““丰碑丰碑””项项目。目。通通过项过项目，目，想促想促进进的不的不仅仅是企是企业业本本身身的的发发展，展，更更是是区区域价域价值值及及区区域域经经济济的的腾飞腾飞。。世世联认为联认为————对对本案本案战战略的制定略的制定，我们必须站在银湖科技发展的角度、吴家山发展战略的高度、城市金融综合体建设的尺度对项目进行整体思考，尽可能挖掘地块价值；银银湖科技湖科技发发展的角展的角度度吴吴家山家山发发展展战战略的高略的高度度城市金融城市金融综综合体建合体建设设的的尺度尺度寻寻求求项项目在城市中目在城市中应应承担的使命和角色，承担的使命和角色，并并以此以此为为目目标标充充分分挖挖掘掘地地块块价价值值发展使命武汉金融格局随着“两圈一带”的城市规划发展，武汉正在形成“3＋X”的多金融中心格局，建设大道和新华路迈向专业化的一级金融中心，光谷、吴家山等二级金融中心逐渐形成并发展迅速世界城市金融发展规律：金融最终要形成对外、对内两种协调发展，一是跳出城市走向区域，二是打破单“心”模式、建设多中心开放体系随着国家发改委颁布了“中部崛起”的光谷金融港具体实施战略，对武汉城市圈的经济社会发展与产业结构调整创造了良好“金融后台服务”是科技含量高、高级人才密集、吸纳就业量大的现代服的发展契机。省委副书记、市委书记务业，对土地资源的消耗大大低于生产性企业。向金融后台服务业延伸也杨松所强调，大力发展金融后台是为了扩大光谷品牌的经济内涵。服务业，打造武汉区域金融中心2010，堪称武汉金融服务产业发展元年。在政府部门和有关方面，是推进武汉城市圈“两型社会”的积极推动下，全国性金融后台服务中心在汉已初具雏形。光谷金融港的建设的重要内容。建设，对于加速金融产业集聚，提升光谷乃至武汉经济内涵具有重要意义。吴家山发展历史吴家山作为国家级经济开发区，随着统一的落户，改写了吴家山发展历史，产业朝着食品、物流、电子等方向迈进，现代服务业迅速发展。———统一落户.改写吴家山发展定位1993年，台湾统一企业落户后，武汉市政府批准设立武汉吴家山台商投资区。2000年，该区升级为省级经济开发区，之后相继设立了国家级武汉吴家山海峡两岸科技产业开发园、国家级武汉食品工业加工区、国家级高新技术创业服务中心，被列为全国循环经济首批试点园区。———升格“国家级”，形成武汉三足鼎立之势随着吴家山经济技术开发区升级为“国家级”，武汉形成了东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区和吴家山经济技术开发区“三足鼎立”的格局。武汉经济技术开发区主打汽车产业，东湖高新开发区主打电子高新产业，吴家山经济技术开发区则主要以食品、物流、电子三大产业为主。根据规划，至2015年，该区将建成武汉乃至中部地区最大的农副产品生产及烟草加工基地、进出口物流及出口加工基地和高科技机电产品加工基地，工业总产值将达1000亿元。吴家山发展规划超前性CRD发展目标的制定，决定吴家山未来要重点发展产业建设、高新技术、商务金融等现代服务业。以营造花园式生态城区环境和高雅时尚的文化氛围为基础，以文化娱乐休闲产业为特色，以现代服务业为支撑，以高端产业集聚区建设为重点，努力打造集文化创意、休闲娱乐、商务金融、高新技术、旅游会展等功能为一体的中心文化娱乐休闲区(CRD–CultureAndRecreationDistrict)?文化创意产业?休闲娱乐产业产业建设?商务金融产业?高新技术产业?旅游会展业?基础设施环景?景观规划与控制?生态环境境观?点线面景观建设CRD建设内容?金银湖山水园林?产业环境建建?社会环境?雕塑景观设设?与CRD相适应的文化文化建设?标志性文化设施?文化体育产业吴家山交通规划轨道大交通时代的到来将进一步凸显吴家山城市副中心的地位，拉近吴家山与市区的距离?2017年，武汉市轨道交通线路将达到7条，其中过长江4条，过汉江2条，线路总长将达到215.3公里，将形成武汉市轨道交通骨干网络，加强两岸三镇的交通联系，带动东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、吴家山经济技术开发区等城市新的功能区发展。世世联观联观点点：：至至20172017年，武年，武汉汉建成建成的的77条轻轨条轻轨中，有中，有44条条主主干干线线串串接接各各城城区区，其中有，其中有两条两条均通均通过吴过吴家山家山，，U1U1连连接接吴吴家山家山--堤堤角，增强角，增强吴吴家山家山与汉与汉口口中心中心区区的的联联系系；；U3U3连连接接吴吴家山家山--波波澜澜中心，中心，跨跨过汉过汉江江，，增强增强吴吴家山家山与汉阳与汉阳的的连连接。接。轻轨轻轨的的4条主干线路串城区，其中汉口2条分别为U1(吴家山—堤角)和U8(古建设拉近吴家山与汉口中心区及汉建设拉近吴家山与汉口中心区及汉田—阳逻)；跨汉江线路2条，分别为U3(吴家山—博览中心)与U6(军山—阳距离的同时，也为本项目吸引金阳距离的同时，也为本项目吸引金三金潭)。融企融企业带来业带来重重大机大机遇遇；；1717“十二五”时期是吴家山实现CRD建设第二步走目标“十二五”建设规划的关键时期，重点实施“三新一高”现代服务业发展战略：大力培育新兴龙头产业，努力创新产业发展该阶段重点推进：模式，着力探索全新发展机制，实现高起点定位和跨越式发展。——新龙头。以保税物流、马彩经济、生态旅游等新兴服务业为战略先导，以现代物流业、旅游服务业、商贸服务业、信息服务业、房地产业等为重要支撑，打造功能突出、层次分明、体系完善的现代服务业产业体系。——新模式。坚持发挥优势、扬长避短、错位竞争、突出特色，跳出各产业平行发展、各地区同质化发展和主要为本地区生产生活服务的传统思路，探索龙头带动