平度国际度假村项目市场定位Reportrecommendations2011-02-18BYTOSPUR同策咨询同策咨询专业至上·服务至诚2011年热播电视剧《宫》——古董店古董店继继承人洛晴川在承人洛晴川在订订婚婚仪仪式上式上为为了追一副被了追一副被风风吹吹走的走的清清装美人装美人图图而而跑跑至一神秘至一神秘树树林中，美人林中，美人图图到手的到手的一刹那却脚下一空，跌入一刹那却脚下一空，跌入时时空隧道空隧道并并穿越到穿越到清清朝……朝……——电视收视率突破3%，最差也达到2.59%——网络点击率平均每天达到110万次，不到1个月时间内达到1.24亿次一位要去旅游吴女士，登机前半小时还打开电脑看一下同策咨询专业至上·服务至诚成功关注点一：形成新的故事主形成新的故事主题题，，颠颠覆常覆常规规“许多梦想是我们无法实现的，通过穿越剧这种主题情节，观众能够跟着剧中的人物遨游古今，释放压力。”————某作家成功关注点二成功的炒作，助推主成功的炒作，助推主题题形成主流形成主流：湖南卫视的收视率在全国排名前10，而且重视宣传，或者更直接点说：会炒作。————某导演同策咨询专业至上·服务至诚市场站位项目理解问题反思价值深挖主题重塑客价定位123456同策咨询专业至上·服务至诚市场站位项目理解问题反思价值深挖主题重塑客价定位123456同策咨询专业至上·服务至诚关于项目的几组数据基于立地市场环境100公里。70分钟。10万方。1044套含义是什么？同策咨询专业至上·服务至诚项目区位青岛远郊+平度远郊，“偏远”是项目的首感印象本案平度市里23.7公本案本案100公里主城区青岛主城区平度通往项目地的道路、以及周边的田地情况平度通往项目地的道路、以及周边的田地情况?青岛主城区——平度：100公里，约70分钟车程?平度主城区——本案：23.7公里，20分钟车程同策咨询专业至上·服务至诚环境限制项目驻地为乡镇级别，环境以及配套档次感均不佳均为乡镇生活配套，远离都市繁华，配套档次低，周边环境差同策咨询专业至上·服务至诚发展现状远离房地产核心发展区，为房地产开发“真空区”九中板块一中板块?依托于平度九中、西关中学等众多学校九中板九中板块块?伴随一中拆迁最先发展起来的房地发展起来，学区房成为板块内项目唯一重一中板块一中板块产板块，多为学区房要卖点?均价：约3800-4000元/平米?均价：约3600-3800元/平米?月均去化：20-30套?月均去化：30-40套市中心板市中心板块块?个案：圣水山庄、丽景园等?个案：金色荔园、紫云盛家等。开发区开发区板板块块市中心板块开发区板块?市中心，以旧村改造项目为主，配套成?伴随城市开发东进兴起的房地产板熟成为重要优势，新开发区域，多为待开块，市政府南移消息成为重要规划利发项目好优势?均价：4100-4300元/平米。?均价：4000-4200元/平米。?月均去化：30-40套?月均去化：20-30套?个案：圣凯国际、财富新天地等。?个案：铂金府、水岸豪庭等。同策咨询专业至上·服务至诚发展历程围绕中心，教育+规划为发展驱动，本案获益极有限源起中心发展边缘回归中心2009-20102008-20092007-20082006-2007圣凯国际福临家园财富新天地慧泽苑学府花苑金色现河龙腾天下城苹果塞威士紫云水岸世纪花园清华园千汇花园一中板块开发区板块九中板块市中心板块特征学区房宣传未来政府南迁导向学区房生活配套成熟卖点教育资源政府未来规划教育资源政府所在地月均去化20-30套20-30套30-40套30-40套均价3800-4000元/平4000-4200元/平3600-3800元/4100-4300元/平米米平米同策咨询专业至上·服务至诚行业水平以多层为主，处房地产基础阶段，792套公寓尤其困难区域项目名称容积率建筑类型圣水云山镇本案1别墅；洋房；高层山庄水岸豪庭0.6别墅；洋房实开发区景铂金府2多层；小高层图板块金海花园1.2多层一中圣水山庄1.1多层板块丽景园1.2多层金海紫云盛家1.2多层花九中园金色荔园1.5多层实板块景学府嘉园1.14多层图市中心圣凯国际4.5高层板块财富新天地1.2多层同策咨询专业至上·服务至诚产品档次产品品质低，销售展示差，本案面临“粗放型”环境缺乏社区、产品、景观规划理念，仅仅在“造房子”缺乏营销展示理念，展示中心档次低、品质差同策咨询专业至上·服务至诚销售特点整体去化慢，月均约30套，本案面临“长周期”考验↘代表性个案奥园·水岸豪庭市场去化↘代表性个案圣凯国际商务综合楼市场去化奥园·水岸豪庭开盘以来月度签约套数走势开盘时间住宅套数去化率月均去化销售周期预估开盘时间住宅套数去化率月均去化销售周期预估2009.101424套36.90%32套43个月2010.11044套38.8%37套28个月同策咨询专业至上·服务至诚整体量价价格起点低，成长缓慢，为青岛的价格洼地区域成交均价开盘时间（元/㎡）水岸豪庭2009.104678铂金府2010.13951金海花园2008.113573圣水山庄2010.33700紫云盛家2010.34122金色荔园2010.14000学府嘉园2010.83697从典型案例来看，项目的均价从2002年开始，平度商品房价格呈逐步走高态势，但是由于水平基本维持在3700-4100元区域内向型特征导致该区域项目的成交价格仍然不高，目前/平米左右整体价格在4000元/㎡左右。