项项目前期系目前期系统统工程——工程——地地块块解解析析2006.4本报告是严格保密的。地块解析目的人文价值项品牌价值目服务价值价产品价值值构地段价值成解析?地块——基本载体；?区域——跟本约束力地块解读是判断项目属性、明确项目定位的出发点，也是实现一切策划的前提，分为区域认知和地块认知两部分南三环国贸的可能本报告是严格保密的。区域认知1.认识区域属性2.明确区域处于哪个阶段3.预测未来区域发展趋势本报告是严格保密的。区域认知——认识区域属性（价值）1.界定区域范围：辐射圈（十1.确定项目的势力范围与竞争五分钟车程圈）2.资源范围；?城市规划2.项目所处市场环境?交通状况3.项目可整合的资源状况?经济状况、产业结构4.以前瞻性眼光看项目开发?政策倾斜（引导）?公用基础设施状况5.指导项目发展方向?繁华程度6.分析地块增值潜力?人口结构7.确定项目开发时机、节奏?历史、人文精神3.未来规划和发展方向本报告是严格保密的。区域认知——确认区域发展阶段案例分析——福田中心区开发进程：中心区的住宅、公寓、写字楼与政府工程同步开发?中心区进进入成熟期入稳定发展期；商业项目开发?中心区进入高?居住项目速发展期；：星河国际?高交会馆正式，；办公项目开发?中心区城市?写字楼项起用；公园建成；目中电信息?新中心区地位?中心区?和黄、中海；居住项目开发已经确立；?基础市政、深业、居住公建项目?居住项目竣工?投资大设施“七项目开工：土地开发投入使用；六大公厦、信息通一平”?六大政府工?江苏大厦、国建继续基本完成程（市民中心枢纽中心际商会大厦等高建设；基础设施建设?中心?成功拍、图书馆、音大厦建设级写字楼也相继?商业项目?区主干卖出让一乐厅等）同时中；落成；：中心购物开始启动投道基本块居住用开工?购物公园公园；资启完成地；动1993年19951996年1998年1999-2001年年本报告是严格保密的。1997年2002年居住商业区域性商业市级商业案例借鉴：深圳中心区及周边地区的开发进程启动启动期期发发展期展期成熟期成熟期1993以1993199519961997199899－20012002前规划开始启动基础设施土地开发居住项目办公项目商业项目进入成熟期建设开发开发开发?中心区?中心区?中心区主?投资大?中心区基?中心区城市?中心区进入?中心区进入规划建设干道基本完厦、信息础市政设施公园建成高速发展期稳定发展期成枢纽中心“七通一平?和黄、中海?高交会馆正?居住项目：大厦建设”基本完成、深业、居住式起用星河国际中?成功拍卖项目开工?新中心区地?写字楼项目一块居住用?六大政府工位已经确立?公建项目：地程(市民中心?居住项目竣六大公建继续、图书馆、音工投入使用建设乐厅等)同时?高级写字楼?商业项目：开工也相继落成购物公园住宅住宅与写字楼住宅、写字楼与商业配套住宅：多层为主、品住宅：高层为主、实现住宅：品质高、与中心区价格差20%左右质低高价格写字楼：档次低楼盘市场好写字楼：具有一定档次，但较中心区低综合商业：酒店宾馆、大型商业开始出现本报告是严格保密的。居住商业区域性商业市级商业案例借鉴：深圳中心区居住用地价格走势?用地规模：总用地面积4.13平方公里10000；9000?建筑容量：总建筑面积为750平方米8000；7000?人口规模：规划就业人口26万，居住人口7.7万。?深圳中心区以居住用地为主的价格走势：地价提升明显。房价在相当长一段时间保持提升，但幅度不大；在未期?深圳中心区自从启动以来，土地价格逐渐提高，尤其是土地稀缺时出现较六大政府工程的启动，促进了地价大幅上扬。房价平稳上大上升空间扬，后期中心区限制住宅用地，上张幅度加大。本报告是严格保密的。区域发展过程中的市场一般规律?区域发展的阶段界定一般是以区域内的标志性市政工程（初期）和区域内标志性功能性建筑（中、后期）来界定。?各阶段的市场特点初期多以相对档次低、价格低的开发项目为主；中、后期开发项目档次逐步提升，但价格的提升主要取决于项目是否与区域特性相吻合，高档次的满足人们的需要。?各类区域的关注重点中心居住区域：环境，交通及市政设施是人们关注的热点；工业区配套居住区域：方便的生活设施，交通及环境是人们关注的热点；工业区：区内产业体系本报告是严格保密的。的形成，交通及环境是人们关注的热点。区域认知——未来发展趋势?相对可变因素：提评定土地价值的八大因素升地块价值的主要因素?人口状况环境条件?交通便捷交通便捷地块条件?配套完善?繁华程度影响地块城市规划价值的8繁华程度?环境条件大核心因素?产业影响产业影响?相对不可变因素人口状况?地块条件配套完善度?城市规划本报告是严格保密的。