大连李家村地块详细研究报告上海同策咨询股份有限公司2010/08/16目录第一部分：宏观环境研究第二部分：项目初识第三部分：市场分析第四部分：案例借鉴目录第一部分：宏观环境研究第二部分：项目初识第三部分：市场分析第四部分：案例借鉴宏观环境研究甘井子区基本概况行政区划行政区域面积户籍人口辖区行政划分城市区域定位中山区43.9平方公里36万人辖区8个街道经济金融中心西岗区26.2平方公里32万人辖区7个街道行政文化中心主城沙河口区49.0平方公里65万人辖区9个街道科学教育中心甘井子区502平方公里70万人辖区14个街主城区一部分道旅顺口区507平方公里21万人辖区13个街旅游生态区道?新城甘井子区东北与金州金州区、大区连经济1074.6技平方公里术开发区接壤，南48万人与辖区沙河口24个区为邻街未，西南来新城区与旅顺口区毗邻;东、南临黄海，北濒渤海。区境北部陆路地处道大连市区咽喉要道，铁路、公路交织形成网络。中国民航大连周水子国际机场设在区境内，国内外航线四通八达；海岸有专业码头多处，海运发达。?大连传统主城核心三区面积仅仅120平方公里，严重约束了大连城市发展与扩张空间，主城三区区域面积总和只占甘井子区区域面积的24%。目前甘井子全区基本农田占到1700公顷，后期储备土地潜力很大，大连市后期城市化的主线在客观条件上集中在了甘井子区境内。宏观环境研究甘井子区道路交通概况甘井子区已建成的路网布局五纵三横从道路布局来看，甘井子区纵向道路多于横向道路，纵向道路总里程也大于横向道路总里程，说明甘井子区在道路布局上现实考虑更多是连接开发区和主城区的功能，承担过境区域的职责，对区域内部交通联系布局较弱。纵向道路：①东北快速路；②华东路-西南路；③华东路-山东路；④华北路；⑤川岭路-新水泥路横向道路：①中华路-中华西路；②东方路-松江路；③虹城路-虹港路宏观环境研究甘井子区综合配套改革总体方案辽宁沿海经济带发展规划大连市全域城市化甘井子区综合配套改革方案–…–…–…大连市委第十届第九十2009年8月17日大2009年7月1日国务六次常委会议、市政府连市第十届委员会第院常务会议讨论并原第二十三次常务会议讨七次全体会议正式确1大连体育新城则通过《辽宁沿海经论并通过了《甘井子区定大连市全域城市化2大连生态科技创新城济带发展规划》综合配套改革总体方概念3大连西城国际旅游商务区案》，并于2009年9月4大连空港商务区28日正式发布通知。5大连北部商业区6大大连临连临海装海装备备制造制造业业聚集聚集区区?从中央到地方一条线贯彻落实《辽宁沿海经济带发展规划》国家战略布局，大连在最短的时间内积极响应国家战略规划发展布局，快速推出了以甘井子区牵头的发展方案。提出将甘井子区建设成为大连市“现代化国际化中心城区”和经济社会发展的新引擎，形成“两城四区”布局。宏观环境研究甘井子区综合配套改革总体方案实施意见01打破街道行政区划，采用管委会和街道相融合的管理体制；落实国家战02赋予管委会完整的经济管理事权，建立融资平台；略，快速完成区域城市03功能区土地出让收益用于基础设施建设；化步伐；04修改土地利用总体规划将基本农田全部调出，转为国有建设用地；05协调市财政局落实共享税分成比例由45%调为55%；06争取市政府加大对甘井子区基础设施投资力度；多渠道筹集资，加强招07政府主导土地前期开发，组建区级土地储备中心；商引资的力08公共服务均衡化，服务网络延伸至社区；度；09建立以税收强度、就业岗位密度为主要指标的集约用地评价制度；宏观环境研究甘井子区2009年经济运行情况地区生产总值前五名（万元）地方财政一般预算收入（万元）大连湾街道红旗街道辛寨子街道甘井子街道营城子街道红旗街道大连湾街道辛寨子街道甘井子街道营城子街道生产总值520273427844420178415180411569生产总值3207221058185081370913069地区生产总值增幅前五名地方财政一般预算收入增幅前五名大连湾街道革镇堡街道椒金山街道辛寨子街道南关岭街道辛寨子街道革镇堡街道营城子街道大连湾街道泡崖街道增幅幅度24.2%23.5%22.1%21.8%21.7%增幅幅度48.3%43.2%37.7%34%32.9%固定资产投资（万元）实际使用内资（万元）大连湾街道红旗街道辛寨子街道中华路街道营城子街道革镇堡街道大连湾街道辛寨子街道营城子街道红旗街道生产总值647057615556510318501506450656生产总值10710096750790807855070500固定资产投资增幅前五名实际使用内资增幅前五名辛寨子街道革镇堡街道机场街道大连湾街道中华路街道机场街道兴华街道革镇堡街道辛寨子街道营城子街道增幅幅度58.3%49%48.1%45%42.7%增幅幅度400%120%45.4%33.6%33.1%?