FinancialtTraininginRealEstate房地产全方位财务培训Copyright2008战略投资分析内部资料，请勿外泄Financialtrainingfornon-financialprofessionals非财务人员的财务培训议程Preface—Whyfinancialanalysis为什么需要财务分析1.Anatomyoffinancialstatement财务报表的构成2.FinancialRatios财务比率分析3.Whyfinancialmodels财务分析模型的作用5.Analysisofcashflow现金流分析6.Applications应用实践2Financialtrainingfornon-financialprofessionals非财务人员的财务培训议程Preface—Whyfinancialanalysis为什么需要财务分析1.Anatomyoffinancialstatement财务报表的构成2.FinancialRatios财务比率分析3.Whyfinancialmodels财务分析模型的作用5.Analysisofcashflow现金流分析6.Applications应用实践3管理层责任是改进价值动因，提升公司的内在价值及市值价值驱动因素财务指标内在价值资本市场的表现举例?毛利率?投资回报率?折现现金流价值?股东回报?市场份额?销售收入?期权的价值（股利，股票回购）?发展速度?利润?市值增加?细分市场的选择?经济利润（资本利得）?资本运营的效率非上市公司上市公司4发现现有业务关键价值驱动因素的过程第一阶段第二阶段第三阶段量化检验及敏感性分析轻重缓急、优先排序访谈/访问初步筛选运营规划财务及15-203-5个就价值树确定企市场模个主要主要价值驱动的内部讨业的价深入分析实施方案型的量价值驱因素论值树化研究动因素可操作性业绩指标评估跨部门的研讨会5运营层面—从企业价值树入手挖掘价值驱动因素财务指标表层营运指标深层价值驱动因素固定资产投入?市场份额?公司品牌知名度?宣传力度?产品概念的吸引力及投资规模流通资金投入?独特性???合作伙伴的选择现金?销售与服务的配合???经济利润???毛利率?价格水平?员工经营管理才能?产品组合的安排?品牌实现溢价的能力营销费用比率?项目开工情况?新产品推出的管理投资回报率?帐款回笼情况?开发流程工业化、科管理费用比率学化的进展?资本周转次数??激励机制、政策及管??理系统????战略、运营规划所应提出的目标运营规划的核心内容，回答怎么去做的问题6价值树的具体形式–房地产业务举例财务指标第一层价值驱动因素第二层价值驱动因素单位面积销售?平均单位销售价格?目标销售对象是否定位准毛利?建筑成本确？?价值定位是否与实际市场房地产业务现实相符？售出面积?宣传力度?是否考虑到了相似及替代产品的竞争？?市场营销计划的有效性?不可控制的外部配套设施是否能跟上我们的定位？?宏观环境正处于一个什么样的周期？现在追加、投现金流的情况?资本占用时间入资本是否是最佳时机？?各项目间现金流出入的衔接、匹配程度?融资策略、技巧的运用76.48.313.734.0对于房地产行业来说，适时以适当的价格获取资源的能力和财务杠杆的运用是关键房地产行业举例投资回报率百分比63.0在市场狂热、土地紧张时扩张改进价值动因，关键是对各种投资回报之间有在整个周期中均匀地通过适当规清晰的认识，而没有财划扩大住房供给能力务分析的基础知识，不可能深入把握价值动因在经济周期低谷，剩余土地富裕时扩张，获得资源后扩张在周期低谷时通过并购、合作来增加住房供给能力利用财务杠杆来购买低廉资源，扩大供给在合适的时机通过财务杠杆来并购、剥离适当资产87.4Source:McKinseyQuarterly,GlobalInstitute,GoldmanSachsequityresearch8Financialtrainingfornon-financialprofessionals非财务人员的财务培训议程Preface—Whyfinancialanalysis为什么需要财务分析1.Anatomyoffinancialstatement财务报表的构成2.FinancialRatios财务比率分析3.Whyfinancialmodels财务分析模型的作用5.Analysisofcashflow现金流分析6.Applications应用实践9为什么要有财务报表2006年，河南少林寺的方丈释永信准备上市筹资，方丈找了一家投资银行为其筹备上市事宜，投资银行家问：“我要先看看少林寺的财务报表”，老板答：“什么是财务报表，少林寺是有个记账的和尚，但是没有报表”。投资银行家摇摇头，“没有财务报表，是不能上市的，也没人会投钱给你的”。