2013中国房地产百强企业研究报告中国房地产TOP10研究组2013年3月1中国房地产百强企业研究1研究背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十年。十年来，研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。中央经济工作会议强调要“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”，城镇化将成为未来中国经济增长的持续动力，并为房地产行业带来更大的市场空间，优秀房地产企业要紧紧把握这一历史机遇做强做大，实现新一轮的跨越。2013年，房地产政策调控仍将持续，市场集中度会进一步提高，房地产企业将不断分化。在此背景下，中国房地产TOP10研究组启动“2013中国房地产百强企业研究”，以“优化经营、稳步进取”为主题，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健的优秀房地产企业群体，鼓励企业在积极优化布局、优化产品、优化管理的基础上，实现业绩与效益的稳步提升，持续引领行业发展的新格局。在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业科学决策、稳健经营，促进行业的可持续发展。中国房地产百强企业研究目的（1）通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等指标的量化研究，发掘综合实力强、经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体；（2）通过系统研究，打造“中国房地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力，发挥百强企业的行业示范效应，推动房地产企业做强做好做大；（3）通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营造行业重视社会责任的氛围，发挥房地产业作为国民经济重要支柱产业和重要民生行业的作用。1中国房地产百强企业研究2主要研究成果2.12013中国房地产百强企业“2013中国房地产百强企业”名单万科企业股份有限公司上海爱家集团保利房地产（集团）股份有限公司联发集团有限公司恒大地产集团有限公司花样年集团（中国）有限公司中国海外发展有限公司上置集团有限公司绿地控股集团有限公司重庆东原房地产开发有限公司龙湖地产有限公司河南正商置业有限公司绿城房地产集团有限公司宁波奥克斯置业有限公司华润置地有限公司俊发地产有限责任公司世茂房地产控股有限公司上海实业城市开发集团有限公司北京首都开发控股（集团）有限公司深圳香江控股股份有限公司金地（集团）股份有限公司百步亭集团有限公司招商局地产控股股份有限公司杭州开元房地产集团有限公司融创中国控股有限公司深圳市富通房地产集团有限公司中信房地产股份有限公司美的地产集团远洋地产控股有限公司武汉三江航天房地产开发有限公司金科地产集团股份有限公司杭州宋都房地产集团有限公司佳兆业集团控股有限公司广西东方航洋实业集团有限公司华夏幸福基业股份有限公司朗诗集团股份有限公司新城控股集团有限公司名流置业集团股份有限公司荣盛房地产发展股份有限公司厦门国贸地产集团有限公司合生创展集团有限公司东方银座集团中国有限公司金融街控股股份有限公司浙江金龙房地产投资集团有限公司广东珠江投资股份有限公司光耀集团卓越置业集团有限公司上海城建置业发展有限公司北京金隅股份有限公司新鸥鹏地产集团首创置业股份有限公司三湘股份有限公司深业集团有限公司星河控股集团有限公司四川蓝光和骏实业股份有限公司福晟集团有限公司天津市房地产开发经营集团有限公司上海保集(集团)有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司深圳市合正房地产集团有限公司2中国房地产百强企业研究方兴地产（中国）有限公司浙江祥生房地产开发有限公司中国铁建房地产集团有限公司翠屏国际控股有限公司建业地产股份有限公司安徽蓝鼎控股集团有限公司越秀地产股份有限公司保亿置业集团有限公司福星惠誉房地产有限公司奥宸地产（集团）有限公司银亿房地产股份有限公司重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司宝龙地产控股有限公司金都房产集团有限公司旭辉控股（集团）有限公司君华集团有限公司鑫苑（中国）置业有限公司上海亿丰企业（集团）有限公司沿海绿色家园集团云南实力房地产开发经营集团有限公司广州市敏捷投资有限公司奥山置业有限公司禹洲地产股份有限公司浙江华都控股集团股份有限公司武汉地产开发投资集团有限公司重庆同景置业有限公司中国奥园地产集团股份有限公司众安房产有限公司上海红星美凯龙房地产有限公司重庆光华控股（集团）有限公司龙光地产股份有限公司洪