谨呈：云南云岭高速公路房地产开发有限公司2011云南弥勒花口河风情园项目前期策划报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2011-5?弥勒，中国唯一与佛同名的城市?弥勒，北纬25度成就的四季如春之地?弥勒，地热资源丰富，成就理想度假之地?弥勒，世界海拔最高、纬度最低的葡萄庄园?……七彩云南养生弥勒2本报告是严格保密的。围绕“如何整合弥勒资源，提升城市旅游价值，实现企业、政府、社会共赢”的核心问题，本报告得出以下结论本项目应站在弥勒城市的高度，与城市共同发展，以旅游地产的模式进行1开发综合弥勒内部和外部条件，弥勒应以“顶级养生”为特色发展旅游产业，2成就“七彩云南，养生弥勒”的发展蓝图本项目结合弥勒“顶级养生”的发展方向，以弥勒佛禅文化为主要诉求点3，成为弥勒旅游资源整合平台，提升弥勒旅游档次本项目规划方案围绕“开放式顶级养生旅游示范区”及“弥勒旅游资源整4合平台”，综合考虑功能设置、景观设计及物业排布，使定位落地本项目成功开发能够平衡政府、市民及开发商三方利益，成为弥勒旅游的5核心，市民休闲的处所及开发商获取综合收益的平台3本报告是严格保密的。?项目价值界定?成功案例研究?投资估算及效益?发展方向选择?区域发展关键因素分析?发展目标分析?寻找项目发展主线?研究结论及取地?提出问题?确定发展战略及定位建议发展方向初发展战略与功能布局与城市旅游分析效益分析判整体定位演绎?宏观旅游发展趋势?项目地块解析?云南旅游发展现状?规划原则和理念?大昆明旅游发展趋势?功能布局及演绎?弥勒城市旅游定位4本报告是严格保密的。价值界定弥勒位于云南省红河州，是红河州至昆明的北大门，未来路网完善后至昆明车程缩短为1小时20分钟，属大昆明两小时生活圈内?弥勒位于云南省东南部，是红河州的北大门?弥勒北距昆明132公里、南距州府蒙自126公里?暂无高速直通昆明，昆河高速弥勒与昆明区位图2011年通车昆明132KM昆明阳宗126KM海滇池石昆蒙自蒙河云高公抚仙桂速路湖铁路弥勒5本报告是严格保密的。价值界定项目处于弥勒北面，核心城区边缘，地块面积1356亩，属城市大规模开发项目，对弥勒城市发展有着举足轻重的影响?弥勒以昆河公路为界，西部为新规划城区，东部为昆老城区，为目前核心城区河公?项目地块位于核心城区，路本项目项紧邻核心城区商业旺地地块新城规划区目?项目总占地面积为1356亩，目前暂时未确定详细老城区的容积率等规划指标6本报告是严格保密的。发展方向选择常规的发展方向：走纯住宅高端大盘开发路线，以目前弥勒市场情况来看，市场实现性存在问题近年弥勒城区商品住宅开发建设情况?总建筑弥勒不缺普通的房地产项目总占地面积项目名称面积容积率住宅类型商业类型（万?普通房地产项目除了满足居住（亩）㎡）需求以外，没有给区域带来更1栋5、5栋6层4栋别一层商铺万豪园小区1011.4多的价值墅　1.2层商财富中心6.54.52.451栋22楼，2.3栋8楼?根据不完全统计，弥勒城区近铺　俊峰花园二1.2层商期推售楼盘约71.57万455.681.921-22栋7层期铺　㎡，2007年弥勒全年完成商品宏华苑911.41栋20层，2.3栋9层底层商铺房销售11.9万㎡，市场需6年花好月圆901.151.7924栋7层一楼商铺以上时间消化现有商品房供应151.651栋26层，20多栋小高1.2.3楼，住宅市场存在较大销售压力福地半岛I期（一期一期10.22.98层6-11层商业街60）和竞争压力A、B座商场4层、1-8栋4层商住湖泉和境11311.041.34楼（1层商铺+2-4层住宅）度假公寓、住宅、酒店湖泉湾I号250372.16商业街数据来源：云岭地产弥勒、商业街近期市场调查报告合计593.771.57——————7本报告是严格保密的。发展方向选择且发展房地产大盘不能充分发挥项目同时拥有良好生态资源和城市属性的双重价值，对弥勒城市发展的提升作用较小N4①地块内农④花口河入口田152②进入地块公路⑤花口河景观36③王炽商业街⑥城市支路将拓宽8本报告是严格保密的。地块内部图示地块北面视线图地块内苗圃林东侧环城路北侧弥师路本报告是严格保密的。发展方向选择也不符合政府、企业、市民各方主体的期望——本项目应站在城市发展的角度，通过项目的开发提升城市的价值政府政府期望通过项目的开发提升城北区域期望乃至弥勒整个城市的价值普通普通的的住宅住宅大大盘盘开发开发无法满足无法满足政府、企业政府、企业企业作为一个有社会责任感企业，期望通过期望项目的开发树立更高的企业品牌形象、市民的三方期、市民的三方期望望，，应应该该站在城市的站在城市的角角度度市民市民期望能够更多的享受到项目带来的期望休闲空间考虑项目的发展方向考虑项目的发展方向10本报告是严格保密的。