万科城项目造城实录?AboutDreamtown-----王卫锋?设计管理篇------陆术东?进度管理篇-----陆术东?设备专业篇-----宋建立?质量管理篇-----陶程才?园建专业篇-----张世铭?市政配套篇-----舒建平?领导发言?设计管理篇------陆术东一、About?新风格产品：全新、复杂的建筑类型和风格?产品种类多：五种住宅（144个变异户型）、一应俱全的集中商业、学校、幼儿园、六大功能?建筑面积大：15万平米?展示面积大：5.2万平米?成本压力大：5200元/平米，超过四季花城销售均价?资金占用多：土地投入12亿，集团总资产十三分之一?利息压力大：每天一辆宝来?开发节奏紧：三年半开发完成?开发周期短：半年开盘，10个月一期竣工验收?基础设施无：比四季花城有过之无不及二、西班牙想说爱你不容易——2.1新的建筑风格带来困惑起初我们认为：万科城就是四季花城的升级版本，无非就是规模扩大了，既不是复杂的山地建筑，也不是异地突起的超高层，没有太多的技术难题和外围协调，是否在项目管理方面应该是得心应手呢？–设计周期不够–设计风格难以把握–工程防渗漏节点–工程工期–工程质量难题–工程成本控制–周边配套问题……究竟什么是西班牙？?摸索出来的效果?模仿的世界?名词解释：拱、坡屋面、陶瓦、线条、铁艺、质感涂料、实墙、艳丽色彩、三色砖……考验工程人员的建筑学知识二、西班牙想说爱你不容易——2.2设计管理和图纸问题■图纸设计周期：?设计周期:●03年8月~04年3月，有效时间6.5个月，包括从概念设计到地一版本施工图纸。?图纸设计最短周期：9个月（非标）。?存在问题：●国外设计公司不愿或赶工效率低，满足不了本项目短平快的开发要求；●引进创新新产品，方案阶段花费时间长，施工图纸设计的周期短●分批出图，前后图纸矛盾或发现前期图纸问题，修改频繁●施工图设计过程中，各专业没有足够的时间进行核对和协调；●施工图纸质量粗糙，三边工程再度重演。。。。。。二、西班牙想说爱你不容易——2.2设计管理和图纸问题■建筑形式?属于创新设计，立面复杂。基本40种，变异100多种。户型总数多达140种?西班牙的特殊符号：外立面283个不同的收口节点，132种装饰线条线脚?存在问题：●万创花费大量精力研究西班牙符号的设计和定样；工程部忙于收集市场所有与项目相关的材料和供方单位；项目部同事苦于再三样板模拟施工组织和等待确定样板后的采购协调工作；全新的建筑风格增添项目管理风险二、西班牙想说爱你不容易——2.2设计管理和图纸问题■图纸版本变更：指图纸完全更换?2004年3月27日第一版，第一版图根本目的是报建性质；?2004年5月第二版，外立面修改，门窗修改；?2004年6月第三版，LOFT停工修改；?存在问题：●设计图纸修改三版，图纸质量不高部分诸如LOFT等变更影响较大●三边工程，产生大量变更和返工，致使质量风险增加，成本增加；在特殊的年代，在原图修改的图纸用于战斗现场■设计变更问题：?截止04年9月底，共收到设计变更320份?截止04年12月底，共收到设计变更460份序号图纸问题描述对项目影响分析备注1外立面分色图纸未能按时确定，造成延误工期25天多次方案修改铝合金门窗设计延误2栏杆安装后设计后，设计方案变更增加成本10万，延误工期12天3人工湖方案变化不定延误工期7天多次方案修改4外墙按照加气砼砌块设计，后改成红延误工期7天，增加结经公关同意采用砖构风险5成品线条无节点做法，需重新设计延误工期10天，影响外增加成品线条设计工架拆除期6C3楼建筑调整引起结构变化延误工期7天,补偿15万.施工方提出高达50万元的索赔7平地洋房地下室改造工期25天，成本287万影响制约室外园建元序号图纸问题描述对项目影响分析备注8开盘区域门洞尺寸修改影响工期15天，增加成公司领导现场修改设本10万计不足9小高层增加屋顶混凝土构架影响外架拆除15天增加小高层主体结构完工成本30万元后10B区路网的调整成本增加8万道路施工完毕后进行11A3-A5部分线条凿除影响外架拆除，增加成本5万12C1/C4结构梁凿除与加高/A3-A5/B1-工期30天，增加成本80结构标高未能满足建B5反梁改造万筑要求13小高层-1楼/1楼室内外标高的调整增加成本20以上仅为金额超过5万元的部分设计变更，变更对项目影响仅从工期和成本两个方面进行了分析，因此引起的质量隐患、质量成本、人力资源等管理成本和现场协调工程量成倍增加无法量化，但设计/成本/项目经办工程师疲于奔命足以说明一切。二、西班牙想说爱你不容易——2.2设计管理和图纸问题■节点设计问题：?设计院施工图纸在立面节点做法，建筑和面对：结构不符；●全新设计风格?各种构造做法、节点细部做法均未做详细●3版更新的设计图纸说明和图纸示意；●460份设计变更?