谨呈：天津嘉顺建业投资有限公司天津天津静静海海项项目前期策目前期策划划协成（中国）机构—地产决策研究院五、市场增值能力分析报告框架?第一部分：客户需求分析及理解1.市场增值能力分析小结?第二部分：中高端市场定位可行性分析2.整体市场价值支撑分析一、天津市整体发展概况及趋势分析3.区域市场价值支撑分析1.天津市城市发展小结六、典型项目分析2.天津市城市发展历程1.（案例分析及模式借鉴）3.天津市城市战略2.（案例分析及模式借鉴）4.天津市城市经济3.本项目的初步定位方向5.天津市城市格局?第三部分：本项目定位分析6.天津市城市发展趋势研判一、项目定位综合SWOT分析二、天津市整体发展概况及趋势分析二、项目整体定位三、项目客户定位1.整体市场环境分析四、项目市场定位2.整体市场供求分析五、项目产品定位3.整体市场客户分析?整体规划建议4.整体房地产市场发展趋势分析?户型配比建议三、静海县区域发展概况及趋势分析?户型设计建议1.区域发展概况?建筑风格建议2.区域经济分析?园林景观建议3.区域产业分析?附加功能建议4.区域发展小结?产品价格建议四、静海县房地产市场发展分析六、项目价格建议七、物业服务及售楼处包装建议1.新房市场分析?第四部分：本项目营销战略初步分析2.区域客户特征分析结?3.区域房地产市场发展小结第五部分：本项目的静态经济测算2客户需求的界定客客户户需求界定：需求界定：??项项目目层层面需求：小地面需求：小地块开发块开发（（44万平米）通万平米）通过过打造打造高高质产质产品，品，实现项实现项目快速回目快速回现现??企企业层业层面需求：通面需求：通过项过项目的目的开发实现开发实现价价值值最大化，最大化，并并树树立可持立可持续续品牌价品牌价值值小地小地块开发块开发需求需求后期地后期地块开发块开发需求需求高高产产品力品力快速回快速回现现价价值值最大最大品牌持品牌持续续3客户需求的理解客客户户核心需求：核心需求：快速回快速回现现++高高产产品力品力顾问维度客户需求的理解?抓中高端刚性需求市场，塑造项目差异化的核心竞争力，打造高质产品，实现去化速度的突破定位要点?市场定位要点：?产品定位要点：中高端刚性需求的市场定位差异化特征的高端产品4核心问题界定及分析逻辑市场环境支撑分析核心核心问题问题一：一：市场供求支撑分析从从整体市整体市场场需求需求维维度判度判断断本本项项目目中高端市中高端市场场定位是否可行？定位是否可行？客户特征支撑分析项目之城市维度价值分析核心核心问题问题二：二：项目之地块维度价值分析本本项项目核心价目核心价值值体系如何体系如何构构建？建？项目之市场维度价值分析5第二部分：中高端市场定位可行性分析a.天津市整体发展概况及趋势分析b.天津市城市发展历程c.静海县区域发展概况及趋势分析d.静海县房地产市场发展分析e.市场增值能力分析f.典型项目分析6一、天津市城市发展分析?天津市城市发展基本观点?天津市城市发展历程?天津市城市战略?天津市城市经济?天津市城市格局?天津市城市发展趋势研判7天津市城市发展基本结论?城市战略分析：城市地位的提高不断带动价值的提升驱动地产投资百家争鸣，城市辐射及吸附力提升，未来城市价值将不断稳步提升?城市经济分析：经济高速发展、二产的稳步发展、三产的优化及社会消费的提升均促进房地产发展，财富阶层的成长及品质消费的趋势将驱动客户置业的品质诉求?城市格局分析：城市全面升级，滨海新区及中心城区周边区县价值不断提升，其功能与形象的完善需要通过大量房地产开发来实现?综合城市分析：城市各维度发展支撑房地产长期发展，城市升级与扩张将支撑产品向更高品质与高形象的方向发展8天津市简介缘起：天津，这个名字最早出现于永乐初年(公元1403年），为燕王朱棣所起，因这里是他到京城夺取王位时的渡口，所以起名为天津，意为天子渡河的地方。自永乐二年（公元1404年）正式设卫建城。翌年设天津左卫，转年又增设天津右卫。清顺治九年(1652年)，三卫合一，归并于天津卫。发展：位于我国大陆海岸线北部的渤海湾，拥有中国第四大的工业基地、第三的外贸港口。2009年11月10日，国务院批复同意天津市调整滨海新区行政区划，使得天津经济进入高速发展时代。天津将承办2013年第六届东亚运动会。基本指标：面积：全市面积11,760.26平方公里（中国省级行政区第30名），市区面积4334.72平方公里。人口：全市常住人口1,176万（2007年，中国省级行政区第27名），其中本市户籍968.879万。天津城市发展历程近代1978-20052006-2010年未来展望城市属性中国北方贸易中心缓慢发展的工业港口港口型工业经济强市环渤海国际化临港工业城市城市发展核心海河航运经济驱动传统产业驱动贸易型工业经济驱动区域战略及港口产业集群驱动驱动?1981年引滦入津开工?2006年滨海新区发展上升为国家政策，天津?1984年9月25日我国第一辆由中日合作生?1870年由于洋务运动创办天津机械局重新走上高速发展道路城市发展大事件产的“天津大发”下线?2009年滨海新区的大规模开发及开创近代矿业、交通、邮电事业?2009年11月10日，国务院批复同意天津市?1984年12月6日天津经济技术开发区成调整滨海新区行政区划立?