海口市商务市场调研报告深圳市同致行顾问有限公司海南事业部2011.04月本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。前言海口市，海南省省会，海南省政治、经济、文化、交通的中心。2010年1月，海南国际旅游岛获批，作为省会的海口必乘此东风，掀起新的一轮发展热潮，占尽天时、地利、人和的海口将是人气兴旺、活力四射的都市，也必然会创造更多的创业及就业机会，从而吸引更多的企业与人才到海口发展。写字楼作为城市经济的重要载体，是经济发展的“晴雨表”，在国际旅游岛的实施发展中，必然会见证海口的经济的快速发展与光明未来；本报告所涉及的商务市场主要指写字楼与酒店式公寓，本次调查采取网络搜索和实地上门踩盘的方式获取数据资料，完成调研项目41个，其中写字楼26个，酒店式公寓15个（注：调研对象包括早期售罄、目前在售，将来待售项目）。1.1海口市城市概况1海口市概况与宏观经济分析1.2宏观经济分析1.3龙华区区域分析2海口市房地产市场分析3海口市写字楼市场研究4海口市酒店式公寓市场研究Part1.1海口市城市概况1海口市位于海南省北端，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特城市概况色风光景观，城市定位为热带海岛旅游度假胜地和宜居城市。海口市，又称“椰城”◆是海南省政治、经济、文；化、交通的中心◆全市城市陆地规划总面积1304.8平方公里，现有陆地面积236.44平方公里。海域面积530平方公里，海岸线131公里，设琼山、秀英、龙华、美兰四个区。人口约170多万。◆城市发展目标：建成经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市；拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地；国际知名的绿色生态城市。21城市价值的界定是写字楼发展最基本的前提，海口作为海南省城市城市价值价值省会城市，其经济优先也促使写字楼发展优先于其他市县。25002052.12200015001000590.555000海南省海口GDP（亿元）海口市；经济发展在省内城市中处于领军地位，2010年全市GDP总值占全省的28.78%◆◆海南省的经济、文化中心，各项主要经济指标在全省都占有较大比例；◆海南省的交通、商贸中心，交通、商品物流辐射全岛；◆海口以省会城市生活配套、基础设施完善的优势，将吸引更多企业聚焦海口，促进写字楼市场。3城市规划战略中的“中强”和“三带、一轴、一中心”的规划城市规划都能有效提升国贸片区原有的商务优势。海口发展总体目标：建设成为海南省经济实力最强、服务设施最优的中心城市，较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地，具有优良生态环境的健康宜居城市和浓郁地域文化特色的历史文化名城。海口旅游发展体系规划结构为：三带、一轴、一中心；◆中心区采取“中强”发展战略：即强化与完善中三带：西海岸旅游带、东海岸旅游带、城市外围心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效旅游带；益，改善生态环境；一轴：南渡江风光游览带为主的城市水系旅游轴◆国贸重点发展商务办公（公司总部）、商务酒店；（国际品牌酒店）、商业零售、餐饮（高档特色餐一中心：都市旅游区和老城历史文化旅游区的结饮、名点食品店、酒吧、咖啡街等）、休闲娱乐文合中心。化产业。Part1.2宏观经济分析42010年1月海南国际旅游岛获批以及一系列举措出台，海口乃宏观经济至整个海南逐渐成为投资热点。2003年3月，经国家民航总局批准，海南成为首个开放三、四、?航权开放试点五航权的试点省份，占得中国航空自由化的先机，刺激经济发展华人首富、长江实业主席李嘉诚、霍英东集团董事总经理霍震霆、?豪华资本看好海南中信集团董事长王军、中信泰富董事局主席荣智健、华润集团总裁宁高宁、香港恒隆集团主席陈启宗、海航集团董事长陈峰等纷纷表示看好海南发展潜力，先后进行考察或投资?海口基建投入粤海铁路开通，马村港建设，海口至三亚轻轨开通海口外滩、西海岸规划招标?海口规划城市功能布局结构的调整，例如西边建设工业走廊药谷2010年1月，建设国际旅游岛规划获批，海南再次成为中国资本?国际旅游岛追逐的热土，房地产业更是在这轮资本盛宴中，独占鳌头。