目标界定结合项目属性和各方期望，世联与云岭地产达成以“旅游＋地产”的开发模式，依托弥勒城市资源，打造弥勒旅游资源整合平台，提升弥勒的城市价值?城市核心城区商业旺地项目开发“旅游＋地?1356亩大规模开发项目产”项目?项目内部生态资源良好，河流蜿蜒曲折弥勒旅游整合?多方期望项目能够成为提升?红河州北大门，交通要道平城市价值的平台?路网完善后至昆明1小时台20分钟?北纬25度，四季如春，气弥勒城候宜人市资源?拥有温泉、葡萄等自然生态旅游资源?人文之乡、民族风情?中国唯一与佛同名的城市?目前旅游发展初级阶段，未形成整合旅游资源平台11本报告是严格保密的。面临的课题世联认为，本项目应站在弥勒城市发展的高度，研究弥勒城市旅游发展方向，在确定旅游发展方向的前提下，确定项目发展战略及项目规划项目发展战略及定位项目规划?项目地块解析弥勒旅游发展方向研究?成功案例研究?规划原则及理念?项目发展主线?宏观旅游发展趋势研究?研判功能布局及演绎?云南、昆明旅游发展趋势研究?项目发展战略?大昆明郊县城市旅游研究及定位确定?弥勒城市旅游的发展方向12本报告是严格保密的。要判断弥勒旅游的发展方向，需要考虑以下三个问题：1、宏观旅游发展趋势？2、云南及大昆明旅游发展现状及趋势？3、在大昆明旅游圈内，弥勒的旅游如何突破？13本报告是严格保密的。?项目价值界定?成功案例研究?投资估算及效益?发展方向选择?区域发展关键因素分析?发展目标分析?寻找项目发展主线?研究结论及取地?提出问题?确定发展战略及定位建议城市旅游分发展战略与功能布局与发展方向初判效益分析析整体定位演绎?宏观旅游发展趋势?项目地块解析?云南旅游发展现状?规划原则和理念?大昆明旅游发展趋势?功能布局及演绎?弥勒城市旅游定位14本报告是严格保密的。宏观旅游发展趋势随着中国富裕阶层的壮大以及政府国民旅游休闲计划的出台，休闲度假游成为中国旅游的主流发展方向全国旅游收入增长与GDP增长比较40.0%?为了配合国家扩大内需政策30.0%的需要，确保旅游业发展，20.0%国家旅游局陆续提出了“国10.0%0.0%民旅游休闲计划”等一系列20022003200420052006200720082009-10.0%计划旅游收入增长率GDP增长率-20.0%?这些计划已于2009年实施，人均GDP旅游收入发展模型有力地拉动国内休闲度假旅5000游市场3000中国1000周边地区游国内和周边国家游世界游发展阶段中国富裕阶层迅速膨胀，处于消费转型的临界点，未来休闲度假市场的需求必定进入一个高速发展的阶段15本报告是严格保密的。宏观旅游发展趋势目前国内休闲度假目的地主要是海南和云南，海南以海岛等自然资源为特色，客户多为候鸟型，而云南以气候为特色，客户多为中长期度假型休闲客户海南海南只只有三有三亚亚是是真正真正的热的热带气带气云南候候，，只只能能过过一个一个冬天冬天，，紫紫外外线线强，云南一年四季如春，空气强，云南一年四季如春，空气云南游客平均分布好好，，湿润湿润，，适适宜常住宜常住------深圳深圳白领孔先白领孔先生生海南春夏秋冬海南海南四面环海?资源：全国唯一的热带海岛，得天独厚的资源和气候优势?度假地产：主要集中在三亚、海口，逐渐向东部各湾区扩散云南云南四季如春?资源：中国少数民族最多的省；常年如春的独特气候。温泉资源占全国的1/3，居全国第二?度假地产：还主要集中在昆明，以及西双版纳、丽江、大理三个著名景区16本报告是严格保密的。云南传统旅游格局滇中、滇西南、滇西北板块三分云南，滇西南、滇西北板块以强势自然景观引领云南观光旅游市场，滇中板块依托休闲度假旅游逐步崛起滇滇中中板板块块：城市休闲度：城市休闲度假、商假、商务务旅游为主旅游为主滇西北板块滇西滇西北北板板块块：：自自然然风风光光、、少少数数民民族族风情风情滇中板块弥勒滇西南板滇西滇西南南板板块块：：亚亚热热带带雨雨块林林、、原原始森始森林林、民、民族族风风情、情、跨跨国国越越境境旅游旅游17本报告是严格保密的。大昆明旅游发展趋势昆明旅游由传统的观光游向休闲和度假游转变，但与国内外著名旅游发达城市相比，昆明休闲度假产业还处于初级发展水平?“休闲度假旅游”以停留时间昆明观光旅游占主导国际休闲度假胜地“休闲度假”占主导长、消费水平高为特点2007年昆明国内游客旅游目的统计其他?普吉岛的国际游客平均逗留天商务会议8%15%数为5.29天，昆明才1.46天休闲度假观光旅游21%56%?与国际休闲度假目的地相比，国内旅游城市“休闲度假产与其他城市相比，游客逗留时间短，国际游客占比小业”均处于初级发展水平2006年重要旅游城市国际游客平均逗留天数65.294.531.461.50岛海亚州江林