经济增长高速发展，受港口贸易与工业双?未来城市经济将强化三产为核心，二产持?以海河贸易为主?城市经济发展缓慢，由于没有及时实现发经济发展特征核驱动续发展?是中国第三大工业城市展的转型，导致城市经济发展缓慢?天津经济位于环渤海经济圈之首?逐步形成港口经济发展新驱动?“一轴两带三区”的城镇空间发展格局?城镇空间发展体系：?中心城区将成为全市政治、经济、科城市繁华、人口众多教文化中心，主要以商业、居住、旅?城市发展较慢，城市逐渐由中心城区向外?形成以中心城区我主的一主一副多核空游产业服务为主城市发展特征由于帝国主义列强租界瓜分，城市无整体环扩展间结构规划?滨海新区将发展成为京津冀重要的临?构成经济发展逐步向沿海地区转移海产业服务中心；冀东区域高教科研及产业转化基地；国家级滨海生态创新发展中心。城市经济、城市战略、城市格局在不同的历史阶段驱动天津发展中扮演着重要的角色，因此对天津的城市的认知也需从这三个维度展开：?从城市经济看天津：港口经济及工业积淀驱动天津经济高速发展，成为环渤海经济圈的经济中心，环渤海经济增长的第三极?从城市地位看天津：经济的高速发展驱动天津成为环渤海区域新中心及国际化临港工业城市，以中心城区和滨海新区为双核的新天津逐步形成?从城市格局看天津：城市空间外拓与郊区城市化进程的加快，驱动天津城市功能与形象全面提升，塑造一个高品质生态化的新天津10天津市城市战略中央直辖市城市性城市性质质环渤海地区经济中心《天津市城市总体规划(2008—中国北方最大的沿海开放城市2020)》：对天津的城市定位为：国际港口城市?城市定位城市定位北方经济中心现代制造和研发转化基地生态城市?我国北方国际航运中心和国际物流中心，区域性综合交通枢纽国际现代制造业中心和现代服务中心区区域域角角度度区域综合交通枢纽国际物流和会展中心?以近代史迹为特点的国家历史文化名城和旅游城市以金融、科技、信息、文化教育为主的区域性服务中心自身角度?生态环境良好的宜居城市自身角度津派文化的历史文化名城生态环境良好的宜居城市?城市地位提升带动经济高速发展，同时经济高速发展推动城市价值显现，天津已然成为“商家必争之地”11天津市城市经济—经济概况2000-2009年天津市国民生产总值（亿元）2000-2009年天津市人均可支配及消费性支出经济总量高速发展，环渤海区域仅次北京人均GDP高速增长驱动地产进入高速发展阶段数据来源：天津市统计年鉴?强大的经济总量基础及高增长速度支撑房地产市场长期发展12天津市城市经济—产业结构2000-2009年天津市产业结构的变化?天津经济产业结构正逐渐优化?09年天津三产结构为1.7∶54.8∶43.5?以工业为主导的二产地位保持稳定?一产比例逐步降低?三产服务业比重不断提升数据来源：天津市统计年鉴?经济高速发展下，产业结构得以优化，二产主导地位加强，三产逐步优化提升?以工业经济为主导的二产在拉动经济高速发展的同时也驱动富裕阶层的出现，为房地产发展带来高购买力客群?经济结构的优化驱动以房地产为主导的第三产业快速发展，地产投资比例快速增长13天津市城市格局—总体规划天津市规划形成“一轴两带三区”的城市空间布局结构一轴两带三区，带状延伸为主，形成由中心城市、区县新城、中心镇、一般建制镇构成的市域城镇结构“一轴”是指“武清—中心城区—滨海新区核心区”发展主轴：“两带”是指：“宁河—汉沽—滨海新区—大港”东部沿海发展带和“蓟县—宝坻—中心城区—静海”西部城镇发展带“三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海—大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库—北大港水库”湿地生态建设区，主要发展生态优势。14天津市城市格局—总体规划以“中心城区&滨海新区核心区”为主体，结合东部沿河发展带，构筑“T”行组团式布局结构。以中心城区为主中心，以滨海新区核心区和海河新城为副中心。在外围发展居住就业综合性城市组团，利用河流、湿地等自然生态条件，构筑网络状绿地及开敞空间系统。公共设施布局形成：“一主一副多核”的空间结构。“一主”指市级公共设施主中心，位于中心城区的海河两岸地区。“一副”指市级公共设施副中心，位于滨海新区核心区。“多核”指多个区段、组团级公共设施中心。15天津市城市发展趋势研判从城市战略看地产：从经济维度看地产：从城市格局看地产：?城市地位不断提升驱动城市价值不断提?经济高速发展足以