谨呈：佛山市万科置业有限公司万科佛山A7项目策划报告广州市世联房地产咨询有限公司2006.7本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Cwww.fineprint.com.cn商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.com.cn地块信息：位于南海桂城东板块，相对禅桂在售高端项目，本项目规模偏小，容积率高，楼面地价为目前佛山最高占地面积地价楼面地价区位项目名称容积率㎡亿元元/㎡天湖郦都2201881.86.81约1450调蓄湖片区汇银奥园10万1.82.12约1200雅居乐276369住宅1.87.312063保利项目15万————约800保利87、90街区2142002.29.822080千灯湖片区中海万锦豪园27万2.36.911100南海颐景园174892.32.84.24约850桂城东片区万科A7地块1100002.25.872425土地面积：110000.71㎡建筑面积：约242001.562㎡土地用途：城镇混合住宅用地土地使用期限：70年建筑密度：≤25%容积率：≤2.2绿地率：≥35%本项目建筑物高度：≤65米楼面地价：约2425元/㎡PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn地块信息：传统高档居住片区，周边生活配套齐全，交通便利，距桂城北千灯湖板块5分钟车程生活配套：城市广场、易初莲花超市、家天下（家乐福）、沃尔玛等教育配套：实验中学、华南师大附属中学医疗配套：南海妇幼保健院现有楼盘：怡翠花园、南海颐景园、万科金色家园、怡翠馨园其它配套其它配套：南海区汽车站、东海渔村、康颐酒店、广佛地铁（07年通车）等PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.com.cn地块四至北面：桂城传统豪宅怡翠花园建筑高度10－17层桂平西路：双向6车道宝华翠翠南南路路：：双双向向64西面：妇幼保健医院车车东面：待出让地快存在高压电线影响道道南面：南海实验学校东南面为操场，西南面为6层建筑PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建!www.fineprint.com.cn前提条件：价格目标/速度目标价格目标：7000元/㎡速度目标：4年消化24万㎡总建面积PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建??www.fineprint.com.cn!本次报告解决问题片区判断客户界定未来竞争关系产品建议PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn01片区判断现有市场情况下实现7000元/㎡的均价是否有机会/难度？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn市场态势:佛山市国民经济保持持续增长，近年来综合经济实力稳居珠三角第三位佛山历年人均GDP发展状况（单位：亿元）佛山历年国民经济状况（单位：亿元）475002379.85000020.00%250025.00%45000404444103114.50%15.00%1918.0419.20%4000010.50%3485016%200020.00%319729%10.00%1578.49350005.00%1328.5517.40%18.30%3000015001189.1915.00%13%250000.00%13.20%20000-5.00%100010.00%1500010000-10.00%-13.60%5005.00%5000-15.00%0-20.00%00.00%2001年2002年2003年2004年2005年2001年2002年2003年2004年2005年珠三角主要城市比较数据来源：《佛山2005年统计年鉴》及《佛山2005年统计公报》城市佛山东莞惠州珠海中山广州深圳2005年GDP2379.82182.44803.94634.58817.565115.754926.9（亿元）较上年增速19.2%19.3%15.8%13.1%15.16%13%15%2005年人均GDP41031——2191145258————60507（元）较上年增速-13.6%——13.5%8.27%————11.5%数据来源：各市05年统计公报PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.com.cn市场态势:佛山商品住宅价格远低于全省水平，与广深两地价格相比，明显形成较大的“洼地”效应05年广东主要城市商品住宅销售均价一览90008416?佛山商品住宅销售均价远远8000广州、深圳两地，同时也比全7000省平均水平低489元/㎡；6000523850004000354530563000200010000佛山广州深圳全省数据来源：佛山市统计局PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建ìwww.fineprint.com.cn市场态势:目前佛山房价收入比处于合理区间，房价上升仍存在较大空间?房价收入比是衡量一个城市和区域房价是否过高的一个重要指标,在一个理性的市场里房价与居民的可支配收入有一个合理的范围。?IMF认为房价收入比在3-6，是比较健康的。而考虑到中国处于城市化快速发展阶段和经济的快速发展，按照7-8来作为衡量的标准。（90～100）平米的房子总价/家庭年可支配收入＝房价收入比05年佛山房价收入比计算公式：90㎡*05年商品住宅均价/05年佛山人均可支配收入*家庭人口数＝5.07补充说明：1）由于佛山房地产市场商铺、写字楼推售量少，商品住宅均价暂以商品房均价计算2）家庭人口数计算方式：总人口/总户数PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.com.cn市场态势:04年起佛山房地产开发投资增长的幅度开始止跌回升，房地产开发投资大幅度增长在房地产开发投资市场方面，2004年佛山房地产开发投资增长的幅度开始止20042005跌回升，进入2005年，成交总净用地面成交总净用地面1—3季度全市完成全社会宗数宗数积(万平方米)积(万平方米)固定资产投资538.71亿元，比上年同期增长禅城471.58106637.7%，全市房地产投资顺德52156.643135.76完成94.25亿元，比上年南海263272.1324980．68同期增长39.0%。2005年高明001132．17前三季度的房地产开发投资总额和去年全年投资总三水377.533115．65额差不多持平，2005年房总计322577．84303430．26地产开发投资大幅度增长。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn市场态势:佛山房地产开发健康稳定发展2003~2005佛山五区商品住宅成交均价（单位：元／㎡）2003~2005佛山五区商品住宅成交面积（单位：㎡）400040030003002000200100010000禅城南海顺德三水高明禅城南海顺德三水高明20033519269021431583913200380.38171.44242.74102.479.85200434992649297816322722200477.05152.86233.4164.4125.41200536793138321719973056200586.31152.21311.9141.456.37200320042005200320042005PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn市场态势:国家宏观政策对佛山房地产市场影响不大，客户对政策反应不敏感月度商品房销售额对比20从南海区商品房市场两年的对比数据15可以看出：万平米10?2004年6月到10月累计销售面积为20045200558.38万平米，2005年为56.45万平米，今0年较之去年有小幅下降，但相差不大；12345678910月份?2004年6月到10月累计销售金额为月度价格对比17.72亿元，2005年为18.14亿元，较之去）6000年有小幅增加；米平4000/2004总体而言，南海市场受新政影响不元?20002005（大，销售面积基本没有减少，均价有小幅价0均12345678910上升。2004252129772661281528074311229526573086291620052972269235852977270538511580306932962752月份数据来源：南海区统计月报PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn市场态势:楼盘均价稳定增加，目前在售楼盘部分楼王单位均价7000元/㎡时间楼盘均价元/㎡05、10中海万锦豪园一期430005、11天湖郦都一期470006、5汇银奥园一期480006、7汇银奥园二期（紫薇）580006年下半年天湖郦都二期（预计）650006年年底保利千灯湖一号公馆800007年年初雅居乐（