如何评价规划建筑方案世联地产培训课程2007年11月www.fdcew.com房地产E网课程目标?掌握规划建筑方案的评价方法设计方案规划设计方案建筑设计方案建筑设计方案总平面图（总图）多方案评价建筑平面图、立面图、剖面图（平、剖、立）评www.fdcew.com房地产E优网目录一．课题的提出二．评价方案的市场性三．评价方案的经济性四．评价方案的建筑设计优劣五．案例分析www.fdcew.com房地产E网一.课题的提出1.房地产项目开发前期工作的必要环节2.传统评价方法3.专业评价方法www.fdcew.com房地产E网房地产项目开发前期工作的必要环节设计方案招投标?建筑设计方案选优委托设计（多方案）?建筑设计方案改进www.fdcew.com房地产E网传统评价方法分析定性方案优分析方案点方案缺A点方案优方案比点方案较，优方案BB方案缺多劣少点胜出方案优方案点C方案缺直观感点觉判断www.fdcew.com房地产E网专业评价方法综合、系统、专业定性分析定量分析市场类全面的、多统计学原理之一角度的、大：量的专业定总体评价性分析，达样本越多，到定量分析越接近总体建筑类经济类目的www.fdcew.com房地产E网评标方法特点（一）1.对每一方案的评审角度全（市场类、经济类、建筑类三大类）、考察样本多（数十项分项指标），基本可以反映一个建筑设计方案的全貌（统计学基本原理：“样本越多，越接近总体”）。2.正因为本方法考察的样本多，突破了传统的评标方法，即凭直观感觉，多为定性分析得出评标结果。实现了较为科学的、系统的、全面的定量分析评标。www.fdcew.com房地产E网评标方法特点（二）3.由于采用的样本多，对个别样本项目的评标结果可能产生的失误，其影响已不太重要（减低了评标难度及对专业人员的技术水平要求）。4.采用含权重方式统计评审结果，强调了我们对投标方案各分项项目的不同关注度。www.fdcew.com房地产E网评标方法特点（三）??????????????5.评标属相对概念，用如下色块表示：表示适于销售、较合理、较经济表示销售、合理、经济性尚可表示不利于销售、不尽合理、不经济www.fdcew.com房地产E网二．评价方案的市场性1.是否有利于销售2.是否市场欢迎的设计方案3.是否存在风水问题www.fdcew.com房地产E网市场类评标示例1．外立面昭示性（权重5%）方案设计内容评标意见结论A时代感与三层骑楼柱廊结合现代感强、立面大气、层次丰富?B一层骑楼，特设广告位商业味浓，手法现代?C忠实于B+H方案、立面简洁在原方案上突破较少?3．商场街铺化（-1层、一层商铺）（权重6%）方案设计内容评标意见结论A街铺化程度高,一层铺小,一层铺面易销售?-1层铺面偏大B全部商铺街铺化,铺面方正一层、-1层中心铺面易销售?C有部分商场格局有难销售铺面?www.fdcew.com房地产E网三.评价方案的经济性1.??方案是否经济2.??方案在经济上是否合理www.fdcew.com房地产E网为什么深圳经济性案例的高层建筑都一般高？消防规范要求的楼层高度经济成本概念楼层建筑建筑乘用消防消防其他33F楼层形式电梯电梯楼梯设施7层及以下多层无无无8~11层小高层1无118F12~18层中高层111100米高层1~21211F100米超高层2以上12烟感喷淋7Fwww.fdcew.com房地产E建筑成本网经济类评标示例?13．外立面装饰（权重3%）?方案设计内容评标意见结论A两座玻璃房，外墙玻璃幕面积造价最高?大B一般外墙装饰+框架造价一般?C局部玻璃幕墙造价稍高?www.fdcew.com房地产E网四．评价方案的建筑设计优劣1.总平面布局2.户型平面3.环境景观4.配套5.建筑设计存在问题www.fdcew.com房地产E网总平面布局?总平面布局是建筑方案的关键物业类型写字楼商业住宅区常见1.有无前广场1.是否尽可能多地设1.围合式还是军营式分析点2.人流、车流组织置街铺2.公共绿地的组织3.