现状很忙，忙着招标很累，签证变更很多，加班才能审完很烦，xx部门未通知我就实施了，成本超了很无助，不知道怎么定价很委屈，控制成本反而很生气，自己认为很好的即被认为是跟他们过不去经济又可行的建议未被采纳现状引发的思考项目成本不好做，劳累无成就感事实可能确实如此，但我们可不可以反过来想一下，是否我们的管理方式有不合理的地方呢？我们有限的时间、精力安排是否有不科学的地方呢？此次培训的意义很简单，此次培训的目的就是希望可以给各位提供一些有效的管理方法、方式或者是思维上的转变，在项目成本岗位上做的轻松些、有些成就感、自身可以更高地提升。主要内容1、涵义及范围2、项目成本管理思维2.1、项目成本管理的模式2.2、作业过程的管理方法3、项目成本管理的要求及目标1、涵成本的定义\\万科成本管理的宗旨义成本企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。万科成本管理的宗旨以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。1、项目成本管理的范围全方位的成本：不再局限于建安造价；管理项目的完全成本（八大类成本＋期间费用）全过程的成本管理：不局限于审算，从目标成本到结算成本的动态成本管理，介入事前、事中、事后的成本决策。2、项目成本管理思维思维的定义思维是一个处理问题的过程；管理思思维维是一个分析、比较的过程：思维是一个发现问题和探索问题的过程：思维是一个运用头脑推理的过程；思维是一种理解、沟通、分析、创新等一系列活动的总称；思维是一种智慧的活动表现；思维是一种逻辑能力；思维就是想答案……思维：围绕既定重心，通过一系列方法和手段，获取最优结果2、管理思维管理模式－基本架构管理链条目标成本动态成本结算成本管理工具信息系统动态成本管理成本管理软件管理制度控制系统作业过程管理成本、工程文件管理思维管理模式－工作内容目标成本目标成本成本体系成本体系动态成本动态成本风险结算成本结算成本综合成本精确管成本软件成本软件理项成本信息化成本信息化信息月报信息月报目整体成本数据库成本数据库成本的控方案优化方案优化制招标管理招标管理造价管理变更签证管理变更签证管理预结算管理预结算管理管理思维管理模式－目标成本目标成本管理原则客户导向原则：目标成本编制应以客户价值为导向，科学权衡项目中各科目的成本分配，以求实现成本和客户价值的对应关系。成本配置的合理性及准确性事前控制原则：目标成本是对项目整体运作的纲领性的经济文件，将约束设计、采购、项目管理、销售等项目实施全过程的成本支出。及时性及指导性管理思维管理模式－目标成本?规划方案确定后一个月内编制完成目标成本新施施新规规扩扩施采采施竣竣项项划划工工工工目初初图购购组工工目设设设设图策策组结结发发计计设设织织计划算展展计计计划与与算目目标标结结成成动态成本动态成本分分算算本本析析成成本本目标成本形成目标成本执行管理思万科成本管理模式－目维管理模式－目标标成本成本?目标成本的修订条件原则：因决策阶段不可预见或不可抗力，导致产品变化而引起成本的变化。可预见和可控的因素不在修订范围内。?因市场售价不可预料的增长，满足以下条件时允许修订：首次销售预估均价距目标成本确定时的预估售价提升20％以上。允许调整的范围仅包括建筑外立面、精装修档次、园林景观工程。?因政府政策变化(例如：实施90/70政策等)使目标成本发生变化。?因集团、区域或公司战略要求变化（例如：精装修房战略）使目标成本发生变化。?公司开发计划调整（包括分期面积、开发周期）导致目标成本变化。管理思维管理模式－目标成本几个基本房地产成本概念?建造成本：建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费66大项。大项。?开发成本：开发成本：指项目的制造成本。开发成本指项目的制造成本。开发成本==土地获得价款土地获得价款++建造成本建造成本++开发开发间接费间接费?完全成本：完全成本：完全成本完全成本==开发成本开发成本++期间费用。完全成本中不包含营业税金。期间费用。完全成本中不包含营业税金。?项目成本：项目成本：在未特别说明时，一般指项目的在未特别说明时，一般指项目的““开发成本开发成本””。。管理思万科成本管理模式－维管理模式－动态动态成本成本?