佛罗伦萨小镇京津名品奥特莱斯调研报告规划发展部2012年09月-1-目录一基本信息二规划布局三业态品牌四经营状况五借鉴要点-2-一基本信息二规划布局三业态品牌四经营状况五借鉴要点-3-基本信息“佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯”是国内首座纯正意大利风格的奥特莱斯。项目设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色购物主题体验区，提供近200家门类丰富的奢华及时尚精品，其中包括多个首次登陆中国outlets的世界级名牌以及更多广受欢迎的时尚生活品牌还包括，满足了各种消费者的多层次购物需求。项目名称：佛罗伦萨小镇地理位置：天津市武清区前进道北建筑面积：6万平米租赁面积：4.2万平米建筑风格：纯正意大利风格开发商：意大利RDM集团美国威特公司设计单位：意大利海缔雅公司-4-基本信息——分期项目共分两期开业，首期开业时间为2011年6月9日，二期于2011年年底开业。项目营业时间为每天10:00—21:00。-5-区位交通——公共交通佛罗伦萨小镇位于天津武清区前进道北侧，距北京三环约70公里，距天津市区30公里。项目距京津高速出口（A11号出口）5公里，距京津城际铁路武清站前100米。公交车【天津出发：】611（中心公园-逸仙园）607（华越道–杨村/武清城际铁路站）杨村车火车站下往西行【武清当地：】564（武清客运站–武清城际铁路）武清城际铁路站下免费消费者班车每周末两班，从北京/天津市区出发[免费班车时刻表查询]京津城际铁路自2011年9月1日起，京津城际铁路时刻表调整，从北京南站与天津站停靠武清站的车次总计加开16班列车，更多车次的选择，让您到佛罗伦萨小镇更加弹性与便利。搭乘京津城际铁路从北京南站出发只要23分钟，从天津出发13分钟，即可抵达佛罗伦萨小镇，非常快速便捷。-6-区位交通——自驾车自驾车路线【北京出发：】路线A：京通快速公路-五环出口往南五环方向行驶-上化工桥进入京津高速公路-武清北出口(收费站为杨村出口)后直行翠亨路8km到前进道右转100米。路线B：三环往南方向行驶–至分钟寺桥进入京津塘高速公路-杨村出口后左转上京津公路(京塘线)-直走至前进道右转500米。路线C：机场第二高速公路–平房桥上五环路–五环路往南上化工桥进入京津高速公路-武清北出口(收费站为杨村出口)后直行沿翠亨路8km到前进道右转100米。【天津出发：】路路线线AB：由快速路金：由快速路金钟河桥上京津塘高速，杨村口下钟河桥上津蓟高速，转京津高速,武清北下-7-一基本信息二规划布局三业态品牌四经营状况五借鉴要点-8-规划布局——建筑格局小镇整体为意大利风情小镇风格，呈“田”字型布局，同一建筑群均以连廊贯通，以广场和小桥形成枢纽；街区风格统一、而广场环境各异。临街建筑多为假二层、非临街建筑为一层。-9-规划布局——铺位划分小镇整体划分为共约200个铺位单元，单个铺位单位面积在140-300平米之间。项目各品牌店铺的经营面积主要集中在140-200平米之间，最大店铺面积约为1000平米。-10-规划布局——停车位南侧A-B区、东侧C-D区、北侧E区停车场已投入使用，规划车位约1400个，加之未开放地下车库，可供约2000辆车停泊。E区有大型客车停车位11个。E区D区A区C区B区-11-一基本信息二规划布局三业态品牌四经营状况五借鉴要点-12-业态品牌——业态组合初步统计，佛罗伦萨小镇项目目前开业店铺共约150家，含零售、餐饮、儿童娱乐等。其中：中西餐饮零售店铺约139家，占91%；6%餐饮店铺10家（含即将开业儿童娱乐的必胜客），占比约6%:；1%儿童游乐场1个，占比1%；服务配套品牌零售2%91%客服中心3个（含未使用1个），占比2%-13-业态品牌——业态布局小镇整体业态布局较为灵活，儿童玩具、服饰摩登女装在依托各广场节点布局业态的基础上，各类业态也互有穿插。-14-业态品牌——品类组合目前开业店铺中，共涵盖十大品类（分类按佛罗伦萨小镇官网标准），业态组合丰富。其中：国际名品21间摩登女装29间绅士男装22间运动户外16间休闲时尚22间寝具内衣6间儿童玩具5间皮鞋箱包配饰18间美妆1间餐饮美食10间-15-业态品牌——品牌详表-16-业态品牌——品牌详表-17-业态品牌——品牌详表-18-业态品牌——国际品牌入驻情况目前已进驻佛罗伦萨小镇的国际品牌中，有39个为首创奥莱目标国际品牌，其数量远多于赛特奥莱及燕莎奥莱，其中包括GUCCI、FENDI、PRADA等一线品牌。且半数以上为小镇独有品牌。