消防车道及消2.大商场有无前广场3.人车分流防登高面3.大商场有无中庭4.是否能保证更多的4.景观面的利用4.有无人流集散空间户型南向5.公共绿地是否有利5.配套设置布置的合于人流理性www.fdcew.com房地产E网户型平面?户型平面是检验市场性的关键物业类型写字楼商业住宅1.基本单位是否能1.基本单位是否能满1.户型布局的合理性常见满足大多市场需足大多市场需求面2.是否能保证更多的分析点求面(10\20\27\35)主人房南向(50\100\200)2.平面在结构、布局上3.是否能保证更多的2.平面在结构、布是否能实现自由组客厅面向景观面局上是否能实现合4.是否设置玄关或可自由组合3.有无人流集散空间能3.卫生间设置4.商业通道布置的合5.户型的方正理性www.fdcew.com房地产E网环境景观?环境景观对不同的物业有不同的要求。?一般而言，住宅区要求最高，写字楼、商业次之。物业类型写字楼商业住宅区常见1.公共空间的绿化1.是否有休闲配套绿1.小区中央花园分析点2.群楼顶绿化化2.组团绿化3.共享空间绿化2.立体绿化3.景观主题4.环境景观面的利3.楼顶绿化4.环境景观的利用用www.fdcew.com房地产E网配套?配套设施对不同的物业有不同的要求。?一般而言，写字楼要求最高，商业次之。物业类型写字楼商业住宅区1.外立面材料及造常见型1.商业形象1.会所配套分析点2.大堂设计2.中央空调2.商业配套3.电梯厅设计3.自动扶梯3.学校配套4.电梯品牌及标准4.其他设施4.运动场所配套5.空调能否保证24小时办公6.会所配套www.fdcew.com房地产E网存在设计问题?即便是完满的设计也可能存在缺陷或可以调整的地方?评标目的是看哪一个方案具有达到理想设计的可能性物业类型写字楼商业住宅区1.外立面昭示性不1.没有尽可能多地设1.建筑布局围合太死常见强置街铺2.环境设计无特点分析点2.人流、车流组织2.没有明晰人流组织3.建筑尖角互相“冲射”不理想3.集散空间不理想4.没有考虑户型中的3.空调没有考虑4.商业环境设计不利玄关设置24小时办公于人流滞留集散5.户型不方正4.景观面没有利用6.没有考虑消防车道www.fdcew.com房地产E网建筑类评标示例20．总平面（权重4%）方案设计内容评标意见结论A中心突出,共享空间大,并有总平面商业布局合理，但由于组团?局部亮点,功能分区明确,人商业街的出现，使中心广场相对局流流线顺畅促B商城布局,一层沿街面长,四沿街商业价值高,但离购物公园主?平八稳,少有局部亮点题有距离C建筑四角设计,使中心广场面中国特色商业,能否聚人是第一要?积达到最大可能,景观视野开素阔,自然性好,但商业难聚人购物公园形式,在国内外尚无成功气先例,因此“成功”应是决策的第一考量www.fdcew.com房地产E网不含权重统计分析?不含权重，即各分项项目的权重均衡分析（权重为1）。?在各分类分析项目数与各分类相近时可采用（见实例1）。?不含权重在统计分析时，难以得出分析结果时，只能采用含权重分析（见实例2）。www.fdcew.com房地产E网含权重统计分析?含权重统计分析是一种科学的分析方法。?权重包含评标时，评审者对项目的关注点（市场、建筑、经济）。?含权重统计分析可以不论各类分项中的项目数量：1）按类设定权重；2）将权重分配到各分项中去。?含权重统计分析结果应是建筑设计方案评标分析的最终结果（见实例3）。www.fdcew.com房地产E网一般权重设定?市场类30~40%?建筑类40~50%?经济类10~20%www.fdcew.com房地产E网五．案例分析1.写字楼案例分析:新万基国际会展大厦建筑设计方案评标（案例一）2.商业案例分析:中心区购物公园建筑设计方案评标（案例二）3.住宅区案例分析鹿丹村重建建筑设计方案评标（案例三）www.fdcew.com房地产E网Thanks!世联地产培训课程2002年11月www.fdcew.com房地产E网