上海江桥万千百货规划定位报告二零一零年一月二十日目录一、市场调研二、项目定位三、总体规划四、与2011标准体系对比分析五、工作节点表目录一、市场调研城市百货行业概况竞争对手调研市场调研部分总页数不超过8页江桥万千概况12项目概述交通分析?地理位置地处上海市西北嘉定区江桥板块万达广场内，紧靠金沙江西路与华江路交界处，南对规划路、西面黄家花园路，毗邻普陀区、长宁区、闵行区。?概述上海万千江桥店随万达广场落户在长三角沪宁发展轴上“虹桥交通枢纽”的核心位置。虹桥交通枢纽是大虹桥战略规划的核心，集合了航空、高速、城际铁路、磁浮、轨交、公交等多种交通方式，衍生60平方公里的综合功能拓展区。距离市中心人民广场直线距离仅约12公里，距中山公园仅约8公里。?万达广场项目概述江桥万达广场是继五角场万达广场和周浦万达广场之后，万达集团在上海开发的第三个大型城市综合体。规划用地约18.63万㎡，总建筑面积约55万㎡，其中商业面积约21万㎡。项目集中了城市公寓、商业广场、SOHO、餐饮酒吧街等多重物业类型。项目计划于2011年全线竣工。江桥万千交通状况12项目概述交通分析?交通枢纽?快速干道：沪宁高速公路、A20外环线等?轨道交通：根据上海市城市远景轨道交通建设规划（方案），江桥范围内：1.轨道13号线共设金华路站（金沙江西路、临洮路附近）黄家花园路站（金沙江西路、金运路口）两个站点，预计2013年可投入使用。2.轨道交通14号线共设星华路站（曹安公路、星华路附近）华江支路站（曹安公路、华江支路口）两个站点，预计2013年可投入使用。?公交线路（江桥万达广场周边公交车站的分布情况）?1号站（华江路金沙江西路站）—173路、安虹线（距万达广场约30米）?2号站（金沙江西路华江路站）—江桥1路、121路（距万达广场约150米）?3号站（五四站）—158路、南嘉线（距万达广场约200米）?4号站—地铁13、14号线（在建中）、地铁17号线（规划中）?建议?对江桥万达周边公交线路的调查显示，目前6条线路虽离万达广场比较近，运营时间也较晚，但线路及站点仍然非常缺乏，建议未来与政府和公交公司沟通，增加公交线路，使项目公共交通得到改善。上海市百货行业概况商圈概况:商圈名称商圈名称距江桥万千距江桥万千徐家汇商圈徐家汇商圈1111公里公里上海的百货业历史悠久,自上世纪90南京西路商圈南京西路商圈1212公里公里1515年代以来,百货零售蓬勃发展,规模南京东路商圈南京东路商圈公里公里淮海路商圈淮海路商圈1313公里公里迅猛扩大，商场数量超过100家,虹桥商圈虹桥商圈88公里公里2009年销售额突破300亿元，第一八陆家嘴商圈陆家嘴商圈1717公里公里佰伴、久光、上海新世界城位居销售中山公园商圈中山公园商圈99公里公里五角场商圈五角场商圈1919公里公里前三甲。大华宝山商圈大华宝山商圈99公里公里中环百联商圈中环百联商圈55公里公里西郊百联商圈西郊百联商圈55公里公里上海市区百货商圈分布商圈分布:主要竞争对手分析中环百联东方商厦位于上海市普陀区，沪宁高速公路与真北路中环线交，集百货、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型购物广场，其中，大型百货有中环百联东方商厦，属社区型商圈。中环百联商圈中环百联商圈西郊百联友谊商厦位于上海西郊的长宁区新泾地区，是集百货、西郊百联商圈餐饮、休闲、娱乐为一体的又一大型购物中心西郊百联商圈，百货有西郊百联友谊商厦，属社区型商圈。主要竞争对手分析竞争对手基础情况序号序号商场名称商场名称开业时间开业时间经营面积经营面积商场定位商场定位消费人群消费人群所属商圈所属商圈销售（年度最新）销售（年度最新）中环百联东方中环百联东方1.1.2006.12.212006.12.212500025000㎡㎡中档中档社区型社区型中环商圈中环商圈4.44.4亿元亿元商厦商厦西郊百联友谊西郊百联友谊周边中高档周边中高档2.2.2004.12.22004.12.21000010000㎡㎡中档偏上中档偏上西郊商圈西郊商圈1.51.5亿元亿元商厦商厦住宅区住宅区竞争对手配套设施（所处位置及面积）残疾残疾名表名表首饰首饰皮鞋皮鞋顾客顾客儿童儿童序序总服总服VIPVIP母婴母婴改衣改衣停车停车商场名称商场名称人洗人洗维修维修维修维修维修维修休息休息活动活动号号务台务台中心中心室室处处场场手间手间中心中心中心中心中心中心区区区区1-1-B2/10B2/10中环百联东中环百联东1F/141F/141F/141F/14B1-B1-33FF//1F/41F/41F/151F/151.1.////4F/204F/20//0000个个方商厦方商厦㎡㎡㎡㎡4F4F1010㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡车位车位B1-B1-西郊百联友1F/91F/91F/91F/9B1-B1-2F/102F/101F/71F/7B1/7B1/72F/802F/802.2.