如果是你，你会把真金白银投资到少林寺吗？为什么需要财务报表？想一想，有一天，你一个远房亲戚来找你，要你拿钱投资一个在非洲的公司，你只是听说这家公司是卖虎皮的，生意还不错，但是到底如何就不知道，你会这样就给钱吗？要是这是个骗子公司怎么办？为了判断公司的业务情况，在投资前，我们需要公司的财务报表，我们要了解这个公司是做什么的，靠什么赚钱，有多少资产，等等。10财务报表的构成?资产负债表功能提供企业在某一特定时点所拥有的全部资产、负债和所有者权益（自有资本）的存量及其结构关系资产=负债股+东权益作用有助于管理者了解某一时点上各类资产和负债的规模、结构及其数量对应关系，明确个人和企业受托责任及义务，作出基于优化结构、降低风险和提高运营效率的判断和决策?损益表/利润表功能提供企业在某一特定期间内所实现的利润或发生亏损数量关系当期损益-当期成本—当期费用—税收作用有助于管理者了解本期取得的收入和发生的产品成本、各项期间费用及税金（不含增值税），了解盈利总水平和各项利润来源及其结构，把握经营策略?现金流量表功能提供企业在某一特定期间内有关现金及现金等价物的流入和流出的信息关系现金流入量-现金流出量=当期现金持有量的变动作用有助于管理者了解净收益质量、取得和运用现金的能力、支付债务本息和股利的能力和预测未来现金流量利润表的底线是净收益。公司长期的营运靠持续的盈利，短期靠现金流。没有持续盈利的公司无法保持长期竞争力，因为缺乏现金流入（坐吃山空）。而缺乏短期现金流的公司即使盈11利，因为无法维持营运资本，支付债务，也可能导致破产。财务报表的构成—资产负债表资产=负债+权益资产:是企业拥有或控制的有价值的资源例:现金、办公楼、厂房、设备、待售的库存商品、原料负债:是对别人的欠款例:银行贷款、银行透支款、欠供货的货款、欠政府的税款权益:所有者的资产的股份例:普通股、留存收益12三张财务报表间的关系资产负债表损益表资产销售收入现金销售成本期间费用应收账款营业利润存货…………长期投资总利润固定资产所得税其它资产净利润负债利润分配表短期借款净利润期初未分配利润提取公积金分配股利未分配利润应付款项所有者权益现金流量表经营活动现金流投资活动现金流筹、融资活动现金流现金流变化期初现金余额期末现金余额13财务报表案例学习：少林寺觉远是少林寺负责日常记账的勤杂和尚，觉远并没有系统学习过财务会计知识，他知道的是古老相传的记账方式，在觉远的账本上只有:现在我们来还原少林寺的财务报表14案例：少林寺的财务报表资产负债表（万人民币）流动资产70,000.00流动负债50,000.00货币资金57,000.00短期借款2,100.00存款13,000.00应付帐款3,500.00应付职工薪酬44,400.00非流动资产250,000.00非流动负债20,000.00固定资产（寺庙）130,000.00长期借款20,000.00无形资产（少林寺品牌）120,000.00所有者权益270,000.00资产总计320,000.00负债及所有者权益总计320,000.00损益表（万人民币）现金流量表（万人民币）经营活动产生的现金流量63,000.00营业收入50,000.00销售商品、提供劳务收到的现金50,000.00香油24,000.00收取的租金13,000.00门票22,000.00投资活动产生的现金流量-35,000.00其他捐赠4,000.00购建固定资产、无形资产和其他长-45,000.00营业成本47,000.00期资产所支付的现金日常开支36,000.00处臵固定资产、其他长期资产而收10,000.00管理费用11,000.00回的现金营业利润3,000.00筹资活动产生的现金流量0.00所得税0.00取得借款所收到的现金0.00净利润3,000.00发行债券所收到的现金0.00期末净现金流量28,000.00少林寺的财务报表中数据皆为方便示例而虚构15少林寺的损益表—商业模式损益表（万人民币）少林的收入模式：营业收入50,000.00门票，少林一日游游：少林寺、塔林、永泰寺、嵩阳书院。香油24,000.00吃：少林寺素斋。坐：空调巴士。门票22,000.00看：少林功夫。全包价198元/人，佛祖保佑Vip价258元/人.其他收入、捐赠4,000.00功德无量，阿弥陀佛营业成本47,000.00少林的成本：日常开支36,000.00和尚斋薪，宣传推广，寺院维护管理费用11,000.00作为宗教性非赢利机构，少林寺不用交税营业利润3,000.00所得税0.00净利润3,000.0016少林寺的资产负债表—少林寺有多少钱、值多少钱资产负债表（万人民币）少林的流动资产：主要指少林在银行的存款，流动资产70,000.00流动负债50,000.00香油箱里的现金等。货币资金57,0