95经济指标：2010年，海口市实现GDP产值590.55亿元，社会消费品零售总宏观经济额达到326.94亿元，人均消费性支出12401元，固定资产投资达352.60亿元2006-2010年海口市GDP走势2006-2010年海口市社会消费品零售总额走势70025.00%350.0030.00%60020.00%300.0025.00%500250.0020.00%40015.00%200.0015.00%30010.00%150.00326.9410.00%200350.06396.35443.18489.55590.55100.00161.35189.38234.75277.205.00%10050.005.00%00.00%0.000.00%2006年2007年2008年2009年2010年2006年2007年2008年2009年2010年海口GDP（亿元）增长率社会消费品零售总额(亿元）增长率?GDP：近几年，由于受国内外经济发展的拉动，海口市GDP增速加快，自2006年以来连续五年保持两位数的增长，2010年实现GDP产值427.87亿元，同比增长18%；?社会消费品零售总额：近几年，海口经济进入飞跃式发展时期，表现在社会消费需求日益旺盛，社会消费品零售总额增速均高于GDP增速。2006年以来，增长速度连续五年保持15%的比例在增长，2010年社会消费品零售总额达到326.94亿元，同比增长21.4%。2006-2010年海口市人均消费性支出走势2006-2010年海口市固定资产投资总额走势400.0030.00%14000.0012401.0030.00%11673.0012000.0011137.0025.00%10203.0025.00%300.0010000.0020.00%8109.0820.00%8000.00200.00352.6015.00%15.00%277.006000.00219.1010.00%10.00%100.004000.00158.20182.775.00%2000.005.00%0.000.00%0.000.00%2006年2007年2008年2009年2010年2006年2007年2008年2009年2010年城镇居民人均消费性支出(元）增长率固定资产投资(亿元）增长率?人均消费性支出：2006-2010年，除了2007年海口市人均消费性支出增长幅度较大，其余年增幅缓慢，主要是受2008年金融危机的影响，导致自08年后人均消费性支出速度开始放缓。但是，总体趋势是保持稳定增长的。2010年，海口市人均消费性支出达12401元；?固定资产投资：2010年，海口市社会固定资产投资在海南国际旅游岛建设的利好政策下，呈现持续快速增长态势，固定资产总额在2010年达到352.60亿元，同比增长27.29%。可见，随着固定资产投资的增速加快，城市化进程将逐年提高，为房地产的发展提供了利好机遇。Part1.3龙华区区域分析6龙华区：地处海口市最繁华的中心地带，是海口市政治、经济、文区域属性化中心和交通枢纽，享有“椰海明珠”之美誉。海口四大区域经济形态：四区中，龙华区的金贸地区和海秀东路一代的商业氛围较为浓厚，发展写字楼的市场潜力大。1、秀英区：3、美兰区：?以“药谷”为核心的医药?海口东海岸的旅游基地，海产业群和以兴业聚酯、盛之甸岛和新埠岛的旅游资源开业为先头的化工化纤产业发发带动度假村、酒店和相关展势头强劲；服务业的发展；?以服务生态旅游和地产开?工业和商贸业不够发达；发为主的第三产业发展较快?第三产业主要是旅游、房地；产等，对写字楼的需求不大?目前秀英区的工业和第三。产业对写字楼的支撑作用不大2、龙华区：?海口的中心商务区，各种配套设施成熟，是写字楼最密集的地带；4、琼山区：?滨海大道和国贸路沿线是海口高档?第三产业比重偏小；写字楼的主要地带，是海口市的金融?第二产业主要以卷烟、饲料等为支中心；柱产业、汽车产业发展势头好；?海秀东路商业繁华，海航国际商务?第三产业主要是装饰、广告等非成酒店办公楼、财富中心和华能大厦开长性企业。成高端写字楼的一个小聚集区。7配套成熟：项目所处区域是集金融、贸易、生活、休闲及行区域配套政管理的中心区域。——坐拥无敌海景、千亩万绿园、会展中心项目周边地处国贸商业办公圈，商业配套丰富，内外交通便捷，集中了海口高档的写字楼和星级酒店及高尚休闲场所、高档住宅区。2公里范围内涵盖珠江广场、生生百货、黄金大酒店、宝华海景大酒店、南洋大厦、琼泰大厦、椰海大酒店、市会展中心、宜欣商业广场、大润发超市、金龙路饮食街、高尔夫球练习场等，海口核心CBD！小结：◆海口市宏观经济正处于一个上升通道，地方生产总值逐年呈上升趋势.国民经济主要依赖于第二、第三产业。◆2003年来，海口房地产市场逐渐进入稳步上升期：开发商加大投资力度；消费者需求旺盛，市场信心增强。◆海口独特的地理位置和自然资源决定了其房地产市场是面向全国的。自2002年，上海、江浙、北京、东北四个地区的居民开始大规模地在海南购房，主要集中在海口和三亚，所购房屋中海景单位占70％。◆龙华区作为海口市政治、经济、文化中心，金贸片区商业氛围较为浓厚，发展写字楼的市场潜力大。1海口市概况与宏观经济分析1.1房地产市场政策环境2海口市房地产市场分析1.2房地产市场整体概况3海口市写字楼市场研究4海口市酒店式公寓市场研究Part2.1海口市房地产市场政策环境政策背景：2010年楼市调控政策密集，2011年伊始调控继续升级