西郊百联友////////谊商厦谊商厦㎡㎡㎡㎡3F3F㎡㎡㎡㎡㎡㎡00个个车位车位主要竞争对手分析竞争对手店庆情况序号序号商场名称商场名称店庆日店庆日SPSP活动活动PRPR活动活动店庆销售店庆销售中环百联东方中环百联东方1212月月212121002100万（万（33天天1.1.福袋有礼、满额送券、特惠小礼包福袋有礼、满额送券、特惠小礼包世界著名服饰品牌特卖世界著名服饰品牌特卖商厦商厦日日））服饰满服饰满300300立减立减150150、优惠随心选、优惠随心选西郊百联友谊西郊百联友谊1212月月2212001200万（万（55天天2.2.300300元当元当420420元用、五五庆生大礼元用、五五庆生大礼五周年文艺表五周年文艺表演演商厦商厦日日））放送、会员积分放送、会员积分55倍享倍享竞争对手促销活动情况序号序号商场名称商场名称日日期期宣传媒宣传媒体体活动活动主题主题主力主力活动活动20102010年年99月月1111DMDM宣传宣传页、页、活动活动期期间，顾客间，顾客凡凡当日当日单单中环百联东方中环百联东方1.1.日日-2010-2010年年1010短信短信、地铁时、地铁时东方商厦中环店东方商厦中环店金秋献金秋献礼礼柜柜消费消费累累计满计满300300立减立减商厦商厦月月77日日代代报、报、电电台台150150元。元。20102010年年77月月33新新闻晨闻晨西郊百联友谊西郊百联友谊百联运动节百联运动节--申城盛申城盛会、乐会、乐2.2.日日-2010-2010年年88报、报、DMDM、、短短满满300300立减立减100100商厦商厦游游百联百联月月88日日信信竞争分析二、竞争对手分析：优势：优劣势主要描述：优劣势：势品类、品牌、促销、商务条件、装补等我们可以人为努力改变的方面年销售额：目录二、项目定位定位分析（SWOT分析）项目定位本部分总页数不超过三页SWOT分析项目策略项目策略：品牌策略：品类策略：招商策略：促销策略：服务策略：目录三、总体规划品牌落位图标杆品牌品牌落位图1、1F方案（B）◆柜位面积4560m?◆建筑面积：7300m?◆品牌数：82个◆单柜面积：56m?标杆品牌楼层品类品牌数量代表品牌商场使用面积化妆品15欧泊莱、欧莱雅、OLAY黄金珠宝12周大福、老凤祥、老庙钟表眼镜3亨吉利、宝岛眼镜1F2767女鞋29莱尔斯丹、BELLE、TATA、星期六、哈森女包4PATTY、艾菲尔楼层合计63少女装43ESPRIT系列、ONLY、VEROMODA、艾格系列2F配品8兰闺坊、BETTYBOOP3181楼层合计51淑女装38亦谷、娇鼎、舒朗内衣15安莉芳、芬狄诗、古今、曼妮芬3F季节品4皮皮狗、帝高3127配品7RIME楼层合计64男正装24TONYWEAR、沙驰国际、九牧王男休闲14ESPRIT、JACK&JONES、SELECTED、马克华菲男配饰8三枪、宜而爽、ZIPPO4F3417男鞋6卡帝乐、鳄鱼恤男包6皮尔卡丹、比华利保罗楼层合计58运动13NIKE、NIKE360、CONVERSE、ADIDAS、PUMA床用7淑女屋、雅芳婷、维科5F家用2多样屋、骨瓷2720儿童29丽婴房、好孩子、NIKEKIDS、博士蛙系列、智高乐高楼层合计51总合计28715212目录四、与2011年标准体系对比分析综述品类布局对比分析商务条件对比分析品牌级次对比分析装修补贴对比分析综述江桥万千的商务条件与标准的差异主要存在于合同保证金、常年管理费、VIP承担及物业管理费上。2011年商务条件标准中，合同保证金均为10000元，常年管理费为5000元，VIP均为承担，物业管理费均为20元。而江桥万千的预计商务条件中，合同保证金均为5000元，常年管理费A、B类品牌基本在2000-3000元，黄金钟表等品类VIP无法承担，运动等品类物业管理费为15元。由于周浦店是万达在上海开的第一家百货，在对新店的不了解、地理位置的偏僻及招商时又恰逢金融危机的种种因素影响下，当时的商务条件都无法达到较高的标准，大部分标杆品牌的商务条件均比上海市场要低。而江桥万千仅是上海地区的第二家门店，又与周浦店的开业时间相差仅仅1年多，在万千百货在上海地区尚未成熟，影响尚且不大的情况下，大部分品牌资源还是要依靠周浦店来进行支援，这样势必也导致江桥店多数品牌的商务条件需以周浦店为基础及依据，从而无法得到较大的提升。综述阐述与标准的差异总体情况，让受众知道差异最大方面是什么品类布局（面积）差异分析中品类规划所在楼层规划楼层序号大类中类面积占比规划面积规划占比面积差异比例差异1精品00.00%00.00%00.00%12精品珠宝5003.33%6334.16%1330.83%113钟表眼镜3502.33%3702.43%2