一、洋浦花园竞争市场分析保利远达亚泰圈金域中央东方广场圈中顺中海常青藤万龙本案亚泰汉森澳海、东皇等东润嘉柏湾锦绣阳光东环城路圈保利罗兰香谷虹馆绿地新里中海国社保利临河街洋浦的竞争主要来至于区域周边的三个板块中档项目及部分全市品牌大盘三个板块中档项目亚泰圈1、市场特征：目前区域市场以中端项目为主，高层及多层产品并存，但高层产品的比例较大，区域主力房型是首置的两房产品，区域项目价格在5000-5500元/平方米。2、典型项目：亚泰桂花苑、万龙名城、汉森金烁广场、中顺和苑等3、供应产品及价格：合计蔚蓝国际万龙名城套数178468346300475中顺和苑首置洋浦金烁中顺万龙蔚蓝合计面积首改115洋浦97金烁广场107广场和苑名城国际套数39010810237500747-95-面积869388-9679-90122128均价60005300500055005000均价60005300500055005000总价695153-52-总价525044-4843-506170汉森金烁广场09年一期推盘思路：1、09推案7栋高层，其中梁东回迁，商品房共计五栋，面积40-140平方米，五星酒店2010年二期目前售价4900元/平方米。2、2010年推案5栋小高及高层产品，其中有107平的两房、132平的三房及120平的跃层产品。万龙名城在售高层推盘思路：在售多层1、09年下半年集中推案，项目整体可售资源全部推向市场，目前销售率约90%。2、目前项目已是尾盘销售，预计清盘时间在2010年上半年。在售高层集资搂东环城路圈1、市场特征：目前区域市场以中、低端项目为主，高层住宅为主力产品，区域主力房型是首置的两房产品及投资性三房为主，区域项目价格在5000元/平方米左右。2、典型项目：东润风景、嘉泊湾、锦绣东方、阳光帝景等3、供应产品及价格：合计阳光帝景锦绣东方套数1782嘉泊湾10011060272首置洋浦东润嘉泊湾锦绣阳光合计首改洋浦东润风景面积115118风景东方帝景套数39011200248240699-132115134面积8688-9572-9088-9776-92125均价60004600500055005300均价60004600500055005300总价6954-57666071总价5240-4336-4548-5340-48锦绣东方09年一期产品推盘思路：1、09年首次推案多层产品，迅速打开市场，后期主力去化高层小面积产品。2、目前在售剩余产品较少，2010年推案5栋高层产品。国盛东润枫景推盘思路：1、项目在09年下半年推向市场，把握市场机会点，集中快速去化，项目目前基本已经售罄。东方广场圈1、市场特征：目前区域市场以中端项目为主，高层及多层产品并存，区域主力房型是首置的两房产品，由于本区域项目较少，对板块带动价值较弱，故本区域项目价格在4000元/平方米。2、典型项目：澳海东方1号、东皇先锋等3、供应产品及价格：首置洋浦东方1号东皇先锋合计首改洋浦东方1号东皇先锋合计套数390226216442套数178152/152面积8680-8981-101面积115101/均价60004300/均价600043003900总价6943/总价5234-3831-40澳海东方1号2010年预计推案范围推盘思路：1、09年推案策略及价格策略比较保守，在市场行情较好的情况下，以小步快跑为主。2、2010年初步确定推出红色区域4栋产品，面积89-101平方米，预计价格涨幅不大。区域市场结论：1、周边市场都以中低端项目为主，项目价格多在4000-5000元/平方米为主，所以区域个案在2010年对于本案虽有一定的冲击，但竞争并不强烈。2、东方广场相对与亚泰、东环城路，地段属性仍然差距较大，价格差分别在1000和500元/平米。全市品牌大盘中海国际社区推盘思路：1、10年以利润为主，提高售价降低速度，销售额降为10亿2、开始尝试精装修产品，根据销售情况可能会在后期产品中应用3、2010年新品在09年底全部打桩完毕，2010年5月可上市18层精装两房+小三2011年产品集中库存多层两房多层+11层小高商业产权精装公寓保利罗兰香谷推盘思路：1、项目将继续走快速开发路线，2010年将推出全部剩余产品（黄色区域）。2、联排量减少，改善类产品将全部形成低密优势。09年高层10年18层900套600套105栋电梯洋房年军产土地330套10年联排52套1013年四层洋房栋208套中海金域中央推盘思路：项目可售资源只有230套，已经提高售价至7000元/平米，控制消化速度至明年6月清盘即可。项目销售过程中可以看出，大量的两房售罄并且也能卖到很高的价格，市中心两房的市场反应很好。