（表中红色部分）-19-业态品牌——部分品牌营业面积品牌营业面积（平米）品牌营业面积（平米）PRADA800NIKE1000COACH700LINING800BURBERRY500ADIDAS600FERRAGAMO400SASA200HUGOBOSS200PIZZAHUT500CKJEANS500NADU250ESPRIT500YUSHINOYA300GUESS300KFC350GUCCI300BELLAVITA400ARMANI400SUBWAY150注：除以上例举店铺外，其余店铺面积多数在150-300平米范围内。-20-业态品牌——部分拟开业品牌截止目前，仍有少量品牌商铺尚未开业。PIZZAHUTDRAGONSTARSWAROVSKI-21-一基本信息二规划布局三业态品牌四经营状况五借鉴要点-22-考察日经营状况本次考察日为2012年8月3日，周五。早上10:30-11:00期间，停车场共有停车约193辆，其中天津牌照车辆151辆，北京牌照29辆，河北及周边牌照13辆。从考察日情况看，由于是周五，总体客流有限，粗略估算全天客流应在1500人车辆来源统计次左右。其中绝大多数为驾车前往，乘坐高铁及公交客源较少。从客流来源看，78%的客群为天津客源，与开业初期、节假日北京客源为主的情况形成鲜明对比。从客流分布情况看，国际名品区及运动户外休闲分布略多，其中PRADA、COACH、耐克、阿迪达斯等由于店面大、货品齐全，客流较多。中午餐饮客流以吉野家、拿渡最为集中，消费较高的意式餐厅客流稀少。-23-考察日经营状况一瞥GUCCIPRADANADU拿渡-24-一基本信息二规划布局三业态品牌四经营状况五借鉴要点-25-1、纯正意式风格，全新购物体验-26-2、广场风格各异，形成节点小镇街道交叉处均设有特色广场，每个广场命名独特，风格主题各异，便于顾客记忆。各广场尺度在600-2000平米左右不等，形成有效的人流汇聚。-27-3、布局以人为本，动线合理3.1整体人流动线布局为“田”字形，出入口丰富，店铺规模切分较为适宜、进深合理。整体格局简单清晰，通过广场设计最大限度保证商铺无人流、视觉死角。主流店铺经营面积控制在140-250平米之间，既能保证品牌的数量和丰富性，又降低了招商难度及商户的培育期经营压力。广场周边设置少量中大型店铺（400-1000）平米，作为主力品牌的旗舰店面，提升整体形象。中大型店总数量不超过20个。多数店铺面宽进深比在1:2左右，比例合适，铺面规整。-28-3、布局以人为本，动线合理3.2餐饮、卫生间分散布局，且服务半径适宜，顾客使用方便。餐饮多设置于各个街道尽端，能够有效带动客流的循环。卫生间卫生间拿渡必胜客COSTA/哈根达斯吉野家/赛百味BELLAVITA卫生间KFC卫生间LAVAZZA-29-4、街道尺度合理、功能设计精细4.1街道净宽约7米，与两侧建筑高度形成适宜的比例关系，既不觉得压抑，又能够有效增强两侧商铺的人流互动；街边廊道净宽约3米，3-4人并列行走不觉拥挤。3米7米-30-4、街道尺度合理、功能设计精细4.2街道均为中间低、两侧高设计，雨水管井设于街道中央，便于排水，与英国比斯特奥莱有异曲同工之妙。其他各类管井口多设于柱侧，减少对行人的影响；廊道内柱下设有兼容式电源插座，方便商户及顾客。比斯特奥莱村-31-4、街道尺度合理、功能设计精细4.3街道两侧密集装置监控摄像头，保证街区内安全；两侧绿植丰富，彩旗飘飘，商气十足，景观宜人；垃圾桶密集，另有烟蒂收集装置，方便顾客丢弃各类杂物。-32-5、客货分流，物流通道独立客流通道与货运通道保持相互独立，互不干扰；货流于开门营业（早上10:00）前进入商场，在时间上与客流错开；货运通道畅通性好，管理规范。-33-6、建筑设计经济、实用、合理6.1项目临街部分为假二层设计，其它多为一层，既保持了整体商业形象，又降低了建设成本；层高整体仅约4.5米，通过格子梁设计（梁高不大于500mm），保证净高最大化。一一层层假二层-34-6、建筑设计经济、实用、合理6.2项目外墙均用彩色涂料简单粉刷，除部分广场地面外，其他街道地面均用红、灰色砖块铺设而成，成本极低且色彩宜人；店铺内多无吊顶，或简单吊顶。-35-7、多层次店招设计，充分展示项目店招分为廊道外、门顶、侧向三个层次，统一风格及设计，大小适中，既保证了整体效果，又有效解决了廊道对店铺的遮挡问题，效果较好。廊道外侧店招门顶店招门侧店招-36-8、导视系统统一多样，实用经济项目导视系统主要是立式导视牌为主，结合平面图及品牌分布图；部分导视图与廊道柱体相结合，既方便又经济，值得类似项目借鉴。-37-9、软性装饰适度，烘托街区气氛项目软性装饰除绿植外，设有道旗、门顶彩旗、柱体宣传框、广告位、墙体广告位、室外大型液晶显示屏、独立广告位等，疏密适度，烘托出良好的街区氛围。-38-10、服务中心布置方便，功能完善项目规划服务中心3个，均位于客流出入口，由于目前使用强度不大，2号出口处服务中心停用；1号口服务中心整合管理部门及ATM于一体，方便顾客，总面积约200平米。-39-10、服