【万科?生态城2011年推盘策略及销售计划】1全盘取证情况产品类型面积取证时间洋房7577㎡2011-5-28产品类型面积取证时间16F9548㎡2011-6-1818F12788㎡2011-7-218F38448㎡2011-7-3024F\25F\26F53691㎡2011-7-23产品类型面积取证时间别墅21664㎡2011-7-30产品类型面积取证时间18F\16F39125㎡2011-7-9产品类型面积取证时间产品类型面积取证时间30F\29F41096㎡2011-8-6224F16990㎡2011-9-3全年推盘节奏6月28日开盘产品：洋房，170㎡8月28日开盘面积：17125㎡产品：别墅套数：112套面积：10832㎡8月6日开盘金额：22065万套数：46套产品：90㎡、170㎡2011年金额：23830万不推售面积：125974㎡暂套数：1312套金额：111853万9月17日开盘产品：90㎡、170㎡10月15日开盘面积：428821㎡产品：别墅套数：3264套面积：10832㎡金额：28298万套数：47套金额：23830万3整体推盘策略导入期亮相期引爆期6月28日8月6日8月28日9月17日10月15日产品：洋房，170㎡产品：90㎡、170㎡产品：别墅产品：90㎡、170㎡产品：别墅销售面积：17125㎡面积：125974㎡面积：10716㎡面积：428821㎡面积：10949㎡节点套数：112套套数：1312套套数：46套套数：3264套套数：47套3月5日4月30日金额：22065万金额：111853万金额：23574万金额：28298万金额：24087万打造概念，拉炒热板块升项目形象主打性价比通过推广区域概念万科?生态城70万买走世园会线品牌“感恩与期待”滨海大道高尚社区70万畅想生态城上引出“万科?生态城”世园会洋房社区l网络、案场炒作高巡展、现场活动、派单积累客户“感恩与期待”层线活动下l引出“万科?生态城”第一居所别墅形象别l炒作区域和生态别墅意向客户陌拜准备墅以多场推介会及陌拜等圈层营销积累别墅意向客户概念根据客户意向，选定房源确定优惠及开盘方式，实现确定团购方案，准备推介资料500套目标团完成第一阶段客户推介，梳理团购意向购4阶段推盘策略6月28日开盘阶段性推盘策略——6月28日首次开盘洋房、170㎡线上：?2010年12月-2011年2月底导入期：通过品牌推广活动“感恩与期待”主题，引出“万科?生态城”的“滨海大道”板块概念和“生态”主题，预热区域；?3月初-4月底亮相期：线上以区域概念主题为主，围绕“滨海大道”、“世园会”炒作区域板块；?4月底-开盘引爆期：集中打造项目概念，主打“万科生态城”，利用洋房等中高端产品传递“高尚社区”、“洋房社区”的概念，为6月28日洋房与170㎡产品推出做铺垫，同时树立项目高档次形象；线下：　面积套数金额销售率?因为项目的特殊情况，需要大量客户积累，一方面通过大客户团购实现500套可售资源17125　112　22065　——　目标，一方面要通过线下巡展、案场活动、派单等积累90㎡客户销售计划17120　112　22065　100%　目的：?通过导入期、亮相期和引爆期，层层递进的推广，树立项目高品质社区形象，为后期别墅产品拉升形象奠定基础，为高层主推性价比做好铺垫；5阶段推盘策略阶段性推盘策略——8月6日开盘（18F、24F90㎡，16F1708月6日开盘㎡）18F、24F90㎡170㎡线上：?主打性价比：本次开盘推出的产品83%为18F90㎡户型，销售压力大，因此主打性价比，前期打造的豪宅社区形象吸引市场关注，后续推出性价比高的90㎡二房精装修产品，吸引首置客户；?推广主题：“70万买走世园会”、“70万畅想生态城”，用性价比吸引客户；线下：?通过前一阶段，大客户团购拓展梳理出的客户意向确定团购单位，团购房源、团购优惠　面积套数金额销售率和团购选房方式，实现开盘前大客户团购；可售资源125974　1312　11834　——　?通过陌拜，寻找别墅意向客户，为下阶段别墅产品开盘积累高意向客户；目的：销售计划95373　997　83964　76%　?通过前一阶段“豪宅社区”的推广，在市场上树立项目高品质形象，本阶段通过性价比吸引关注项目的首置客户，去化大量90㎡产品；6阶段推盘策略阶段性推盘策略——9月17日加推（18F、24F90㎡）9月17日开盘线上：90㎡、170㎡?持续主打性价比；线下：?持续案场活动，带动现场人气；目的：?为加推蓄客；　面积套数金额销售率可售资源28821　264　29298　——　销售计划20175　185　19690　70%　7阶段推盘策略阶段性推盘策略——别墅产品2次开盘8月28日开盘线上：别墅?无动作线下：?4月份开始准备别墅客户陌拜物料及说辞，确定拜访方案；10月15日开盘?6月份开始别墅客户陌拜；别墅?6月份开始别墅客户专场推介活动；?7月30日售楼处及样板区开放活动；?8月28日首批开盘；?10月15日二次开盘；8月份　面积套数金额销售率目的：可售资源10716　46　23574　——　?完全通过陌拜、专场推介会等圈层营销活动进行别墅客户积累，持续传递“第销售计划10716　46　23574　100%　一居所”概念；10月份　面积套数金额销售率可售资源10949　47　24087　——　销售计划10949　47　24087　100%　8全年销售计划地块分期建筑类型户型供应面积套数总金额销售面积销售套数销售金额销售率18层小高层90二房127881441052810230115838980%25层高层90二房1769320014567141551601160780%1.226层高层90二房3599840829666269983062213975%车位1750047333546125166115935%A118层小高层90二房3844843231685288363242364675%24层高层90二房169901921401511893134975270%2.2车位1750047333546125166115935%商业5000——86141650——280533%16层小高层170三房210471282539815154921818572%A21.318层小高层170三房118317214282828250993870%车位195005003296585015097530%16层小高层170三房9548641145895486411458100%A31.15层花院洋房130-2007577481060875774810608100%车位35509671717754835550%销售计划A42.1别墅230216649347661216649347661100%合计2566343323229203175862191617983669%9