住宅市场分析模板及相关说明整体分析框架城市基本面分析中期市场判断短期市场表现未来市场趋势?城市基本面?市场发展所处阶段?整体市场表现?板块竞争压力?区位?XX市不同时期?整体供求、价格变化?通过预测未来28?经济所处的阶段?用房价天花板模型估个月各板块可售货?人口?市场容量算房价极限值值的去化期，结合存货去化期判断各?城市发展?分析XX市住房?对比08年1~7月14存量现状，初步城市房价超涨幅度与板块未来竞争压力判断未来潜在需供求关系恶化程度，求判断XX市场短期压?搭建城市房地产力市场需求模型，?分产品线市场表现预测XX市住宅?不同产品线市场表现市场基本容量综述?首置市场表现?首改市场表现?再改市场表现?高端市场表现城市基本面分析框架城市基本面分析中期市场判断短期市场表现未来市场趋势?城市基本面?区位?总量与增速?经济经济?产业结构?人口（钱）?三驾马车?城市发展区位?总量与增速?外来人口人口城市发展?建成区规模?家庭结构?土地扩张速度?人口红利（人）（地）?扩张过程与形态?婴儿潮与后婴儿潮区位示意性南京城市圈泰州南京上海城市圈扬州南通镇江马鞍山无锡常州上海苏州湖州嘉兴上海–苏州–无锡小三角增长级上海–杭州–南京大三角增长宁波级杭州舟山杭州城市圈绍兴台州资料来源：……经济总量和增速示意性1990-2007年苏州名义GDP及08-10年保守预计（亿元）10,000第二轮经济高+13%速发展期8,2077,268+19%6,4375,7014,820第一轮经济高4,027速发展期+13%3,4502,8021,760+35%1,2502,0801,3581,5419031,0021,1335267212022353600199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010?……资料来源：……产业结构示意性三大产业增加值占GDP的比重全社会固定资产投资分布（亿元）+11%70%2006589二产200753160%+12%50%39335140%三产30%20%-12%10%一产110%1990199219941996199820002002200420062008一产二产三产?……资料来源：……经济增长引擎示意性三驾马车对GDP增长的贡献度三驾马车增长速度消费增速0.40消费0.8投资投资增速0.35出口0.7出口增速0.300.60.250.50.200.40.150.30.100.20.050.10.000.0200220032004200520062007200220032004200520062007?……资料来源：……城市常住人口与外来人口示意性户籍人口外来人口（万）常住人口占常住人口比例（%）0.63%29%1,0005.37%30027%30%24%25080021%25%20017%20%60014%15015%25840022510019510%15920050951215%000%1990199219941996199820002002200420062008200220032004200520062007资料来源：……家庭结构的变化示意性07年总户数（万户）07年户均人数07年户均人数2.992504.02.702.652092.402.402.232.132003.02.091502.992.0100501.000.01980198519901995200020052007XX市北京上海深圳伦敦旧金东京纽约山05年XX市家庭结构43％05年全国家庭结构34％28％24％16％1115％118％％％10％一人户二人户三人户四人户五人以以上?……资料来源：……人口抚养比和人口红利示意性XX市抚养比60%全国抚养比50%45%40%30%总抚养比45%20%人口红利黄金期10%0%20002002200420062008201020122014201620182020?……人口红利定义：当劳动力抚养比低于55-60%区间时，存在人口红利（“人口机会窗口”开启）；当抚养比低于45%时，人口红利进入“黄金期”总抚养比＝全部非劳动年龄人口/15-64岁劳动年龄人口资料来源：……本地人口的住房需求变化示意性家庭生命周期与购房行为对应关系住房需求趋势年新生人口（万人）3930年首置需求27年再改需求20首置+再改1001960196519701975198019851990199520002005201020152020202520302035204020452050?