长沙白田家园项目前期策划-=伟业顾问=-2010年4月目录第一部分：市场研究分析第二部分：项目定位第三部分：项目规划第四部分：营销推广思路第五部分：项目成本预算第一部分市场研究分析Part1长沙宏观经济发展分析Part2雨花区发展规划分析Part3长沙房地产市场分析Part4区域市场分析Part5重点竞争项目分析Part6长沙商业市场简述长沙宏观经济发展分析1.1.1站在中部看长沙国家级城市群实验区之一，长株潭两型社会建设实验区?2007年12月7日国务院正式批准武汉城市圈和湖南长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型”建设综合配套改革实验区经济增长中心?国家高新技术区?长株潭城市群将成为中部崛起的重要发力点?星沙经济技术区?金霞物流开发区之一。探索以城市群的方式城市功能互补，?含浦科教产业园增强，快速带动中部地区经济发展的新道路?湖南环保科技产业园?当前长株潭一体化逐步推动中，电力同网、移动通讯费用统一、交通一体化、规划、财发展重大利好?长株潭融城一体政政策一体化等?3+5城市群建设?武广新站?地铁及城际轻轨?两型社会先导区注：增速迅猛！2009年末常住总人口664.22万人，比上年增长0.86%。城市化率为62.63%，！1.1.1站在中部看长沙2009年前三季度中部六省会GDP总量比较（单位：亿元、%）序号123456城市武汉郑州长沙合肥南昌太原GDP3204.82378.82325.81392.61281.71071.1同比增11.59.014.516.912.01.4长GDP增速与房地产发展关系资料来源：0731地产网4%4-5%5-8%8%萎缩停滞正常高速经济特点?生产总值连续高位运行，GDP增幅中部第一，房地产处于高速发展期。?经济效益显著提高，处于中部经济引先地位。?长沙经济总量并不高，但社会消费品零售额总量居全国第八，中部第二，消费能力强劲。1.1.1站在中部看长沙09年前三季度中部六省会固定资产投资额比较（单位：亿元、%）资料来源：0731地产网长沙固定资产投资排名中部省会第二，经济发展基础好。1.1.1站在中部看长沙09年前三季度中部六省会房价比较（单位：元/㎡）资料来源：0731地产网长沙商品房均价及住宅均价居中部六省末位，涨幅居第三位，市场价格洼地效应明显，发展动力强劲。1.1.2长沙总体经济状况——GDPGDP——持续、稳定、快速增长的经济助推长沙房地产发展。1.1.2长沙总体经济状况——GDP长沙市人均GDP连年攀升，平均每年增长速度超过10%；2009年受整体经济低靡的影响，增长幅度有所放缓。1.1.3长沙总体经济状况——人均可支配收入长沙人均可支配收入和消费性支出都较快速地增长，2009年增长速度分别在13.1％、18.8％左右。人均可支配收入和消费性支出都保持较快速地增长，支出占收入的比值呈下降趋势；居民储蓄意识地增强对商品房等大件物品消费更为有利。1.1.4长沙总体经济状况——固定资产投资近几年长沙市固定资产投资走势图长沙市固定资产保持高速的增长态势，年增长率维持在高位运行；投资额的增加，预示经济形势的良好发展与后期市场竞争将更加白热化！一江两岸1.2.1长沙市整体规划西文东市六桥三环山水洲城?东提：以芙蓉为主体的城东，要着力产业四组团提升、城市提质，大力发展总部经济和楼宇经济，打造成为引领全省、辐射中部地水运、公路、铁路的中转联区的现代化商务中心。运中心；工业基地。?南进：加速天心、雨花与株洲、湘潭的有效对接、相向推进，积极发展轻型工业、环保工业，建设成为连接长株潭的核心区机械、食品工业为主的综合性产业区、市区新。产业开发区及置换外迁企业的基地?西拓：以岳麓为主体的河西，在纵深开发上下功夫，充分发挥科教优势，大力发展高新技术产业，构筑极具生态魅力的滨江岳麓山大学城的远期发新城。展用地以及与之配套的面向长株潭生活居住用地的旅游、商贸等区域性?北聚：以开福为主体的城北，要致力于各公共设施种要素的充分集聚，坚持以港兴城，构筑物流枢纽，加快建设大城北。1.2.2雨花区经济发展现状得天独厚的区位优势和现代交通枢纽中心——长沙、株洲、湘潭三市融城的接合部、桥头堡，区内有长沙汽车南站和“六纵六横”的道路交通网络，交通十分便利。多项基础建设是湖南省“十一五”发展规划的重点工程项目。坚实雄厚的工业基础——区内有多家上市公司和国内外知名企业。占地15平方公里的湖南环保科技产业园是我省重点建设项目，已被列入长沙市“二区六园”的工业发展规划。1.2.3雨花区经济发展机遇作为长株潭一体化的桥头堡、中部地区及泛珠三角区域的经济强区，必须按照“一点一园增长极、两纵两横经济带、三圈三块商贸群”的产业布局。一个增长极：环保科技产业园定位为重点发展由一级汽车零配件供应商带动的汽车和工程机械产业链，使之成为全区新兴工业极。