客隆投资集团协信地产控股有限公司广州尚东地产集团有限公司景瑞地产（集团）股份有限公司重庆长安房地产开发有限公司方圆地产控股有限公司力高（中国）地产有限公司上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司象屿建设集团有限责任公司3140%120%112.1%104.9%100%80%76.9%60%42.7%40%39.8%26.2%中国房地产百强企业研究16.2%20%2.0%18.9%2.2百强企业整体发展特点分析16.1%16.7%2.2.1成功践行以价促量举措，销售业绩持续领先11.1%10.0%（1）百强企业1销售额增速高于全国0%6.7个百分点-，8.2%市场份额提升至29.6%2008年2009年2010年2011年2012年-20%-16.1%百强企业销售额增长率综合实力TOP10企业销售额增长率全国商品房销售额增长率图1百强企业2008-2012年销售增长情况2012年，房地产调控政策延续从紧态势，行业整体发展速度继续向理性回归，全年商品房销售额与销售面积分别同比增长10.0%、1.8%，增幅有所降低。随着2012下半年房地产市场逐渐回暖，中国房地产百强企业再度先于全国市场呈现显著的业绩上行态势，全年实现销售总额19079亿元，销售面积19010万平方米，分别同比增长16.7%和23.8%，高于全国平均水平6.7个和22个百分点。百强企业始终以更快的业绩增长速度引领全行业发展，并不断稳定市场预期，促进行业理性、健康的运行。在增长速度持续提升的同时，百强企业业绩增长显现出两个鲜明特点：一是百强企业整体实力显著增强，百亿规模以上企业持续增加。从百强企业分布格局来看，2011年具有700亿以上销售规模的5家百强企业，其销售业绩在2012年已全部提升至900亿元以上，500亿-600亿规模的企业较上年增加了2个，百亿规模以上企业持续增加，百强企业的整体实力得到明显提升；二是综合实力TOP10企业的领先优势进一步扩大，强者恒强态势持续彰显。百强综合1如无特别说明，本报告中的“百强企业”均指“2013中国房地产百强企业”；数据为“2013中国房地产百强企业”的历年数据。430%29.6%27.9%26.7%25%22.7%20%19.6%15%中国房地产百强企业研究10.0%11.5%实力TOP10企业10%2012年销售额均值同比增长26.2%，分别为全国、百强企业平均增速的2.6、9.5%1.6倍，百强企业的分化态势更加显著。综合实力TOP10企业的品牌优势与规模效应继续发7.9%挥了突出作用，保障了其在市场竞争中脱颖而出，不断做大做强。6.6%5%0%2008年2009年2010年2011年2012年百强企业销售额市场份额综合实力TOP10企业销售额市场份额图2百强企业及综合实力TOP10企业2008-2012年市场份额及变化百强企业在全国及重点城市全面领先，行业集中度持续提升。以销售额计算，百强企业2012年的市场份额达到29.6%，较上年增加了1.7个百分点，且提升幅度也高于2011年；百强综合实力TOP10企业的市场份额亦同比增长1.5个百分点，占百强企业总销售额的38.7%，优势进一步彰显，百强企业在行业整合加速、市场竞争更趋激烈的环境下发挥了主导作用。此外，深耕重点城市、巩固区域市场地位成为百强企业市场份额提升的重要支撑点。中国指数研究院对18个重点样本城市开展了市场份额调查，万科、中海地产、保利地产分别在17个、13个和12个城市处于领先地位，也带动了各地房地产市场的进一步集中。可见，在房地产市场格局日新月异的变化中，未来的市场份额将愈来愈集中于领先梯队，百强企业更需牢牢巩固行业地位、提升业绩与稳健经营并行，引领行业的理性、快速发展。（2）“随行就市”及时调整销售策略，带动业绩稳定增长面对2012年极其复杂多变的市场形势，百强企业积极把握发展机遇、紧跟市场需求“随行就市”，在不同阶段采取差异化的营销策略，在全国各地取得积极的市场反响。540%30%20%10%2.4%0%-10%-3.6%-3.2%-9.5%-20%-14.3%-30%中国房地产百强企业研究-40%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4万科中海保利恒大招商100%89.6%84.3%各季度销售均价增长率201279.6%全年销售均价增长率80%78.2%图3部分百强标杆企业2012年1-4季度销售均价同比增长率百强企业60%灵活推盘、以价促量，成功把握市场机遇。百强企业2012年销售均价同比降低5.7个百分点，万科、中海、保利、恒大、招商等标杆企业在2012年分别开展了各种形式的“以价促量”营销活动，销售均价出现不同程度的下降，其中招商地产销售均价更是降低了14.3%，40%全年销售业绩则取得73.3%的高速增长。分阶段来看，2012年1-3季度房地产市场从2011年的低谷重新走上了缓慢增长的道路，百强