动态成本的管理价值1及时了解项目成本状况，为经营决策提供依据2产品分摊，了解每种项目之间能够有效对动态成本价值产品成本状况比4预测市场变化，修正待发生成本应对市场变化3管理思万科成本管理模式－维管理模式－动态动态成本成本动态成本构成动态成本=未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本动态成本已发生成本待发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本签约变更结算签约变更结算金额签证调整金额签证调整科目代码科目名称目标成本目前已发生目前待发生动态成本待发生成本说明合计　52,596.2044,126.736,686.4750,813.20　5001开发成本52,596.2043,421.477,391.7350,813.20　5001.01土地获得价款25,772.5924,842.861,149.6525,992.51　购买大山公司花费成本，无合同，无法5001.01.01政府地价及市政配套费25,606.6024,710.451,137.1525,847.60计入财务账目。合计4300万元。一期分摊1877万元。待发生12万元，用于示范区品质提升5001.01.03红线外市政设施费165.99132.4112.50144.90费用。5001.02开发前期准备费1,776.771,480.57608.722,089.29　5001.03主体建筑工程费14,095.2611,200.471,765.0012,965.47　5001.03.01基础工程1,337.491,057.02281.671,338.70　5001.03.02结构及粗装修工程9,720.847,914.94688.758,603.69　5001.03.02.01混凝土框架5,696.064,690.35238.254,928.60待发生238万元用于结算材料调差使用5001.03.02.02砌体572.36457.7434.23491.97　5001.03.02.03找平及抹灰484.76362.73159.99522.72　5001.03.02.04防水605.95456.5644.51501.07　5001.03.02.05其他2,361.711,947.57211.772,159.33　5001.03.03门窗工程914.67921.7751.68973.46　5001.03.04公共部位精装修2,122.251,306.73742.902,049.62　5001.03.05室内装修0.000.000.000.00　5001.04主体安装工程费2,972.842,836.75688.323,525.07　5001.04.01室内水暖气电管线设备费1,651.621,661.76251.301,913.06　5001.04.02室内设备及其安装费1,126.791,118.03299.461,417.49　5001.04.03弱电系统费194.4356.96137.55194.52　5001.05社区管网工程费1,592.58338.961,085.621,424.58　1.2期景观工程尚未签订合同，包含挡5001.06园林环境工程费1,003.26388.25515.01903.26土墙、围墙等约计400万元。5001.08开发间接费3,668.581,046.631,107.482,154.11　管理思万科成本管理模式－维管理模式－动态动态成本成本施工过程中，由于举例：赶工期支付非合同性成本（赶工奖，成本未考虑）3万其中沥青路合其中沥青路合园建园建同金额为同金额为100100万万；硬质铺装路；硬质铺装路此时动态成此时动态成动态成本：动态成本：面合同面合同380380万万本为本为501501万万480480万万以上总价包干以上总价包干由于地质情况，产此时动态成本生变更签证，发生等于目标成本的成本为18万元管理思万科成本管理模式－维管理模式－动态动态成本成本动即时记录决策、合同、变更、结算态系统分解各科目、各部门成本动态预测待发生成本、预计未来管理复审核对成本、财务定期核对要求及时通报公司领导层、相关部门管理思维管理模式－无效成本无效成本无效成本房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。实质：能否获得补偿分类作业环节无效成本产生原因现象表现对设计效果把握不准设计变更下达不及时①拆除和重建②后期加固与补强设计失误材料、施工工艺选择不当③资金浪费设计④拆除与重建多工序设计图矛盾装饰设计未结合建筑现状设计保守经济性不合理招标策划标段划分不合理，计划性不足影响工期与质量投标单位选择施工单位考察失误，投标竞争不充分中途变化，总价增加招标招标文件编制合同条款有误，经济标编制出现失误多承担费用评定标评标分析失误中标价格偏高使用周期短的高标准临设拆除与重建施工准备施工节点计划不合理延误工期，增加成本施工安排失误赔偿与维修费用施工施工过程工程质量管理不善考虑不周，费用大增非关键线路抢工费效比不高合同执行拆分合同工作内容未及时签订补充合同总成本增加，却无法从相应单位扣回维修维修工作程序不到位维修时未及时通知责任单