防渗漏节点方面存在严重的渗漏隐患；●抽象设计图纸●类似设计师也会疑惑的颜色收口问题●商业与住宅的巨大差异……设计也不容易，我们该怎么办？无防渗漏节点做法二、西班牙想说爱你不容易—2.3设计问题的对策■事前设计输入：输入设计要求和《经验教训一览表》。■提前介入：项目部在设计阶段即介入和跟踪设计管理。■成立决策领导小组：缩短办事流程和加快决策进程（从公司层面授权，对项目高度重视）■集中办公：?成本、设计、项目和工程均到项目现场办公，加强信息沟通和集体决策?设计院定期到项目现场办公，每人每天150元——缓解万创人员不足?直接与设计院沟通，加快沟通效率?定期召开设计问题现场协调例会和现场巡视——过程控制■建立样板示范区：进行材料、做法和工艺研究，加快决策过程；委派专人进行协调、跟踪和管理作用巨大！（事后分析，还是晚了一些。教训）地面做法涂料样板■两家设计单位协调问题?统一技术做法和构造标准；?召开联席会议。■户型样板?提前做好实物样板，邀请公司领导现场走访样板；?设计人员每阶段现场巡查—最小代价变更。二、西班牙想说爱你不容易—设计问题案例分析■案例一：平地洋房增加地下室?问题描述：●万科城一期平地洋房首层和二层均带地下储蓄室，在2004年7月下旬，项目部邀请公司和领导来现场指导工作，发现在平地洋房地下架空层有较大的可利用空间，为了给客户提供更多的可使用面积和增加更多的附加值，公司决定增加地下室面积，此时地下储藏室施工完毕，离开盘时间仅有2个月时间。●在增加地下室改造工程施工过程中，公司领导再次提出增加卫生间，而这个问题是项目部多次提出并再三确定不需设置卫生间。●增加地下室结构板，存在的问题很多，风险较大而且无法根本消除：工期、技术可行性、结构安全度降低风险等，项目部坚持专业观点来分析和解决技术问题。?解决过程：●技术可行性专题讨论：防渗漏问题：项目经理部组织深大设计院、万创公司进行了技术可行性专题讨论，会议认为：增加地下室底板如采取建筑构造底板，存在严重渗漏隐患，防渗漏技术处理困难，因此增加底板需按照结构底板考虑。新旧混凝土和挡土墙与梁上端接口等节点防水处理结构安全问题：原设计基础连梁仅考虑拉接作用，如果增加结构底板，此部分基础连梁需要重新设计，对原基础进行加固；部分承台间距不满足结构强制性规范要求，影响新、旧独立基础结构安全；技术和施工方案确定：专家会诊（张道真）●成本问题：大量的植筋将对工期和成本造成较大影响，改造工程成本287万元。●工期问题：最不利施工计划和应对措施改造工程实施单项奖金。?一句话总结：坚持专业观点■案例二：铝合金专项设计和定样问题?案例描述：■铝合金门窗特点：大、拱形，新型型材开模、节点做法■存在问题：●分隔图纸和定样工作比计划延误30天，现场在“等米下锅”；●外架需拆除铝合金门窗在工厂加工，部分窗型材正在开模，比计划晚30天；●总包提出工期和误工索赔，后期现场协调和管理造成一系列问题；●指定品牌产品型材，型材供货进度问题，厂家与中标单位磨合协调问题●型材拉弯：弧度太大无法拉弯?解难思路：●打破常规:项目部提前介入利用公司高层力量，加快决策进程，解决定标和定样问题。●技术和协调问题：工程部和项目部介入二次设计单位、型材厂家和铝合金单位合作问题：给厂家提供资金保证函+厂家面谈——解决型材厂家与中标单位付款和材料加工进度问题；专题技术方案讨论——解决技术和拉弯问题；及时支付资金+厂家考察——施工进度问题。探讨：限定型材品牌问题铝合金门窗型大，大部分为拱形窗，需另行开窗铝合金门窗、涂料等影响外立面施工的关键分项工程滞后，将导致工程进度、质量和成本等项目一系列管理问题■案例三：结构反梁问题?案例描述：●设计院套用项目部组织进行防渗漏节点研讨做法，将出露台的结构梁设计为上反450高，安装铝合金门窗后需设置三个台阶踏步。●设计院提供的反梁高度降低的修改为250，此时现场50%楼栋全部施工完毕，需返工作业。改造工程总工期至少需30天根据总包单位提供的报价：返工工程费约为21.5万元。样板房实施改造工程无法满足进度要求。?解决思路:●解决渗漏问题——反槛高度计算最低高度250mm●解决结构安全问题——宽扁梁+植筋●解决楼板裂缝问题——卸载，首层到顶层室内楼板采用局部重新搭设脚手架+模板支撑加固，控制养护质量和时间●解决工期问题：激励砸掉结构梁、柱和楼板的设计变更要慎重！■案例四：建筑施工图纸与报建图纸不符?案例简述：商业街公寓2层房在预售查丈时发现面积超过销售要求，提出设计变更砸掉已施工的屋面楼板，经优化设计后改为用砖墙封住——解决返工和渗漏隐患问题。■案例五：合同附图审核问题?案例简述：本项目户型（140种）和设计变更繁多，万创花费大量精力绘制和核对图纸，因项目设计负责人变更，开盘后方提交合同附图，这离与业主签定买卖合同仅