大连湾街道在地区生产总值和固定资产投资两项中位列第一，说明大连湾街道在甘井子区工业产值最高，第二产业相对其它区域最发达；宏观环境研究甘井子区2009年投资建设情况?2009年甘井子区124个重点项目开工92个，完成投资206.75亿元，完成年度投资计划的103.4%，占全社会固定资产投资比重为46.3%。其中，列年内实施计划的项目89个，开工81个，开工率91%，竣工或主体竣工39个，竣工率48%；列推进前期工作计划的项目35个，开工11个，竣工1个。体育新城。开工建设了占地80万平方米的新体育中心项目；中华路商业区。安盛沃特时尚广场建成投入营业，五金机电城建成主体、启航广场开工建设；空港经济区。大连空港国际物流中心动迁工作顺利推进；砬子山国际总部商务园完成了前期工作和土地整理；大东沟服务外包基地建成大东沟“新居工程”主体，实施了135万平方米土地整理工作；西城国际旅游商务区。实施了刘家村基础设施工程；基本建成了红旗谷国际运动俱乐部的一期工程；大连湾临海装备制造业聚集区。实施了总面积70万平方米的填海工程；中国一重核电、检测中心项目陆续开工建设；林德二期建成投产；船舶重工、金重化工等项目进展顺利；宏观环境研究甘井子区2009年房地产投资与销售情况房地产发展效果示意图?2009全年完成房地产投资142.2亿元，同比增长35.6%，占全社会固定资产投资比重为31.9%，比去年下降3.1个百分点；?全年房屋施工面积804.9万平方米，新开工面积171.6万平方米，房屋竣工面积174.5万平方米，均呈下降态势，同比分别下降7.7%、48.6%、9.1%；?商品房房屋销售面积261.4万平方米，同比增长15.8%，比去年同期提高10.3个百分点，实现销售额163.1亿元，同比增长36.2%，房屋空置面积28.7万平方米，同比下降27.7%；?受2008年国家宏观调控影响，开发商对未来预期估计不足，导致2009年施工面积、新开工面积都受到了影响，供应量明显不足，市场消化产品主要以存量为主，2010年存量相对减少，市场主力将以新推量为主！宏观环境研究甘井子区2010年重点投资建设计划?2010全年安排147个重点建设项目，计划总投资1592亿元，是2009年的2倍。年内计划完成投资超过300亿元。其中：列重点实施项目106个，争取全部开工建设；列推进前期项目41个。大连生态科技创新城：全年固定资产投资计划80亿元，力争完成约90亿元；大连体育新城：全年固定资产投资计划62亿元，力争完成93亿元；启动“三横三纵”路网建设和市政配套工程；实施核心区域及主干路可视范围内的征地拆迁和土地储备；大连湾临海装备制造业聚集区：全年固定资产投资计划90亿元，力争完成103亿元；推进中国一重核电设备、船舶重工海洋工程项目。开工建设大连远洋物流、重工机械等产业项目；大连西城国际旅游商务区：全年固定资产投资计划73亿元，力争完成80亿元；大连北部商业区：全年固定资产投资计划100亿元，力争完成120亿元；完成中华路商业街改造项目；加快推进五星级酒店、城市综合体、红星美凯龙等服务业项目建设；大连空港商务区：全年固定资产投资计划75亿元，力争完成102亿元；宏观环境研究甘井子区2010年重点建设项目01大连生态科技创新城。安排15个重点项目，完成生态科技创新城规划工作。开工建设大连北方生态慧谷、大东沟启动区项目；启动林海滑雪度假村二期、海星堡旅游度假等现代服务业项目。确保美罗药业一期投产。大连体育新城。安排11个重点项目，积极配合市政府加快体育中心建设，启动“三横三纵”路网建设和市政配套02工程。实施核心区域及主干路可视范围内的征地拆迁和土地储备；开工建设蓝渤湾社区、夏家河五星级宾馆；推进国际农副产品物流中心项目；加大会展、商务、商业项目招商引资力度，争取新引进项目投资超200亿元。大连湾临海装备制造业聚集区。03安排17个重点项目，继续推进中国一重核电设备、船舶重工海洋工程项目；开工建设大连远洋物流、重工机械等产业项目；推进和尚岛码头、前盐湾、辽渔码头、拉树房新机场项目的填海工程；实施宋家、前关等地的旧区改造项目。?区域内的第二产业几乎全部集中大连湾临海装备制造业聚集区，大连湾重点项目的发展与建设决定了甘井子区未来可持续发展的动因；?2010年甘井子区计划完成投资300亿元人民币，但是2009年甘井子区财政收入26亿元人民币，现实决定了甘井子区政府将在2010年加大投资力度和招商引资力度，必须借助市场资金来完成区域建设；宏观环境研究甘井子区2010年上半年项目推进情况甘井子区147个重点项目中，列计划实施的106个项目已开工72个，开工率68%，其中续建项目40个、新开工项目32个。已开工重点项