房地产开发企业经营管理状况2012蓝皮书1房地产开发企业经营管理状况2012蓝皮书序序序序言言言言《2012中国房地产企业经营管理蓝皮书》，是由中国房地产业协会经营管理专业委员会牵头、兰德咨询公司具体撰写，征求部分专家和企业意见后形成的。中国房协经营管理专业委员会是中国房地产业协会1985年成立时，经国家民政部登记注册的分级机构。兰德咨询公司十多年来一直从事房地产企业战略管理和企业管理、产品标准化的研究，成绩显著。2011年下半年，上述机构曾尝试地发布了《蓝皮书》，在业内获得了良好反响。今年的《蓝皮书》，在对企业数据比较分析的基础上，进一步挖掘房地产企业经营管理的成功经验，力求探索规律性的要义，旨在促进房企之间互相学习和推动。在政府对房地产市场调控的背景下，认真研究企业经营管理经验，提升管理水平，是房企变被动为主动的重要表现，也是企业转变发展方式、从供方市场向需方市场转变过程中的客观要求。中国房地产企业经营管理蓝皮书的正式发布，也填补了房地产行业对企业经营管理方面研究的空白。我们希望《2012中国房地产企业经营管理蓝皮书》能带给房企一定的启示！由于本蓝皮书首次正式发布，加上我们的水平能力有限，难免有这样那样的不足，恳请大家批评指正！让我们共同努力，辅助中国房地产企业稳健发展。房地产开发企业经营管理状况2012蓝皮书前前前前言言言言在经历了长达十年的快速发展后，中国房地产市场已成为中国特色社会主义市场经济体系的重要组成部分，房地产业也早已成为国民经济的支柱产业之一。但是，快速发展的房地产市场也逐渐暴露出供需结构不合理、房价偏高等诸多问题，并已演化成为国内外高度关注的社会问题。如何保持房地产市场的持续健康发展，即是市场调控的出发点和落脚点，也是关系国计民生的重大命题。自2010年4月14日国务院召开常务会议，出台“新国四条”，迄今已经两年多。过去一年来，国家又先后出台了一系列深化和细化房地产市场调控的政策。从房价变化、保障房供应和刚需消费比例来看，调控已明显见效。但是也应看到，受调控影响，许多城市财政紧张，也有个别城市尝试变通“限购”政策。2012年，为了“稳增长”，中国人民银行先后减低金融机构的存款准备金率和基准利率。受此影响，部分城市的商品房成交量和房价均出现了“触底昂头”迹象。我国的房地产市场继续在诸多复杂对冲因素影响中“颠簸”前行。可以预见的是，随着政策调控的常态化和不断深化、细化，中国的房地产市场正经历着前所未有的根本性变革。过去一年来，我们房地产开发企业的经营管理状况如何，竞争格局发生了怎样的变化，企业战略转型及“练内功”的成效如何，这正是本蓝皮书的重点内容。2012蓝皮书力求全面呈现2011年和2012年上半年房地产开发企业的经营管理状况，解析品牌企业在战略及经营管理方面的举措，并提出了房地产企业提高经营管理水平的“路线图”。作为房地产市场重要主体的房地产开发企业应充分认识到，房地产市场的兴衰在很大程度上决定着企业的兴衰。主动因应房地产调控政策，自觉调整企业价值观和开发经营行为，积极谋求企业增长方式和开发模式的转变，无疑是理性、睿智之举。本蓝皮书包括三部分内容：一、2011-2012上半年房地产开发企业经营状况二、2011-2012上半年房地产开发企业管理状况三、提高企业经营管理水平，促进企业持续健康发展房地产开发企业经营管理状况2012蓝皮书第一部分第一部第一部分第一部分2011-2012分2012011-20122011-2012上半年房地产开发企业经营状况1-2012上半年上半年房地产开发企业经营状况上半年房地产开发企业经营状况房地产开发企业经营状况房地产开发企业的经营状况是房地产市场运行情况的重要表现之一。本部分将全面呈现2011至2012上半年房地产开发企业的经营状况，以及市场格局、业绩梯级和竞争态势，有助于企业确定自身的行业位置和发展目标。一、房地产业的行业分类根据《国民经济行业分类》（GB/T4754—2002），房地产业属于第三产业。第一产业是指农、林、牧、渔业。第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。第三产业包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业房地产房地产业房地产业业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业等。根据《中国人民共和国国家标准》（GB/T4754—1994）中对我国国民经济行业分类和国家统计局《国民经济行业分类和代码》，房地产业的行业代码是J（排序位列第10）。A.农、林、牧、渔业B.