希望之战滨江新城项目开发模式及策略思考汇报瑞景2011年5月谨呈我们的理念瑞景公司作为来自深圳的团队，在一系列经典楼盘，如万象城，阅山华府，锦城花园，台山北岸新城等项目的操作过程中。我们服务了从大型上市公司到浙江，深圳，北京，福建等外来开发商,到本土中小型开发商的数十家企业。我们总结了一个原理。那就是，对待大项目，要举重若轻，把每一期每一批当作新项目，永远保持高涨的工作热情。对待小项目，要举轻若重，把有限的房源尽可能当作大项目，分期挤压，创造出单一项目的最大价值。我们做过的每一个项目都是片区的价格标杆。我们做过的每一个项目，都是片区的去化速度最快者之一。【案例1】200X·万象城深圳均价不到2000元/㎡，竞争项目均价只有1800元/㎡，瑞景战术“高举高打”，开盘便实现2500元/㎡，半年后更冲高至3000元/㎡以上。【案例2】200X·阅山华府周边房价只有3500元/㎡；以近5000元/㎡入市，并最终冲高到6000元/㎡。通过严密的销售策略和执行技巧，在寒冬创造客户连续6次通宵排队的奇观；开发商预期利润不超过千万元，项目规模只有6万平米，实现超过1.5亿元的利润。【案例3】2009·锦城花园有别于传统别墅项目的操作手法，通过多展点蓄客、市内外圈层客户拓展、电话营销等多样化的差异化营销策略，开盘销售逾1个亿，实现有效蓄客高达300组。以近5000元/㎡入市，并最终冲高到11000元/㎡。通过严密的销售策略和执行技巧，多次创造出客户抢房的奇观。【案例4】2010·台山北岸新城在没有全面广告支持的情况下，天音用多展点布展、客户答谢宴、温情送花等多维拓客方式广罗客户，通过层层心里战术有效把握客户，创造多次别墅营销奇迹。联排产品以近7000元/㎡入市，在9个月的时间内冲高到12000元/㎡。9个月实现销售额3.2亿元。……我们希望，如能有幸服务本项目，我们也能够延续这种光荣。每个开发商都希望在项目中创造更高的价值实现。每个客户都希望买到称心如意的产品。这也是我们的希望。这是一场关于希望的战斗。Now，Action！PART1——局与势2009—2010年房地产宏观调控（部分）政策一览表全国的“局”2010年政策特点“力度强、频次高、范围广”调控结果大部分城市房价不降反升调控付之东流?错误的调控政策导致市场供需曲线“错峰波动”，致使房价波动性高涨。?经济结构持续恶化、金融危机、通货膨胀、政府公信力丧失是调控屡屡失败的原因。?地方政府的土地依赖症不解决，房地产调控不可能成功。?反之，房地产热不降温，将导致未来若干年调控政策始终从紧。长沙的“势”?长沙房地产为刚需市场，几无泡沫。?历年调控对长沙房地产市场下行影响较小，上行影响较大。?本案以刚需产品为主，改善型产品为辅，抗市场风险能力较强。?未来一年长沙销量可能有所降低，但价格将冲击7000元甚至更高的新高度。?2011年1月中央三个月内第四次提高准备金率，但从我司本周末开盘的两个新项目销售态势判断，长沙透支性、恐慌性消费、通胀预期性投资仍在持续，且短时间内不会消退。PART2——我与人一、区域解读1、地段?项目在别墅板块里原应属市府麓谷板块，但滨江特性使得本项目有着双重优势区位条件，长沙市委、市政府有意将滨江文化园打造成长沙的标志性建筑群。待其落成后，必将对周边地区产生强大的辐射力，全面提升区域价值。次CBD地带已经不再是一帘幽梦。?板块内路网完善，市政配套完善，生活配套正随着板块内人群的加大而逐步发展。?随着长株潭一体化进程的加快，城际轻轨的动工，河西以及北城区将是长沙市未来发展的主方向，发展潜力巨大。北城板块星沙板块市府麓谷板块麓南板块南城板块一、区域解读2、资源?项目银盆岭大桥、岳麓大道，交通便利。?除畅通无阻的交通外，另外一个重要特点就是这里得天独厚的原生态：拥有清新的空气和宽敞的户外空间，适合人居。对于开发商而言则可以充分地利用土地，做出大园林、大绿化，景观设计上易于出新，获得消费者的认同。?属于长沙市行政中心周边，文教医疗等配套资源比较完善，长沙市人民检察院、长沙市人大常委会、中南大学湘雅三医院、观沙医院、裕湘医院等。这里注定是长沙成功人士地位与身份象征的理想居所。一、区域解读3、区域规划片区处于长沙滨江新城“一洲两岸、四大片区”战略部署核心地位，滨江新城的规划最终将形成特色鲜明、城市繁荣、充满活力的世界级滨水区，湘江是长沙的母亲河，是长沙的灵魂所在，是长沙最瑰丽的风景线，把湘江风光带作为城市最大的景观工程来打造，作为最大的城市品牌来经营，这是历史赋予的使命与责任。一、区域解读4、交通咫尺长沙地铁2号线长沙市轨道交通集团有限公司开始为长沙轨道交通2号线一期工程搜寻车辆，并要求设备国产化。　　长沙市轨道交通2号线一期工程车辆项目包括16列共96辆的地铁车辆。　　