昆山城西市场公寓发展研究报告TOSPUR同策房产咨询〃营销〃代理二零一零年九月十日2年后的城西市场…2年后的“市场格局”金大元三水萧林萧林路地块新华舍人才专墅清风华院金色森林原冠军瓷砖地块伯爵大地虹祺路前进路地块百乐门国际广场九扬香郡地块待售在售地块名称位置容积率面积开发商萧林路地块玉山镇萧林路北侧1.5200913金大元集团原冠军瓷砖地块虹桥路东侧、万步路北侧1.1259988历达有限公司（华润集团子公司）金色森林、新华舍、三水萧林、伯爵大地、九扬香郡、现有项目未来公寓供应约80万方百乐门国际广场合计约130万方2年后的“产品格局”金大元产品类型萧林路地块原冠军瓷砖地块别墅虹祺路前进路地块公寓未来洋房供伯爵大地应人才专墅二房：80-110㎡金色森林三房：120-140㎡九扬香郡复式：140-180㎡三水萧林城西未来两年产品供应以公寓、洋房为主，别墅供应量不大公寓房主力户型集中在80-110㎡的两房和120-140㎡的三房分析未来2年城西市场公寓产品供应预计达到130万方左右产品类型以80-110㎡的两房和120-140㎡的三房为主结论区域公寓产品发展严重同质化公寓已购客户区域分析政府机构公寓已购客户职业分析制造业市中心1%1%4%1%城西10%服务业企事业城东15%14%金融贸易城北13%0%1%2%自由职业城南城西“公寓客户分1%5%乡镇析”销售清风华院公寓产品成交客户分析医生51%上海2%26%1%2%教育苏州8%7%律师省内3%5%2%7%18%房地产外省市建筑工程台湾广告传媒城西公寓项目成交客户以昆山当地改善型为主其他区域项目整体定位不高，以清风华院为例公寓成交客户职业分布主要集中在小私营业主、企事业单位、白领阶层客户，真正高端客户入住很少2年后的城西市场≈2年前的城西市场分析结论区域红海竞争更加激烈！！！南侧地块“项目定位”跳脱区域红海竞争原有产品全面提升寻求差异化定位吸引更多高端客户企业总裁突破当前瓶颈CEO打造城西板块标杆私营业主昆山城市企业高管……生态豪宅充分发挥区域优势依托森林公园天然景观资源大学城美国杜克大学登云大学……市场分析及初步定位定位论证产品建议价格初步测算昆山2005年-2009年GDP产值2000单位：亿元1750.0815001500昆山2005年-2009年人均可支配收入932.0110001000730昆山的“实3单位：万元经济数据2.765002.48力”2.52.2昆山市近5年人均GDP在全国百强县级市的排名1.9年21.682005年2006年2007年2008年2009年0份1昆山市昆山市昆山市昆山市昆山市1.52005年2006年2007年2008年2009年2顺德市江阴市江阴市张家港张家港3江阴市南海市张家港江阴市江阴市14南海市顺德市常熟市太仓市常熟市0.55张家港张家港吴江市常熟市晋江市6常熟市常熟市晋江市绥芬河吴江市07萧山市萧山市绍兴市吴江市慈溪市8晋江市武进市慈溪市龙口绍兴县2005年2006年2007年2008年2009年9武进市吴江市宜兴市绍兴市宜兴市10吴江市晋江市荣成市荣成市荣成市数据来源：昆山市统计局2009年人均GDP：昆山1.07万美元，上海1.1万美元、苏州1.32万美元昆山人均GDP连续5年位于百强县第一，与上海、苏州这些发达城市相比也毫不逊色昆山市近5年产业经济所占比重昆山2005年-2009年进出口总额1.0%700单位：亿元613.5618.660032.8%534.35500427.45400332.19昆山的300“实力”经济数据200第一产业100第二产业0第三产业2005年2006年2007年2008年2009年66.1%数据来源：昆山统计局数据来源：昆山统计局2009年昆山进出口总额在金融危机的影响下持续增长2010年前4个月，昆山市实现进出口总值256.7亿美元，同比增长64.1%昆山在保持制造业主体地位的同时也加快现代服务业的发展，创造更多高附加值的产品和服务昆山的“实力”独特优势昆山——江苏省经济发展的“风向标”大虹桥大浦东“高速公路时代”转入“轨道交通时代”打造昆山15分钟生活圈、工作圈、经济圈依托与上海的地缘优势，借助“大浦东”、“大虹桥”，融入上海，辐射长三角昆山的“实力”星级酒店分布柏长青庐江阳鹏得酒店北北北路路路新港湾锦江大酒店中信酒店一醉皇庭君豪酒店前进东路前进西路前进中路瑞士大酒店柏庐长青南江阳路南南路路昆山已营业四星级及以上酒店20家，包括五星级酒店7家，多分布在CBD区相比昆山市区的人口数量星级酒店覆盖率相当高，且入住率居高不下昆山的发展和魅力吸引了众多的商务客和投资客昆山的“实力”?昆山，中国最具经济竞争力的城市之一，吸引着世界各地及全国的大量资金、项目、人才过具备消费高端来投资或定居。?