天津湾大盘定位整合报告2.0版目录CONTENSPARTⅠ天津湾大盘商业主题PARTⅡ南北大街商业改造建议PARTⅢA2地块商业初步规划建议PARTⅣB3地块商业初步规划建议PARTE地块会所定位与经营发展专项分析Ⅴ2天津湾基础概述光华桥道A天津湾，依海河而建，紧邻中环线，以RBD堤河东区围（滨水休闲商务区）为城市功能定位。小围堤道国泰桥南B项目北起新围堤道、南至大沽南路、西邻南北大北台儿大E庄街古海街、东靠海河沿线；占地面积约30公顷，总建C路道干筑规模110万平米，由A、B、C、D、E五次D河西区划规路大区域组成。大沽南路商业与运河文化中心中心商业与商务区商务金融预留体育商中心务文化中心2014年五月21日思源顾问3城市主中心天津湾城市次中心天津湾基础概述天津湾各地块功能定位：A占地4万平米的天津湾公园由游艇俱乐部、滨水商业以及大面积绿化景观组成。为周边高端居住人群及商务人士提供休闲娱乐的理想去处。由2万平米中环广场写字楼、6万平米嘉茂购物中心以及3万平米独体商业组成，形成包含都市休闲、滨水商务为主题的区域商B业及商务中心。EC建筑面积约30万平米，由公寓、外向型商业组成，将建成面向成功人士的高端国际化公寓。D由20余万㎡高端住宅及5万㎡商业组成。形成高端居住为主导功能的品质居住区建筑面积约40万平米的集五星级酒店、高端写字楼、特色休闲商业于一体的建筑2014年五月21日思源顾问综合体，形成多种业态的有机组合，聚拢4大量消费人流，成为区域标志性建筑，都市生活体验基地都市生活体验基地打造河西新时尚生活基地——文化+景观+时尚+休闲?将新一代Urbanlife-stylecenter商业模式的引入为城市营运综合体商业的树立提供范例?天津湾商业部分的开发以A区为起点，一定程度上嘉茂购物中心的商业主题——家庭生活购物影响着整盘商业发展的方向?生活体验基地的入市，为河西新兴人群提供生活购物所需及不同品位生活的享受。基础生活配套→奢华休闲娱乐2014年五月21日思源顾问5普通家庭消费→定向客群服务集贸市场/沿街底商→购物中心/主题商业街区天津湾大盘商业概念寓意—LIVINGLIVINGCROSSCROSS————泛都市生活泛都市生活体体验验基地基地2014年五月21日思源顾问6目录CONTENSPARTⅠ天津湾大盘商业主题PARTⅡ南北大街商业改造建议PARTⅢA2地块商业初步规划建议PARTⅣB3地块商业初步规划建议PARTE地块会所定位与经营发展专项分析Ⅴ7新型社新型社区区商商业业的的““特色打造特色打造””?南北大街的现有商业发展基础?南北大街相对于天津湾大盘开发的重要意义?现有天津主题商业街的发展?南北大街商业街商业主题的提出?社区商业街案例借鉴?南北大街商业街改造手段2014年五月21日第8页思源顾问南北大街商业现状：?南北大街周边乃上世纪90年代初形成，现有道路交通及周边设施落后。?无序开发的首层店铺出租经营及出售，一定程度上造成商业街形象脏、乱、差，品质较低。?商业延续性较低：商业业态的互动、合力较低交通节点区域商业连贯性未体现?现有商业现处中、低档次，市场类、专业店类居大型商业设施主体。2014年五月21日思源顾问9南北大街商业现状：沿街店铺尚无统一规划、商业延续性较差且品质较低，满足社区居民基础生活配套及低档次生活需求。2014年五月21日思源顾问10南北大街商业现状：天津湾地块内商业聚集街/路：大沽南路、南北大街、解放南路、小围堤道、古海道南北大街商业基础指标——?商铺特征：现有商业以沿街底商为主，中小规模店铺占主体（单层/50-60平方米左右）?商业主体：社区生活配套?商业布局：北侧部分及西侧部分以满足周边社区零售类为主，南侧部分则逐步增加餐饮及娱乐设施。2014年五月21日思源顾问11南北大街商业交通条件：天津湾南北延长线约1200米，270m考虑到小围堤道-国泰桥以及古海道的因素，以及区域商业发展条件，地理条件造成区域商业分散性较高。390m商业街的交通条件：1200m现状无公共交通系统，阻碍东西方向客流带动性。新围堤道-古海道沿线为双向2车道，古海道-大沽南路沿线为单向车道。310m2014年五月21日思源顾问12南北大街改造对于天津湾大盘商业的开发意义：?天津湾地块南北大街乃重要纵向商业街嘉茂带动的新兴区?1200米商业街连接北侧新兴嘉茂区域商域零售商圈圈及南侧原有餐饮娱乐密集区域考虑到商业街边际效应问题，1000米以上的商业街客流带动存在一定困难商业延续性现状特征上——A区为大规模体量的购物中心-B-C区为规模性沿街商业为主-D+区以休闲酒店商务区域为主；南北大街承现有餐饮聚集区域前启后过渡作用。2014年五月21日思源顾问13南北大街对于天津湾商业开发的意义：?