中锐集团专阅张家港城西项目前期策划报告苏州同策房产2011年7月内容提要项目市场分析项目整体定位项目产品建议价格和周期研判第一部分、市场分析经济环境好，人口稳定，人均可支配收入逐年提升，利港城介绍于房产发展?2010年福布斯中国大陆最佳县级城市中，张家港位列第3名，仅次于昆山、江阴，全国县级市共有374个；?国民生产总值逐年提升，2010年达到1600亿元人民币；?张家港以本地人口为主，近几年人口稳定，截止2010年，户籍人口为90万左右；?张家港的整体收入水平也较高，城镇人均可支配收入已经达到30000元/年，超过了苏州29200元的水准。港城居民生活稳定，经济富裕，具有较强的支付力港城楼市整体发展健康，调控下楼市快速上扬态势有所抑制年增?35%张家港楼市近年来呈稳步上升态势；年增2011年后市场成交有明显下滑，但由年增39%年年增9.7%于并未明确限购，市场仍保持一定热1.5%增2%度；?2011年5月，张家港全市成交面积万方张家港住宅市场成交走势为76539平米，环比上涨53%，同比1816.51615上涨87%；成交套数为495套，环比14.214上涨45%，同比上涨44%；1210.29.9108.47.64?2011年5月，张家港全市商品房成86.665.35.15交均价为8738元/平米，与之前快速4.13.94上扬的态势相比，价格趋向平稳。20月月月月月0月月2月月月月月月56789111112345年年年年年年年年年年00000年年年11111111110001111100000111000002222220202022222城市规划本案所处的城西区域，是港城重点发展的生活片区张家港城区?城市性质：张家港是现代化滨江港口工业城市；?市域空间规划：形成“一城、双核、五片”的空间结构；“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心；“五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区；?远景规划：至2020年，市域总人口169万，其中城市人口142万人（含外来人口80万），城市化水平84%，市域城镇建设用地控制在171平方公里；?张家港城区规划为7大组团：城市核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、城南（暨阳湖）组团、省级经济开发区北区和省级经济开发区南区，本项目位于城西组团板块划分城西、城南为当前港城楼市的热点板块城北板块城西板块城城西中心新城板块城东板块暨阳湖板块板块城中心板块城北板块城东板块城西板块暨阳湖板块张家港新城滨湖生态高档居板块定位商业中心商务行政中心城市居住区新的商业、行政中心住区板块引擎步行街行政中心梁丰生态园购物公园、行政中心暨阳湖公园新城规划，配套齐全暨阳湖独一无二板块优势中心区，配套齐全性价比，价格低洼价格相对较低，发展潜力大的生态环境港城市场公寓价格已到达较高水平，城西均价11000-在售情况13000元/平米，跟随于城中、城南之后城中：14000-16000元/㎡城东：8000-13000元/㎡城南：13000-13000元/㎡城西：11000-13000元/㎡11000-13000市场主力面积集中于120—144平米之间，160平米以在售情况上大户型去化日益趋缓在售均价主力总价板块项目产品类型主力面积（㎡）推案销售率（元/㎡）（万）尾盘剩余167-187甲江南小高层、高层13000210-25094%主力136-144范围：100-230中联皇冠小高层1300018089%城西主力面积：140阳光里程小高层127/142/18511000-13000140-24051%华府天地高层150/19010000150、19070%主力16315000-16000240-260暨阳湖皇冠高层33%城南楼王205-280楼王25000-30000楼王500-800港城华府多层120-13013000150-17030%皇家首座小高层130-14016000200-22577%城中玉水世家小高层125-16614500180-25057%未来城高层小高、多层88-93、112-14411800100-110、130-17034%玲珑湾小高层116-15010500120-16027%?城西周边项目均价范围：12000-13000元/平米，主力总价140-190万；?125-144平米面积段为市场成交主力，以往张家港客户喜好的160-180平米舒适户型，目前却日益成为去化难点多为160平米以上大户型，总价多为200万以上，总价、首付、贷款压力的“三高”导致销售缓慢?城南主力总价区间：150-260万；城中主力总价区间：180-250万；城东主力总价区间：100-160万楼市特征综述?