10年二期5栋238套09年二期6栋334套售罄08年一期10栋644套售罄保利临河街项目保利临河街项目项目地址：位于临河街以东、规划云一路以南、世三路以西、云友路以北占地面积:168069平方米总建面积:268910平方米规划指标：规划容积率小于或等于1.6产品形式：70%高层（11F、18F、27F）、15~20%多层及10-15%公寓产品价格预计：高层5000元/平方米、多层6000元/平方米该项目为保利地产在2009年取得的地块，预计推案时间在2010年。该地块土地溢价率为68%，揭开了本年度开发商高价拍地的高潮，上市时间预计在2010年8月份，5月份开始蓄水储客，对洋浦下半年销售有一定影响。北北安乐路安乐路公寓公寓6969㎡㎡6969㎡㎡8888㎡㎡（二期）（二期）9292--9494㎡㎡9292--9494㎡㎡一期一期回回民民6868㎡㎡120120㎡㎡120120㎡㎡9292㎡㎡8888㎡㎡丰丰8888㎡㎡9898㎡㎡145145㎡㎡145145㎡㎡9494㎡㎡迁迁福福大大楼楼安安亚泰桂花苑街街街街九年制九年制回迁楼回迁楼学校学校岭东路岭东路立面效果庙多层多层6F6F小高层小高层11F11F高层高层18F18F总建面25万平米容积率1.67推盘思路：开盘时间2010年6月推盘节奏推出一期7栋1、跟随万科柴油机厂定价，目前释放均价5200首置68-88平米152套36%元/平米，以首置产品为主，并有回迁，品质中等。产品线首改92-127平米226套54%2、目前未动工，首期6月无样板间无示范区状态多层5700—5800元/平米下推盘，再择机进行加推。价格小高层5500-5800元/平米高层4900-5000元/平米品牌大盘汇总表万科和黄中海亚泰中海保利保利合计洋浦花园御翠豪庭金域中央桂花苑国际社区罗兰香谷临河街再改15680443005381401258150平首改178————2264001241401068115平首置390200150152550600200224290平均价53007200700055006200600055001、本案对于品牌大盘的竞争主要来至于中海国际社区和保利两个项目，竞争最为激烈的是国际社区，各产品线包括装修产品均存在竞争，而保利的竞争主要来至于再改U5产品。2、除上述项目外，绿地(U5)、虹馆（两房）、常青藤（市中心首置）等项目对于洋浦的市区客户存在一定的客户分流情况。总体分析万科和黄中海亚泰中海保利保利亚泰东方合计洋浦花御翠豪金域中桂花苑国际社区罗兰香临河圈广场东环园庭央谷街圈圈再改1568044300538140——1391150平首改178————2264001241404751522721967115平首置390200150152550600200747442699413090平均价5300720070005500620060005500500040004500两房首置和小三房首改产品重点面对中海、保利临河街、亚泰的竞争，亚泰圈的小项目将分流一部分客户，由于总销量不大，月均消化40套和20套可以实现。U5再改产品会更多展开与保利的竞争，节奏、价格、速度的平衡是重点二、销售计划推盘时间轴56套，14552套，86+115152套86+145208套，86+115196套，86+115+145一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月金域中央：200套库存，90+138+168亚泰桂花苑：434套新品，88+93+120+145国社：216套精装修，90+115国社：400套高层库存，90+140+150+180国社：400套多层新品，105+135+150+165+200御翠豪庭：100套库存御翠豪庭：130套联排产品御翠豪庭：200+200套新品罗兰香谷：208套四层洋房罗兰香谷：990套，90+147虹馆：200套库存，330+94保利临河街：400套新品，90—160保利远达：400套新品，90—160亚泰开盘，两房、小三房供应偏少中海、保利临河街新品上市，大量供应有一定竞争二、全年营销节点安排5月1日样板间开放5月8日开盘3月初，1单元52套开盘46月末，8#楼开盘88月10月两次推盘，各推70套207月开盘71061月末，U5开盘56套96月初，两房库存6月末无库存，开始积累重点消化库存两房和30库存两房、小三套，三房无库存，进入新品积累期U5，两房、小三楼库存U5,4月售罄开始积累，2月开始积累15套四、全年营销活动安排时间产品类型活动安排事件1月16日2、3#底商世博会系列活动开盘1月30日9#楼U5开盘3月28日4#楼1单元长春万科新品发布会开盘5月1日4#楼两房样板间配合五一假期，现场及园区进行开放类似嘉年华主题活动。5月8日4#楼2、3单元+6#楼U5大型开盘，现场有活动演绎开盘6月5月末二期地下车位现场抽奖等激励活动开盘6月末8#楼