河西区域尤其是南北大街周边上世纪90年代逐步形成多楼盘、社区聚集区域；（消费基础大）?随着天津湾大盘的入市以及原有海景公寓社区，新兴中高端消费群体的消费品质逐步提升，原有中低档次基础消费供给型的原始社区商业现状无法满足。?天津湾大盘商业发展方向为泛都市生活2014年五月21日思源顾问14体验基地，生活品质的提升需要商业配套的跟进。南北大街对于天津湾商业开发的意义：UrbanUrbanlife-stylelife-stylecenter——center——倡倡导都市新生活发展方向，集合不同年导都市新生活发展方向，集合不同年龄龄群体、群体、多多元职元职业及生活群体业及生活群体之之商业需商业需求求的规模性商业街区的规模性商业街区载载体。体。天津湾大盘商业地块整合所需：区特征商业主题域欢乐城市现代BAA区C生活生活区简约居家消费泛B区都生活生活区市C-D精质商务休闲D生区生活配套区活体验基地2014年五月21日奢华都市品位思源顾问15E区生活体验区天津湾大盘商业的地块整合：南北大街南北大街衔接衔接天津湾大盘天津湾大盘各各地块地块之之商业的商业的延续延续，代，代表原表原有有社社区基础生活需区基础生活需求求商业向商业向都市新型商业街区的都市新型商业街区的迈进迈进。。区域商业中心区域生活商业中心?零售+餐饮主题商滨业河社区生活配套街区主街题区风情休闲区区域配套副中心?休闲娱乐+商务服务新兴休闲服务街区2014年五月21日思源顾问16南北大街对于区域板块商业开发的意义：南北大街南北大街乃乃区域商业区域商业内内街街之之一——以中小商家为主体，生活消费供一——以中小商家为主体，生活消费供给给的主体特的主体特征征。（整体开发规模受。（整体开发规模受限限//满足满足周边周边社社区消费）区消费）?天津湾地块西侧为：河西核心区域商圈-南楼商圈及以基础家庭消费特征为主体的大型零售集中区域解放路（登发-国美-建材市场）?海河东岸沿线-海河沿线规划为商务休闲为主题区域，现主要集中于住宅社区群体，商业消费集中区域尚未形成。（外流城市核心商业及河东区区域商业）?天津湾地块沿解放路及台儿庄路可2014年五月21日思源顾问17延伸到城市核心商圈小白楼及滨江道区域。南北大街亟待新商业雏形的产生新消费的供新消费的供给给需需要社要社区商业区商业的配套提的配套提升升。。?河西新商圈的完善?嘉茂购物中心商业的再开发及延续?中高端客群日益提升的品质消费需求?老商业街的新色彩注入2014年五月21日思源顾问18南北大街商业发展要求及机会点?现状商业的发展要求：以满足周边社区消费为基础，随着新盘业主的入住，对提升业态的丰富性、增强品位消费供给、提高商业档次、改善商业形象逐步成为新的要求。?内街商业的发展要求：2000年后社区商业日益成为大盘商业开发配套所需及多数商业投资者的热点。?天津湾大盘商业的发展要求：2008年作为天津湾商业的起点A区嘉茂广场成功入市，一定程度上奠定了天津湾商业应以突出河西原有商业发展基点为方向；但南北大街的现状商业一2014年五月21日定程度上存在着现有地块区域的限制思源顾问（新旧住宅的布局、商业发展的参差不齐19、商业定位较低），对河西商业新核心的打造产生影响。南北大街商业发展要求及机会点?天津新商业街的打造：目前，天津市主要商业街有以下特点：区域商圈的构成/单一主题特色商业街（老字号商业街/餐饮商业街/酒吧风情城市核心商圈,品牌零售店铺云集滨江道-和平路商业街城市核心商业街街）商业构成：百货+街铺（服装服饰）老字号云集古文化步行街特色商业街商业构成：街铺（字画、古玩、传统工艺品）食品街特色商业街传统食品店+老字号餐饮店河西区域商圈南楼商圈区域核心商业街商业构成：百货+超市+街铺（服装服饰/餐饮）商业机会点——2014年五月21日思源顾问20结结合地块商业需合地块商业需求求及区域及区域现壮现壮特特征征，打造区域商，打造区域商圈圈的组成。（嘉茂的组成。（嘉茂带动带动的河西新的河西新商商圈圈的的延续延续））设设立特色主题商业立特色主题商业从从而而带动带动客流客流辐射辐射的的扩扩大、商业特大、商业特征征的形成。（新型的形成。（新型社社区商业区商业街的主题发展方向）街的主题发展方向）案例推荐——北京市朝阳团结湖路商业街概况：团结湖地区沿城市核心三环沿线，地处CBD外延区域。团结湖的商业配套以基础生活服务类为主向，经过多年磨合，商业设施在京城属于比较完善的社区之一。团结湖路商业街全长约1200米，北起农展馆南路、南至朝阳北路。　　　　2014年五月21日思源顾问21案例借鉴基础：?商业立地及历史发展的相同：团结湖商业街及南北大街均为上世纪90年代初步形成，具有较长的商业发展历史。团结湖商业街已逐步形成为日益繁荣及难以撼动的社区消费聚集基地；南北大街则未随CBD着周边消费群体及河西商业的发展而边缘商业聚集区域