北京大兴枣园地块前期策划2010年大兴枣园地块土地可行性研究?地块价值分析?市场深度研究汇?区域发展分析报?产品设计建议纲?项目整体定位要?物业发展建议?本次竞拍建议大兴枣园地块土地可行性研究地块分析——地块位置■地块分析?地块位置?地块四至?距离西南四环约10公里?交通条件?距离西南公主坟12公里?周边配套?距离复兴门、西单商圈约20公里?规划指标?距离大兴传统核心区约2公里?小结地地处处城市城市边缘边缘，，紧邻区紧邻区域中心域中心大兴枣园地块土地可行性研究地块分析——地块四至■地块分析?地块位置?地块四至?北至康庄路，与原生墅隔路相望；?交通条件?南至枣园小区；?周边配套?西至枣园北里；?规划指标?东至兴华大街，与首邑上城隔路?小结相对。二期地二期地块块被低品被低品质质社社区区包包围围，，组组合地合地块紧邻块紧邻主要干道主要干道大兴枣园地块土地可行性研究地块分析——交通条件/公共■地块分析D地铁地铁大兴线将于2010年年底开通（位于地块东南角处）?地块位置洪村站洪村站康庄路康庄路康庄路西口站西口站?631；937；957快；937支2；937支6；新城地块四至大兴小营站大大兴兴小小2；新城3；631快；954；968；610；营营站站?交通条件地块位置康庄路西口站937支7(南礼士路-刘村).?枣园枣园路路周边配套口北站口北站枣园地铁站?规划指标公交枣园路口北站937支7；新城1；456.园路枣兴华园兴华园?小结兴站站兴华业631；937；957快；937支2；937支6；新城大洪村站大2；631快；968快；954；968；410；610.街街631；937；957快；937支2；937支6；新城兴华园站D3；631快；968快；954；968；410；610.公交站点公交站点公共交通公共交通条条件良好，件良好，众众多公交多公交线线路直路直达达城市中心城市中心大兴枣园地块土地可行性研究地块分析——交通条件/道路■地块分析道路名称连接方向道路主次路况条件?地块位置兴华大街南北城市主干道双向4车道?地块四至兴业大街南北城市主干道双向4车道?交通条件京开高速南北城市主干道双向6车道?周边配套南五环东西城市主干道双向6车道?规划指标金星路东西城市主干道双向6车道?小结康庄路东西城市次干道双向2车道丽源路东西城市次干道双向2车道众众多城市干道多城市干道紧邻项紧邻项目地目地块块，路，路况条况条件良好件良好大兴枣园地块土地可行性研究地块分析——周边配套■地块分析?地块位置?地块四至商业配套成熟：?地块周边两公里内三个大体量商业体；?交通条件?经营面积达到近20万平米，品类齐全；?周边配套?多数项目具有一定体量的底商，进行业态补充。?规划指标教育资源丰富：?项目紧邻区重点中学-兴华中学；?小结?翡翠城、领海等项目引进了北京小学，北师大附小等名校；?周边多所大学分校，学院气息浓厚。各各类类配套完配套完备备，，满满足生活需求足生活需求大兴枣园地块土地可行性研究地块分析——规划指标/二期地■地块分析块?地块位置二期地块合计住宅配套教育用地?地块四至项目占地建筑面积404404404409405?交通条件占地面积30705㎡30573㎡3600㎡建筑面积67551㎡76433㎡2880?周边配套409409容积率2.22.50.8?规划指标64878㎡146864㎡建筑密度30%30%30%?小结405405绿化率30%30%40%限高60米80米12米总总建筑面建筑面积约为积约为14.714.7万平米，容万平米，容积积率率为为2.2~2.52.2~2.5之之间间，，纯纯住宅住宅产产品品大兴枣园地块土地可行性研究地块分析——规划指标/组合地■地块分析块?地块位置单位：平米?地块四至三期地块一期地块合计502住宅住宅混合其他混合停车场　住宅混合住宅混合其他混合其他混合广场用地　占地建筑面积?交通条件项目105105502504105503小计808812402404809小计占地面积548301755631499686852218540666423397084398728614?5㎡周边配套建筑面积504153524579357873　2193322135016660707117710　627910㎡3402402?规划指标容积率2.83.32.5　　2.52.532.5　　113835282123建筑密度35%40%40%　　40%40%40%40%　　808?小结808绿化率30%30%30%20%　30%30%30%30%　　404限高80米80米45米　　80米80米60米60米　　809809404三期代征绿化：30660m?812812总总建筑面建筑面积约为积约为28.228.2万平米，容万平米，容积积率率为为2.5~3.32.5~3.3之之间间，多物，多物业业形形态态大兴枣园地块土地可行性研究地块分析——小结■地块分析?