小高层、高层是目前市场主力产品，欧式风格占据市场主流；?张家港楼市近期快速上扬趋势受到调控抑制，但总体相对平稳健康?城西板块成交均价为11000-13000元/㎡，港城价格梯队已经形成，城西凭借现有资源难以超越城中、城南，但略高于城东板块；?户型面积：张家港市场在售项目的主力面积为120-144㎡，160平米以上大户型去化受阻；?主力总价：城西板块的主力总价为140-190万元。周边个案启示1风格要有冲击力，规划上需要一定亮点，展示上需要强化优势我们对区域内的中联皇冠、甲江南和阳光里程进行的重点分析?中联皇冠：区域标杆项目，将贵气奢华体现得较为明显。主要体现在立面风格和材质上，岛式规划+大面积水景的营造上，135-145为主力的户型设计，奢华售楼处营造；?甲江南：差异化的竞争者，现代风格突围市场。会所配备恒温游泳池率先启动，得到客户认可。在景观营造上追求的是小面积水景+精致小品的方式?阳光里程：中联皇冠的追随者，纯小高层设计，水景规划力度也较大，3000平米的社区会所，并提出了低碳社区的概念，但营销展示较弱，客户对于其低碳和景观的感知不强差异化、冲击力、展示完善周边个案启示2客户注重产品品质，关注项目细节表现，且对于总价涨幅较为敏感?张家港住宅市场同质化现象明显，差异化或者有冲击力的项目更能够打动客户；?客户看重档次，看重项目的外在表现，对于视觉上的第一印象非常注重，例如立面；大尺度景观，大面积会所等等；?产品塑造逐渐成熟，让客户更加注重品质，客户对于项目的细节表现也越发的关注；?由于单价的过快提升，客户对于同面积下功能性的要求也越来越高，总价的敏感性逐渐提升该地块区位较好，地形方正、周边配套设施较为完善地块认知，且号称城西最后一幅住宅用地地块东侧：有自然河流、小型公园等附着物资源沿河绿化东北角小公园沿河绿化西侧自然河?项目区位：本项目位于张家港西城区，西二环路东侧，小河坝西路南侧；?宗地情况：该地块为城西最后一幅住宅用地，土地单价624万元/亩，为同期地王；地块有自然河流（地块西侧）、小型公园等附着资源地块资源，可充分利用，以拔高项目品质项目地块西二环路（地块西侧）?项目地块西侧有大幅水景资源可利用；?地块北侧有一市政小公园可利用；项目结论?地块区域优越，是张家港中高端、高端项目的汇集地；?地块在城西板块非核心区域，项目西侧为西二环路，有噪音；?地块本身是缺乏独特资源的，学区优势为共享资源，单纯依靠学区房的溢价空间较小；?地块楼面成本较高，体量有限；项目地块有条件且必须成为区域与城市的标杆项目，但由于区位和体量限制，同时缺乏强势的独特资源，成为港城最高端楼盘的风险较高。张家港公寓市场以中高层次客户为主，三房客户占客户分析60%，三房以上客户占到20%区域客户描述购买目的房型需求客户层次关注点1、改善居住环境户型舒适度1、普通居民改善型居住1、三房城西、城南2、提高生活质量楼盘品质2、附近拆迁客户换房2、两房/三房中高层、城东3、购置婚房或换房社区环境3、部分公务员、私营业主等改善兼投资3、三房及以上4、享受生活体现身份升值潜力城北产业园中高级白领和企业领导改善需求三房为主中高层品质、环境1、普通居民住房1、购置婚房/养老1、三房物业、配套、环境市中心2、年轻白领、中产高知人群2、改善居住环境2、两房/三房中高层、户型、价格3、部分公务员、私营业主等改善兼投资3、享受生活体现身份3、三房及以上1、子女读书或进城1、三房及以上物业、品质、配套私营业张家港乡镇企业经济强大，形成乡镇产业聚集地，造就2、投资2、两房/三房高层、升值潜力、学区主了一批具有较强经济实力的私营业主3、享受生活体现身份3、三房及以上、立面张家港经济开发，北京三吉利能源、安徽海螺水泥、铜1、子女读书或进城其他1、三房及以上环境、立面、学区企业高都铜业等数十家大型企业和上市公司均在港区有投资，2、投资乡镇2、二房高层、配套、升值潜力再加上本地叶拥有不少民营企业，而这些企业的高管拥3、享受生活体现身份管、物业、品质客户有稳定丰厚的收入，消费能力较高3、三房及以上1、子女读书需要1、三房及以上乡镇干由于乡镇企业较多，经济发展较好，乡镇干部手头也比物业、立面、学区2、投资2、二房高层部较宽裕，同时有一部分人经营副业，手头比较宽裕、配套、升值潜力3、享受生活体现身份3、三房及以上外地投资客户有一定充裕流动资金，以江阴、无锡为主外地自住兼投资两房高层升值潜力、价格，少量温州、上海客户城西客户来源逐渐全市化，客户职业多为私营业主，客户分析年龄主要集中在30-45岁的中年人群成交客户年龄：成交客户区域：客户25-45岁为主，来源较为分散城西和集中在30-45岁城南相对较多（含临之间近乡镇）成交客户职业：成交客户行业：主要私营业主和公司来自三大行业—主管是目前购房服务业、制造业、金的主力军融保险业客户需求房源主要集中在130-150㎡的三房，其次为客户分析90-110㎡