2012年房地产估价师《案例分析》练习（2）一、问答题　　（一）某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1-3层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27m2。大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。　　请问：1、2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法？为什么？2、写出估价技术路线。　　答：　　1、一般不考虑使用成本法进行评估：因为该大厦闲置了10年，物质折旧的存在是明显的，也是比较容易计算的，但是由于结构上的缺陷，大厦也明显存在功能折旧，一般认为对设计缺陷造成的功能折旧尽管计算理论是完善的，但是要想准确的落实在数额的估算上还是比较困难的，所以应该舍弃成本法。　　2、依据大厦的现状，一般认为就是采取从估价对象续建完成后可实现市场价值中扣除续建成本、费用，也就是在整体上采取假设开发法中的现金流量折现法进行评估，首先要确定估价对象的未来状态，因此在分析估价对象现状以及市场环境的基础上，对改造方案做出了设定，并在此基础上对项目改造完成后的价格进行评估，具体采用市场法进行，是对成本开发期间费用进行估算。　　（二）某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同：成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。　　请你分析说明房地产估价师这样做的理由。　　答：　　解法一：对此题分析如下。　　1、估价报告中的待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同，其净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分；而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等，因此净收益和净利润是不同的。　　2、收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。　　3、房地产估价中所用的成本应是估价时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本是历史的，也不一定是社会平均客观成本，所以两者是不同的。　　解法二：　　1、（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。　　（2）净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。　　（3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润等。　　2、收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年）。　　3、估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均客观成本（或实际成本是历史的，不一定是社会平均客观成本）。　　（三）某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该l00万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。　　请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？　　答：　　1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。　　2、抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为2001年10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。　　3、由于短期（快速）和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。　　4、房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。　　5、如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。二、单项选择题　　（一）某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。　　1、应根据何种用途对该两幢房屋进行估价，以下说法正确的为（　）。　　A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价　　B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价　　C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价　　D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价　　2、将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径中的（　）。　　A．自行改变　　B．经上级主管部门批准改变　　C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续　　D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续　　3、该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（　）。　　A．该两幢建筑物的抵押评估价格之和　　B．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金　　C．该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格　　D．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格　　4、该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（　）。　　A．该两幢房屋的正常市场价值　　B．该两幢建筑物的重新建造成本　　C．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值　　D．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值　　（二）某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。　　5、能否改建的最终批准权在（　）。　　A．政府房地产管理部门　　B．政府规划管理部门　　C．政府土地管理部门　　D．上级总公司　　6、评估时依据的建筑面积应为（　）。　　A．460m2　　B．600m2　　C．1000m2　　D．以上三个面积都不行　　7、该公司委托评估应选择（　）。　　A．房地产管理部门　　B．资产管理部门　　C．有资格的房地产估价机构　　D．验资机构　　（三）为评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。　　8、交易日期调整的主要方法是（　）。　　A．百分率法　　B．价格指数法　　C．价格变动率法　　D．价格指数变动率法　　9、对该可比实例的价格进行交易日期的调整，应调整为（　）元/m2。　　A．3415　　B．3484　　C．3586　　D．3658　　答案：（一）1、A　2、D　3、B　4、C　（二）5、B　6、D　7、C　（三）8、A　9、D2012年房地产估价师《案例分析》练习（3）　一、问答题　　（一）某酒店从1998年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2008年9月30日取得《国有土地使用证》和《房地产产权证》，以该房地产向银行抵押贷款。1、简述评估该酒店的技术路线。2、确定评估价值时还应考虑的因素有哪些？　　答：1、通过实地考查和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象酒店物业的特点和实际情况进行估价方法的具体选择，酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营不动产，区别于其他各类房地产，特别是中大型星级酒店物业，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价相加，据此我们确定将收益法作为本次公开市场价值评估的基本方法，同时在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估价合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。通过以上两种方法加权平均得出估价对象的公开市场价值，再扣除法定优先受偿款，即得出本次估价对象的抵押价值。2、大型星级酒店的整栋物业的市场交易实例缺乏，所以通常不采取市场法对其评估，酒店的收益年限较长，所以对未来的收益有较大的不确定性，土地使用年限等也是应考虑的因素。　　（二）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作？　　答：　　解法一：拟选用假设开发法和市场比较法对该宗地块进行估价，还需要进一步了解类似土地近期　　公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产（土地）状况，了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租赁成本，进而分析确定该宗土地的最佳开发方案，以及该地块开发完成后的市场经营模式（出售或出租），运用市场法和收益法等预测建成以后该宗房地的总价值，需调查了解类似房地产的开发成本费用、建安工程费用