地块位置?地块四至利于打造满足?交通条件打造豪宅产品具有一生活需求的居?周边配套定困难住型社区?规划指标?小结大兴枣园地块土地可行性研究?地块价值分析?市场深度研究汇?区域发展分析报?产品设计建议纲?项目整体定位要?物业发展建议?本次竞拍建议大兴枣园地块土地可行性研究宏观背景——中央政治局会议■市场研究?宏观背景?中共中央政治局27日召开会议,明确提出：明年保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积?土地市场极的财政政策和适度宽松的货币政策。?住宅市场?写字楼市场?明年是实施“十一五”规划的最后一年，做好经济工作，对于进一步有效应对国际金融危机冲击、巩?商业市场固经济回升基础，为“十二五”规划启动实施创造良好条件至关重要。?竞争市场?明年要继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策的基本取向，把握好政策实施的力度、节奏、重点，?类住宅市场落实和丰富完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。?结论整体整体趋势趋势向好，向好，稳稳定、定、协调协调、持、持续续成成为为重点。重点。大兴枣园地块土地可行性研究宏观背景——中央经济工作会议■市场研究?宏观背景会前声音：保增长、调结构、扩内需、防通胀。?土地市场?住宅市场?写字楼市场?商业市场?竞争市场主要影响：大势仍会持续利好；?类住宅市场刺激消费，有利购买力增加。?结论大兴枣园地块土地可行性研究土地市场——北京市历年成交情况■市场研究单位：平方米?宏观背景22%?土地市场14.6%29.5%?住宅市场76.6%?写字楼市场?商业市场132.9%1.4%?竞争市场?类住宅市场?结论数据来源：北京市土地整理储备中心2003—20092003—2009年土地成交量年均年土地成交量年均涨涨幅幅为为46.1%46.1%，，08—0908—09年年涨涨幅幅为为22%22%。。大兴枣园地块土地可行性研究土地市场——北京市历年成交情况■市场研究?宏观背景?土地市场20.2%8.6%?住宅市场25.5%?写字楼市场3.9%55.2%?商业市场-7.1%?竞争市场?类住宅市场?结论数据来源：北京市土地整理储备中心2003—20092003—2009年，土地成交价格平均年，土地成交价格平均涨涨幅幅为为17.7%17.7%，，0505、、0707、、0909年年涨涨幅幅较较大。大。大兴枣园地块土地可行性研究土地市场——大兴东片区历年成交情况■市场研究?宏观背景126%?土地市场106%?住宅市场244%?写字楼市场?商业市场95%?竞争市场?类住宅市场-64%-67%?结论数据来源：北京市房地产交易管理网2003-20092003-2009年大年大兴东兴东片片区区土地成交量年均土地成交量年均涨涨幅率幅率为为73.1%73.1%。。大兴枣园地块土地可行性研究土地市场——大兴东片区历年成交情况■市场研究?宏观背景?土地市场143.0%?住宅市场249.4%?写字楼市场-49.0%?商业市场21.3%?竞争市场-18.3%-18.7%?类住宅市场?结论数据来源：北京市房地产交易管理网2003—20092003—2009年，大年，大兴东兴东片片区区土地价格平均土地价格平均涨涨幅幅为为54.6%54.6%，，0707、、0909年年涨涨幅幅较为较为迅猛迅猛。。大兴枣园地块土地可行性研究土地市场——小结■市场研究?宏观背景近年涨幅渐小?土地市场?住宅市场?写字楼市场近年涨幅增大?商业市场?竞争市场?类住宅市场?结论大兴已经成为京城土地市场的主战场大兴枣园地块土地可行性研究住宅市场——历年成交情况/北京■市场研究?宏观背景?土地市场?住宅市场13.4%30.4%-7.0%?写字楼市场11.0%-16.5%40.8%?商业市场41.8%-38.6%?竞争市场25.9%75.8%?类住宅市场?结论数据来源：北京市房地产交易管理网1999-20081999-2008年北京住宅市年北京住宅市场场年均年均销销售面售面积涨积涨幅幅为为17.6%17.6%，，预计预计20092009年年销销售体量售体量约为约为21002100万平米万平米；；大兴枣园地块土地可行性研究住宅市场——历年成交情况/北京■市场研究?宏观背景16.2%?土地市场43.9%-0.4%?住宅市场?写字楼市场16.1%?商业市场7.3%0.3%-4.2%5.5%-3.7%?竞争市场?类住宅市场?结论数据来源：北京市房地产交易管理网2000-20092000-2009年北京房地年北京房地产产成交均价成交均价涨涨幅率幅率为为9%9%。。大兴枣园地块土地可行性研究住宅市场——历年成交情况/大兴■市场研究2009年大兴东片区成交量分析?宏观背景?土地市场?住