作为长三角经济圈的重要城市，昆山物业的基础日益受到高端客户的关注度和接受度。昆山的“市房地产数据2009年昆山整体市场表现场”成交量成交套数成交均价空置面积（万平方米）（套）（元/平方米）（万平方米）2009全年626.13627825819.1285.82008全年331.28272985268.04110.42环比增长率（%）89%130%10.46%—22.3%2009年1月至2010.8昆山住宅价格走势单位：元/平方米最高点78007550突破6000突破70005000伊始11个月3个月4个月数据来源：昆山统计局2009年商品房成交626.13万方，达到历史最高值，商品房空置面积、空置率同比下降昆山商品住宅价格从09年开始平稳上涨，价格涨幅的速率在逐步加大昆山的“市高端项目去化情况场”项目名称项目图片当前报价销售情况前期推出大面积房源已售馨，三期后续房源预天成佳园均价13000元/㎡计在10年年底推出，均为大户型产品均价12000元/㎡蓝海LaVíe前期推出房源已售罄，后续大面积蓝海LaVíe房源预计2010年年底推出凯德都会新峰已于6月10日开盘推出300余套凯德都会新峰均价11000元/㎡精装房源，截至到6月底共销售去化200套左右，签约率也过50%前期推出产品销售近80%，购买者多为投资客上海裕花园均价12000元/㎡或养老者云湖御墅一期2009年8月开盘，共35栋独栋别云湖御墅20000-30000元/㎡墅，面积445㎡—786㎡，总价1000~2500万元，目前销量率过70%昆山的“市高端项目去化情况场”数据来源：昆山房产信息网数据截至：2010.9.19弘辉首玺推出1期1~4栋楼共619户，股东内定100套左右，已付大定（20~30万）100套左右实际签约（8月7日~9月19日）143套，成交均价13850元/平方米昆山的“市高端项目去化情况场”户型面积段（平方米）签约套数复式40064R178~20041154~172423R143212R125~13433主力成交段在150~200m2主力成交总价205~280万120m2左右的2房有一定市场需求弘辉首玺签约客户区域分析弘辉首玺签约客户职业分析昆山的“市高端项目去化情况场”昆山市区法人、股东昆山乡镇企业高管上海政府机构苏州自由职业其他其他弘辉首玺签约客户昆山当地客户占95%左右（大定未签、内部认购客户中昆山客户也占绝大多数）职业分布以企业法人、股东、高管占绝大多数，付款方式多为一次性、分期昆山的“市高端项目去化情况场”吉田国际广场2期3栋楼共299户，实际签约（7月17日~9月19日）101套，成交均价12800元/平方米昆山的“市高端项目去化情况场”户型面积段（平方米）签约套数4R2036165~17823140303R128302R11212注：326平米的户型一套未签主力成交段在128~178m2主力成交总价165~230万112m2左右的2房有一定市场需求昆山的“市场”?市场上现有高端项目去化情况非常良好具备消费高端?昆山客户对高端项目的认知和接受度非常高?随着城市的经济高速发展，昆山房地产市场已物业的条件进入整体提升开发档次的阶段昆山高端项目分布示意图暂时无单价过万的公寓项目森林公园?虹祺路地块（12万方）?小虞河路森隆珑庭10栋（18万方）?东新街金鹰国际项目（30万方）?车站路玖珑湾项目（中央10万方）?长江路弘辉首玺（33万方）CBD?长江路蓝海LAVIE二期（10万方）?中华园路中星项目（28万方）?中华园路吉田国际广场二期（25万方）?中宇国际项目（25万方）?兆丰路凯德都会新峰（花桥50万方）?徐公桥路上海裕花园（CBD16万方）分析结论昆山的高端项目多分布在中央CBD区及周边，以昆山当地客为主花桥凭借独特的地理位置吸引了众多上海客户投资置业传统富人区的城西板块现没有真正意义上的高端公寓项目现有客户层次仅仅属于中等，与板块整体定位有差距昆山有高端市场的高端公寓项目是目前消费能力城西板块的市场空缺高端客户对自然环境、生态健康生活的追求是永恒的主题分析结论南侧地块城市生态豪宅定位可行市场分析及初步定位定位论证产品建议价格初步测算规划设计1、利用风向，规划上引入森林公园生态资源，降低社区内部温度和沙尘影响，提高社区内湿度。2、临近森林公园景观优势最强区域设置大户型景观房，建筑错落排布，保证森林公园景观视野最大化。3、入口结合中央景观及到达会所的路线，形成景观通道，组团间通过廊道呼应整体生态步道。4、社区完全人车分流。车行主入口层林包围，营造生态氛围，同时将活动交往空间和交通空间相隔离。5、提高园林绿化率，关注垂直绿化、遮阳、园林景观，一步一景，予人柳暗花明，豁然开朗之感。形成丰富的生态天际线同时确保沿森林公园空间尺度的宜人建筑设计?外立面风格选用新古典主