……资料来源：……城市规模与扩张速度示意性全国主要城市建成区面积（平方公里）19841,5001,226199020001,0008602006?780720……5755404255003973273252150北京上海广州深圳南京天津武汉成都杭州沈阳XX市520城市土地扩张指数（00-06）420城市土地扩张指数（86-06）32超速发展快速发展?……10深南上广北珠厦佛武无宁XX成天青杭沈福长大圳京海州京海门山汉锡波市都津岛州阳州春连资料来源：中国城市统计年鉴1985–2007注：城市扩张指数SI=（尾年面积-首年面积）/市域面积/跨越年度数*100近年城市变迁的特点示意性2000年XX市建成区示意图2007年XX市建成区示意图2000年2007年京沪铁路　　运河资料来源：……小结示意性对XX楼市的机会点对XX楼市的风险点低?……?……高?……?……?……?……中期市场判断框架城市基本面分析中期市场判断短期市场表现未来市场趋势??城市基本面市场发展所处阶段?住宅市场发展阶繁荣12?区位?XX市不同时期段呈现钟型特征111?所处的阶段经济102?人口?市场容量?城市发展?分析XX市住房93存量现状，初步判断未来潜在需恢复84衰退求756?搭建城市房地产市场需求模型，?城市住宅市场需求模型预测XX市住宅市场基本容量市场阶段钟模型和说明说明一：?每一阶段都以一个或几说明二：个关键指标的变化为标志?通过各指标的状态和?每一阶段除了体现关键变化，可以确定一个城指标的变化外，其他指标繁荣阶段市不同时期所处的阶段大体上维持前阶段的状态。?投资和新开工同为供比如2-3点之间，存货去应指标，但新开工更能化期由下降变为上升，除投资过热先行反应市场变化。因此之外，投资、新开工仍新开工加速此，当投资和新开工变然加速，房价收入比仍然新开工增加12化相悖时，以新开工指上升111标为主房价收入比上升存货去化期上升，投资增加102钟需求增长9型3房价收入比下降特征恢复阶段衰退阶段84需求萎靡，房价企稳新开工减少75市场缓慢吸收存货，存货去化期下6供应过剩，存货去化期达到最大降投资冷却资料来源：美国统计局，仲量联行，澳大利亚LendLease研究机构分析XX年以来XX市的四大指标变动情况示意性住宅投资同比变化(%)存货去化期（月）住宅新开工面积同比变化(%)房价收入比1010010983999980888605760594346467406242252013574440-103200320042005200620072008H120042005200620072008H1?……资料来源：……判断XX市各年所处的市场阶段示意性繁荣阶段投资过热新开工加速新开工增加12Ⅲ112007H11Ⅳ房价收入比上升存货去化期上升，投资增加102007H22Ⅱ20062004苏需求增长93房价收入比下降州2008H1Ⅴ恢复阶段衰退阶段84需求萎靡，房价企稳新开工减少720055市场缓慢吸收存货，存货去化期下Ⅰ6供应过剩，存货去化期达到最大降投资冷却资料来源：……XX市住宅存量现状：房龄示意性47.97%2005年存量住宅随建成时间分布情况22.15%685万平米14.62%6.37%7.14%0.58%1.17%1949以前1950-19591960-19691970-19791980-19891990-19992000-2005?……数据来源：……XX市住宅存量现状：房型示意性各二线城市房型占比比较一、二、三线城市各房型平均占比比较其它其他四房及以上10184房或以上三房24273327352924%3房27%27%39%63二房38564951%484847512房43%44%36%一房292019141房17%15%15%11111089%XX市天津武汉成都南京重庆沈阳杭州京沪广深二线城市三线城市总体?……数据来源：……XX市住宅存量现状：自有房率说明：示意性?自有房率=买房自住家庭户数/家庭总户数?家庭总户数=买房自住家庭户数+租房家庭户数?自有房率考察的是所有家庭中，住自己的房子多还是租房住的多2007年自有房率92%92%87%89%92%82%85%84%84%76%78%79%XX市天津武汉成都南京重庆沈阳杭州京沪广二线城三线城总体深市市?……数据来源：……城市住宅市场需求模型和说明原有常住居住面积个人收入常住人口基本居住宏观经济基本依据人口改善预期增量面积预期内生需求外向需求最终结论城市居住需求说明：?一个城市的基本居住需求分为两部分，一是原有家庭的改善需求，一是新增家庭的首置需求?不论首置还是改善需求，都易受经济和收入的预期影响而发生改变数据来源：……长期看，XX市住宅市场的基本容量约为XX万平米示意性自有房率XX市住宅市场基本容量预测（单位：万平米）92%92%87%89%模型值82%82%85%78%实际成交7087166326276446625745794574124334122004