两纵两横经济带：在两纵（韶山南路、万家丽路）两横（湘府路、香樟路）经济带建设时，加强万家丽路及湘府路汽车产业项目招商，打造在省内甚至中南地区具有一定影响力的汽车路。三大经济圈：抓住长株潭一体化契机，建设好红星商圈；加快高桥商圈提质改造步伐，加快黎托商圈的建设。1.2.4雨花区经济发展承接点两大高铁枢纽：武广和沪昆专线交汇将迅速拉动中国四大城市群，形成3小时经济圈！长江三角洲城市群、长株潭城市群、武汉城市群、珠江三角洲城市群。长沙成为两条高铁的交汇点武广高铁?沪昆铁路杭长段已于2009年9?与2009年12月20日正式运营。时月动工建设，2013年建成通车，速达350公里，届时长沙到武汉只需1连接杭州、南昌、长沙。建成后小时，到广州只需2小时。长沙到上海只需3小时，到昆明只需4小时。1.2.5雨花区环保科技园经济发展新机遇湖南环保科技工业园位于长沙西城区南大门，是长（沙）株（洲）（湘）潭城市群的心脏位置，是三市经济一体化的结合部，湖南省“一点一线”（一点指长株潭一体，一线指京广线）发展战略的核心发展区域、南长沙工业化和城市化的前沿阵地，更是长株潭城市群经济发展的桥头堡。环科园大记事：2009年，湖南省两型社会办公室落户环科园；同年，占地6000亩的比亚迪汽车城落户园区；随后，代表第四代工业地产发展新模式的长沙国际企业中心开始吸纳企业入驻；中烟基地、省国税新区先后开工；为整个湖南提供专职技术类人才的职业教育城也将于2010年正式启用；未来十年，园区将新增常驻人口近10万，流动人口近20万；区域特征归纳传统居住旺区，市场认可度高区域口碑评价长沙未来最具升值潜力区域，交通便利、绿化率高享受“都市”宜居生活的绝佳板块，高尚居住价值启航商业配套成熟、路网配套极其丰富成熟、区域自身条件多条城市干道穿越具备开放、丰富的城市居住内涵享受都市宜居的高尚生活的价值融城的桥头堡位置，湖南核心发展区域区域发展态势湖南未来经济/商务/政务发展新区，城市极核位置城市高尚宜居价值再创造，未来可期开放的都会中心、高价值的都会中心、看得见未来的都会中心长沙房地产市场分析1.3.1长沙房地产市场整体现状分析长沙市房地产05—09年房地产供应、销售、均价走势图长沙市商品房供求旺盛，商品房销售量价齐升。1.3.2长沙房地产市场总体销售现状分析09年内五区各季度新建商品房、住宅销售量柱状图09年内五区商品房销售量及均价月度走势2009年长沙市商品房销售面积逐季稳步上扬，商品房成交均价稳固上涨。1.3.3长沙房地产市场总体供需现状分析09年内五区商品房各面积区间供需量柱状图伟伟业观业观点：点：从从各各户户型型供供应应结结构构看，看，各各户户型型皆皆呈呈现现求求大于大于供供。市。市场场供供应应量以量以9090㎡以下㎡以下为为主，主，9090㎡以下的中㎡以下的中小小户户型成型成为为市市场热场热销户销户型型，，144144㎡以上㎡以上户户型呈型呈现现供供销销两两弱局弱局面，面，9090㎡以下占比㎡以下占比44.12%44.12%。。受受到到产产品整体品整体供供应应不不足足影影响响，，各各面面积区积区间间的的户户型在型在未未来来市市场场价格价格皆皆会会有价格上有价格上调调趋势趋势，，尤其尤其以中以中小小户户型型需求需求为为主。主。另另一一方面，方面，也也加速加速了了投投资热资热的的产产生生。。伟伟业观业观点：点：各各面面积区积区间间成交主力价格成交主力价格集集中在中在35003500元元-4500-4500元元//㎡㎡范范围围内内，，合占近合占近49%49%的比的比例例，，是是目前目前我我市成交市成交产产品的主力价位。品的主力价位。45004500元元//㎡以上的占㎡以上的占27%27%，占，占总总比近比近1/41/4，，而而30003000以下的以下的产产品品只只占占9%9%。。因此因此可以可以预预计计，，随随着着经济经济的的继继续续好好转转，高价格，高价格范范围围产产品的比品的比例例将将会会越越来来越越大，大，从从而而形成新的主力价位点形成新的主力价位点（（预预计计在在4500-60004500-6000之之间间））1.3.4长沙房地产市场整体供销比分析09年长沙内五区商品房供销比区域开福区天心雨花区岳麓区芙蓉区内五区区商品房供销比0.830.530.871.020.590.80住宅供销0.770.480.820.990.550.76伟伟业业视视点：点：虽虽目前目前各各区区反映反映出出普遍求普遍求大于大于供供，但，但结结合合0808年年数数据据看，看，商品房商品房供供销销合合计计1.151.15：：11，，其其中商品住宅中商品住宅供供销销为为1.111.11：：11，，当当前市前市场场供供销销已已达达基基本本平平衡衡。。从纯从纯商品房住宅商品房住宅供供销销看，看，除除天