每列车由六辆车(即六节车厢)组成，车厢全部采用B型。B型车宽2.8米，高3.8米，车体有效长度19.8米，最高时速能达到每小时80公里，最大载客量为240人/车厢。按照计划，2013年10月地铁2号线一期工程试运营。二、竞争格局岳麓山公馆项目简介和总体规划点评：岳麓山公馆在湘江河西岸，地处长沙市二丶三环线之间，项目占地638.08亩，规划总建筑面积20万平方米，总投资为人民币8亿元。项目区主要经济技术指标内主要建设复式花园洋房丶联排别墅总占地面积425389.3㎡总建筑面积148150㎡（TOWNHOUSE）丶花园别墅丶豪华别墅丶别墅庄园容积率0.4丶高级写字楼和五星级度假式酒店会；在规划层面绿化率71%上，重视规划结构与环境生态格局的协调，充分发主力户型五室两厅挥地形优势，因地制宜，创造完善的居住生活体系开发商湖南经投实业有限责任公司。物业管理第一太平戴维斯物业费3.8元/平方米·月岳麓山公馆规划设计特色岳麓山公馆在景观设计中，充分发掘了基地本身的景观资源，并尽力保留原有的生态植被系统。在此基础上，重点营造了湖、泉、谷、林四大景观体系，并巧为因借，将山顶森林公园纳入小区景观系统。CHINACHINALANDLAND做一做一个项个项目目树树一座丰碑座丰碑2121岳麓山公馆建筑设计特色?岳麓山公馆建筑风格是草原流派的集中体现，是美国建筑大师赖特“有机建筑”思想的具体延续。?充分利用大挑檐和多平（露）台的特点，使人在室内室外多层次与山水交融，居住其间，其乐融融。?岳麓山公馆依山势而造屋，将建筑融入名山秀水之中，并尽可能保持原有风貌，使山水建筑融为一体，强调建筑与周围自然地形地貌的共生，使其展现一种“生长”而成的鲜活形态。CHINACHINALANDLAND做一做一个项个项目目树树一座丰碑座丰碑2222岳麓山公馆产品特色岳麓山公馆主要户型为：300-600平米的独栋别墅，也有占地3500平米，建面达1500平米的超级豪宅。岳麓山公馆专门建设有一个湖南唯一的超五星私人俱乐部，配有顶级餐厅、酒吧、雪茄吧及大型专业酒窖等为社会顶级名流服务的私人商务功能区；配有恒温泳池、顶级SPA、瑜伽房等为社会顶级名媛服务的私人休闲功能区。CHINACHINALANDLAND做一做一个项个项目目树树一座丰碑座丰碑2323岳麓山公馆现有产品配比类型户型总户数套数比已售销售率?户型配比比较均匀，其中独栋别墅独栋别墅4546.4%1533.3%供货45栋，占比46.4%，联排供住宅货14栋共52户，占比53.6%。联体别墅5253.6%2242.3%合计97100%3738.1%?岳麓山公馆主要户型为300-600㎡的独栋别墅，现有供货中共有44独立车库11218.2%栋；同时也有面积达1500㎡的超配套办车库5757单位定向开级豪宅，现有供货中仅有1栋。公发楼仓库22?办公楼的车库与仓库因为是单位定合计706187.1%向开发，所以全部售完。CHINACHINALANDLAND做一做一个项个项目目树树一座丰碑座丰碑2424岳麓山公馆户型设计特点岳麓山公馆为保证建筑品质，强调建材品牌品质。选用意大利UNIFORM公司生产的铝包木中空断桥保温门窗,欧洲进口优质集成材及高档配件，门窗导热系数低，密封性好，隔音保温性强。CHINACHINALANDLAND做一做一个项个项目目树树一座丰碑座丰碑2525二、竞争格局卓越·麓山别墅项目简介和总体规划点评：卓越麓山别墅地处麓南含浦组团，长潭西高速与长沙西三环交界处学士收费站旁的岳麓山脉之上。项目总占地面积约373680平方米，总建筑面积约主要经济技术指标123000平方米。总占地面积373680㎡项目以“尊崇、私秘、安全、享受”为特征，采用总建筑面积123000㎡容积率0.37低容积率，高绿化率的设计，在规划上充分保留了绿化率60%原有地块上的景观资源，利用地形、地势的和丰富户型一期主要推出独栋、双拼两种户型水系的特点，做出了：亲水别墅、流水别墅、观水投资商长沙市卓越置业发展有限公司别墅和半山别墅。项目分三期开发，现在在售为一物业管理卓越物业管理公司期。物业费3.8元/平方米·月?卓越·麓山别墅过往开发一期由92套独栋和42套双拼组成，共134套。分四批次放货（如图）。08年11月-09年3月项目开盘第一批房源发售，09年4月-09年7月第二批，09年8月-09年9月第三批房源发售，09年10月-09年12月第四批房源发售。销售第第第第情况一批二批三批四批独双独双独双独双类别栋拼栋拼栋拼栋拼27201721170310推货套数134完成88套数销售率66%CHINACHINALANDLAND做一做一个项个项目目树树一座丰碑座丰碑2727卓越·麓山别墅在售产品分析规划设计：一期共分为A、B、C、D四个区。C、D区为纯独栋，面积区间主要在350