同策咨询专业至上·服务至诚偏远区真空区低配套粗放型弱驱动价低区非教育和市场价格起缺乏居住市场环境政务推动点低，价格陌生区域无开发生活感不成熟区域抗性大项目区域为无人认知区域，市场环境粗放发展，不重品质必须具备强有力的外力推动项目发展市场站位全部处于“非常被动”局面同策咨询专业至上·服务至诚“非常被动”之下，项目本体是否有过人之处同策咨询专业至上·服务至诚市场站位项目理解问题反思价值深挖主题重塑客价定位123456同策咨询专业至上·服务至诚项目指标1.0较低容积率，10万方中等规模社区项目基本信息物业类型别墅，洋房，公寓建筑风格北美风格占地面积10.5万平米容积率1.00总建筑面积10.5万平米绿化率45%总户数1044户同策咨询专业至上·服务至诚物业形态别墅+洋房+小高层+配套，组团明确形态复合物业类型体量52套别墅（18栋独栋+17栋双拼）公寓组团洋房200套（28栋）公寓792套（11栋）总套数1044套洋房组团别墅组团同策咨询专业至上·服务至诚产品户型中小户为主，100㎡以下918套，度假投资结构印象强烈不同物业类型的户型套数配比户型面积套数套数占比别240-300㎡5079.37%墅300-350㎡24.76%50-80㎡7437%洋房D户型洋80-100㎡5226%西户81.05㎡房100-120㎡6432%120㎡以上105%公60-80㎡792100%寓别墅主力户型面积240-300㎡；洋房主力户型面积50-80㎡，公寓全部为60-80㎡的小户型各物业类型以中小户型为主，相比市场中同类型产品居住舒适度较低，但适宜投资、度假。同策咨询专业至上·服务至诚交付标准全部采用精装修交付，与度假投资等需求特点契合作为区域市场内稀缺的精装修交付项目，虽然对区域自住客群吸引力不大但“拎包入住”的生活状态完全与投资、度假客群需求相契合。同策咨询专业至上·服务至诚外部配套高尔夫+五星酒店+风力发电，外围有发展旅游度假的可能地块周边具备发展高档配套，国际性高尔夫球场和樱桃湾大酒店五星级酒店的趋势，从外温沙雅舍在环境配套上赋予本案在未来发展为休闲度假产品的基础凯斯乐国际高尔夫大唐风力发电仙山生态植物园但目前仅有高尔夫+大唐风力发电为实际存在，其他配套实现时间待定同策咨询专业至上·服务至诚本体配套会所+茶馆+“3大广场”，存在可打造的内部休闲体系泛会所概念下可实现露天泳池、茶馆等休闲配套儿童乐园欢乐剧场森林迷宫同策咨询专业至上·服务至诚项目整体认知初步的休闲旅游度假发展属性规模产品初识本体核心特征体系》环境装修?1.0较低容积率，10万方中等规模社区?别墅+洋房+小高层+配套，组团明确形态复合?中小户为主，100㎡以下918套，度假投资结构印象强烈?全部采用精装修交付，与度假投资等需求特点契合?高尔夫+五星酒店+风力发电，外围有发展旅游度假的可能配套形态?会所+茶馆+“3大广场”，存在可打造的内部休闲体系同策咨询专业至上·服务至诚“休闲旅游度假”是项目区别于平度主流市场的“核心”同策咨询专业至上·服务至诚“休闲旅游度假”核心下需对青岛及平度的该类市场进行认识从而确定本案竞争的KPI同策咨询专业至上·服务至诚青岛近郊“休闲度假”地产即墨休闲度假区海海水水温温泉泉高尔夫球高尔夫球场场鹤鹤山山风风景景区区芭东小镇香邑泉海岭卢卡多堡岭海迪海信温泉王朝依泉美庐亚湾即墨海尔·城原乡东墅温泉镇一山一墅青建橄榄树蓝泉青建香根温泉麗山国际板块板圣罗块尼克海泉湾度假城鳌山名苑财宝山庄天逸海湾栖霞沟别墅银盛泰德郡千王沙路禧国际村龙湖·滟澜海岸100福国际山庄泰晤士河香溪板庭块院山水太和月光山海+温泉+高尔夫为近郊“休闲度石湾山庄颐和星苑块假”地产核心资源石苑别山墅板青啤地产崂北山项目分布区域优势资源代表项目珠山天鹅湖生态旅游度假区市南+崂山区海景资源+城市资源石湾山庄；颐和星苑宝都项目块城阳区山景；水景香溪庭院；千禧国际村板唐岛金湾岸即墨城东城市资源;交通联系原乡墅；丽山国际海海信翡翠湾西温泉镇海水温泉资源温泉王朝；依泉美庐海上嘉年华西海岸稀缺海景资源海上嘉年华；唐岛金湾同策咨询专