魅力之城开盘情况简介14／5／2214／5／22本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。总体销售情况?开盘时间：2008年10月11日、12日?开盘均价7000元/平米，所售房源最低单价6220元，最高单价10320；?本次开盘推出房源共336套，10月11日当天认购141套，转天认购12套，累计共成交153套；?距离万科原开盘目标200套有偏差，但153套的业绩仍然较为可观；?总体评价：淡市之下，天津楼盘中开盘较为成功的环外项目。本报告是严格保密的。2开盘楼栋该项目一期有18栋楼，本次开盘共推出8栋（红色标示楼盘为本次开盘推出房源）2167810918本报告是严格保密的。3分楼栋销售情况（1、2号楼栋——90平米两室小户型）一期90平米以下的户型集中在北侧的1、2、3#楼，本次推出了两栋楼1、2号楼（11层；建筑面积：平米）1门2门908590908590?1号楼位于一期东北角，靠近十字路口，受道路噪音影响，空气污染相对较大，西侧户型销售明显较差；2单元销售情况则较好?2号楼的位置较好的金角户型消化较好；高楼层和低楼层因总价相对较低，消化情况也较好12注：所有楼栋合计有13套假销本报告是严格保密的。4控分楼栋销售情况（6号楼——140平米舒适三室户型）?6号楼位于社区中心位置，旁边有社区的中心广场，该楼栋占据一期社区最优越的资源；?该楼栋均为140平米的舒适型三居户型，且其9、10层设计了4套205平米的跃层户型。6号楼（10层；建筑面积：平米）1门2门9、10层为跃层205平米户型140140140140?6号楼为本次开盘唯一的一个大户型楼栋，32套140平米左右的房源，销售26套，去化率达到80%以上；其中2单元102带小院户型销售单价达到10320元/平米，为本次开盘最高单价；?4套跃层户型均未销售，可见客户接受程度极低6。本报告是严格保密的。5分楼栋销售情况（7、8、9、10、18号楼——110平米舒适两室户型）7、8、9、10、18号楼（11层；建筑面积：平米）?这5栋楼的金银角通透户型设计为108平108跃层跃层108米的舒适型两居室，108110110108中间不通透户型设计为110平米的跃层户型。?各楼栋去化较为均匀，端户金银角户型去化率明显高于中间不通透的跃层户型?跃层户型去化率仅为30%，可见客户对于此类产品的接受度较低8791018本报告是严格保密的。6分产品去化情况简析?开盘总体销售率达到分产品去化情况简介45.5%，取得比较成功产品数据的开盘业绩；?140平米的舒适型三室面积属性推出资源销售量去化率通透户型消化率最高，85不通透431023.3%达到81.3%；其次是通90通透873641.4%透的110平两室户型；两室这两种户型均较为舒适108通透1106559.1%；110跃层、不通透601626.7%?从右表可以明显看出，通透户型明显畅销于非140三室通透322681.3%通透户型205五室跃层、通透40045.5%　合计　336153　本报告是严格保密的。7客户情况整体感觉：?购房客户主要为集中在项目周边的东丽区客户，即地缘性客户?项目周边的东丽区居民经济实力较强，不少客户选择一次性付清房款；?客户主要都还是刚性需求，以婚房和刚性改善需求为主；现场客户?客户普遍对于此区域的升值潜力不看好，购房仅为了居住或留给儿女，而投资目的较少。本报告是严格保密的。8客户访谈一、婚房客户关键词：到场客户年龄层次较为明显，主要是20-30岁婚房左右的青年男女或者40-60岁左右的中年人，为自己地缘性客户或者儿女购置婚房；客户A:交通方便小王，约25岁，为附近区域居民，在塘沽工作，携未婚妻到现场选房生活方便，购置108平米通透两室户型做婚房；在轻轨沿线购房，将来工作也会很方便；喜欢3-5层的低楼层，不喜欢110平米的跃层户型，认为110平米的平层两室会很宽敞，但做跃层，会显得拥挤，且将来有了小孩，上上下下不方便，不安全；认为140平米以上的跃层户型才会有跃层的感觉。客户B:某先生，约50岁，附近区域居民，与朋友一起同在魅力之城购房，给各自的儿女作婚房使用；之前看过领世郡，但还是觉得这里交通方便，生活方便;准备一次性付款,认为还贷款还要还利息，总体不合算；认为在这个区域投资不合算，房子也租不到好价钱，升值也慢。本报告是严格保密的。9客户访谈二、刚性改善型客户关键词：客户C:改善某先生，约40岁，黑龙江人，在天津和平区生意近有经济实力10年，一直在东丽区租房子，此次在魅力之城购置140平米户型，总价过100万，一次性付款，可以落户口；认可交通在和平工作，在东丽租房子，来回奔波，却并不认为认可开发商品牌距离远、不方便，只是认为这里的公路窄了点，可见其对此区域的交通条件是较为认可的；对于开发商品牌较为认可，知道万科不少项目升值较高。本报告是严格保密的。10客户访谈三、资产处理型客户关键词：客户D:较强经济实力某女士，约40岁，外地来津做生意，目前经营有钢材贸易、机械维修等自营企业；现在周边区域有约4套房产，1套自己住，3资产处理套出租；此次购房准备留给儿子做婚房。认可项目对于全球经济形势有一定了解，观望情绪较为浓重；原本一起有5个朋友相约要来选房，但最终只来了她一个；该客户一直密切关注着销控板，在看到已售出较多房源以后才坚定了购房的信心；该客户比较有经济实力，手头有大量现金，又怕人民币贬值，不看好股市，不投资股票，去年年末买了较多黄金在家里以保值；不看好当前房地产市场，也不认为此区域有多大投资潜力，所以即便有钱也不在这个时候购置多套房产，仅买一套留给儿子，作为资产分散的一种方式来处理手头的闲散资金；认可魅力之城项目，认为东丽区像新立、华明镇等地方都是拆迁房安置区，本项目是区域内的高端楼盘项目，所以选择在这里购房。本报告是严格保密的。11总结——成功原因简析（个人观点，仅供参考）精准定位：社区规划——低密度，产品设计——高舒适度，可以看出，项目定位为一个舒适型的社区；从销售情况来看，140平米、108平米的通透、舒适型户型是较为畅销的，这也说明了项目在前期阶段有一个较为准确的定位；客户支撑：区域内客户整体经济实力较强，愿意购买面积稍大的舒适型产品以及资源较好（如金角户型）的产品；成熟区域：天津外环线以外周边地区，以此区域交通最为方便，生活配套最为成熟，而且此区域在天津城市发展主方向上，具有一定升值潜力；稀缺性：东丽区域内，除了新立和华明镇的还迁房以外，新房供应较少；空港内有远洋新干线，北侧还有东丽湖诸多项目，但基本不构成竞争。所以魅力之城在此区域内，基本无明显竞争对手，该项目将在一定时间段内称霸整个区域。本报告是严格保密的。12