采掘业C.制造业D.电力、煤气及水的生产和供应业E.建筑业F.地质勘查、水利管理业G.交通运输、仓储及邮电通信业H.批发和零售贸易、餐饮业I.金融保险业.J.J.J.J房地产业房地产业房房地产业地产业K.社会服务业L.卫生、体育和社会福利业M.教育、文化艺术及广播业N.科学研究和综合技术服务业O.国家机关、党政机关和社会团体P.其他行业1房地产开发企业经营管理状况2012蓝皮书需要指出的是，我国的行业划分标准和联合国有关机构的划分标准不太一致。根据联合国经济和社会事务统计局制定的《全部经济活动国际行业标准分类》，把国民经济划分为10个门类。其中房地产业与金融、保险、工商服务业共同划归为第8类。1.农业、畜牧狩猎业、林业和渔业2.采矿业和土、石采掘业3.制造业4.电、煤气和水5.建筑业6.批发和零售业、饮食业和旅馆业7.运输、仓储及邮电通信业.金融、保险、房地产和工商服务业8.8.8.8金融、保险金融、保险、房地产和工商服务业金融、保险、房地产和工商服务业、房地产和工商服务业9.政府、社会和个人服务业10.其他二、房地产市场运行情况及主要指标“2012蓝皮书”新增本部分内容，旨在反映近年来房地产市场主要运行指标变动情况，便于房地产开发企业对比本企业相应指标的高低。依照国家统计局每年发布的“房地产市场运行情况”，反映房地产市场运行情况的主要有四个方面：房地产开发投资完成情况，商品房销售情况，房地产开发企业资金来源情况，70个大中城市房屋销售价格指数和全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）。房地产开发投资完成情况主要指标有：房地产开发投资及增长情况；房屋施工面积、新开工面积、竣工面积及增长情况；房地产开发企业完成土地购置面积和土地购置费及增长情况。商品房销售情况主要指标有：商品房销售面积及增长情况，其中包括商品住宅、办公楼、商业营业用房的销售面积及增长情况；商品房销售额及增长情况，其中包括商品住宅、办公楼和商业营业用房的销售额及增长情况。房地产开发企业资金来源情况主要指标是房地产开发企业本年资金来源（金额）及增长情况，其中包括国内贷款及增长情况；利用外资及增长情况；自筹资金及增长情况；其他资金来源及增长情况。在其他资金中包括定金及预收款及增长情况；个人按揭贷款及增长情况。房屋销售价格指数主要指标是价格及增长情况，其中包括新建住宅销售价格和二手住宅销售价格同比、环比情况。新建住宅销售价格主要是指商品住宅销售价格及上涨情况，其中包括普通住宅、高档住宅、经济适用房销售价格及上涨情况。70个大中城市房屋销售价格指数和“国房景气指数”都是月度发布。国家统计局抽样选取的70个大中城市是：北京、天津、石家庄、呼和浩特、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、2房地产开发企业经营管理状况2012蓝皮书唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、扬州、徐州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、惠州、湛江、韶关、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理。图图图图1111近年来房地产市场主要指标变动情况近年来房地近年来房地产市场主要指标变动情况近年来房地产市场主要指标变动情况产市场主要指标变动情况2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点。其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。2012年1-6月，全国商品房屋销售面积约4亿平方米，减幅由1-2月的14%逐月收窄为10%，5、6月分别环比增加15%和52%。其中商品住宅销售面积3.53亿平方米，减幅由1-2月的16%逐月收窄3房地产开发企业经营管理状况2012蓝皮书为11.2%；商业用房、办公楼销售面积同比小幅增加，增幅分别为2.5%和7.1%。各类开发房屋销售面积增幅均低于去年同期。1-6月各月，70大中城市新建住宅价格降幅收窄至止跌，各月环比平均降幅分别为0.1%、0.1%、0.15%、0.1%、0.1%、0，同比分别上涨0.75%、0.15%，下降0.3%、0.65%、0.8%、0.9%。受春节因素影响，1月70大中城市新建商品住宅价格无一环比上涨，2-6月新建商品住宅价格环比下降的城市数量分别为45个、46个、4