案例——郑东起步区未来土地区域价值新区配套商贸区未来发展具有评定地块价值的八大因素哪些趋势？?城市规划?规划目标——基本明确随着起步区?交通便捷度?道路建设基本完成的逐渐成熟，区域内土?环境条件地未来升值?人口状况空间较大?产业影响?公用基础设施状况?繁华程度?地块条件本报告是严格保密的。思考题——如何使区域增值城市配套资源的影响因外捷运系统对项目价值的影响单体建筑的魅力城市文化资源的影响建筑集合的魅力建筑形式建筑细节的魅力区域增识别系统的魅力硬时间的魅力值的性指多功能多层次的建筑KPI体标合理的交通体系功能化体系演绎重大事件的舞台系分析看不见的高层聚集地功能评价指数体系人的活动引导人的活动及因内人的消费心理引导心理感受精神归属中心软性区域标识指步行系统标人文符号特色符号语言本报告是严格保密的。纪念性/风格化建筑（群）……MixedUse：区域增值的KPI体系分析单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击——标志性建筑/形象中心/区域中轴/大型公建，并且多采用国际竞标的方式建筑建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、形式建筑空间的变化、block及其公共空间的联系与围合关系、地下空间的充分利用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告建筑细节的魅力：园林和街道家具、制造商业金角、通过空间组合与移步硬换景制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜性识别系统的魅力：世界性、oneandonly、必游之地、开放性、设计的魅力、指国际化的指示体系标时间的魅力：不同年代的建筑凝固在同一瞬间，感受时间维度的张力多功能多层次的建筑：多层次的商业建筑群、多功能公寓、容纳国际一流企业的写字楼、一流娱乐场所、具有个性特征互不雷同的住宅功能化体合理的交通体系：通畅的交通流线、便利的停车及转车、换乘通道系演绎重大事件的舞台：国际性活动场所（会展、拍卖）、国家级活动的场所看不见的高层聚集地：名流、政要、新闻人物的会所功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数、旅游指数、便利指数、交通指数……本报告是严格保密的。MixedUse：区域增值的KPI体系分析人的活动引导：人性空间、活动黏性、动线特点，互动性和可参与性，可产生聚集导向的空间，制造圈层感和归宿感人的人的消费心理引导：为舍得消费的人群打造、为不得不消费的人群打活动造及心理感精神归属中心：仪式感建筑/文化交流场所受软性区域标识指标步行系统人文符号特色符号语言纪念性/风格化建筑（群）……本报告是严格保密的。地块基本技术指标?土地性质——决定物业类型：住、商、办?用地规模——重新定义区域属性的能力；——对市场需求量的要求对各项规——容积率的约束力划指标实?容积率行总量控——决定项目体量、总收益制，在项——决定居住品质：宜居、舒适?目内整体——可能的调整方向：提高单方利润？提高总收益平衡。？?建筑密度?绿地率?限高本报告是严格保密的。建设条件——发展商角度地貌——土方量地质——关乎地基承载力，直接影响建安成本；拆迁——土地费用、开发变数、时间确定性；道路——简易车行道？施工道路？“三通”或“七通一平”——指包括给水、排水、电力、通信、有线电视，燃气等是否接入，土地是否平整（市政有无预留）；施工临电、临水问题。地形——是否规则？本报告是严格保密的。地块其他条件/资源1.道路交通状况?现有道路条件与通达状况：机场、车站、市中心；?规划路：路况、动工时间?地块内部道路2.地块周边景观资源山、水、公园……3.周边商服设施百货、大卖场、酒店、办公、教科文卫……本报告是严格保密的。思考区域形象不佳的情况下，如何改变区域形象，提升区域价值？特殊价值：商业、人文……切规划前景入区域资源整合/再投入点—配套设施—解特殊服务体系权决重方重新定义区域最案大的方区域价值提升向本报告是严格保密的。案例——华侨城旅游、工业区旅游、高尚住宅区住宅价格：4500元/平方米1999年前住区形象：华侨城产业配套代表楼盘：东方花园区域整合整体营销住宅价格：7000元/平方米1999年住区形象：高档住区代表楼盘：锦绣花园二期旅游地产人文营销住宅价格：8500元/平方米2003年住区形象：深圳市高尚人文住区代表楼盘：波托菲诺本报告是严格保密的。发力点——区域设施与区域增值模式案例区域内住宅房价增幅（RMB/㎡）主题园华侨城·波托菲诺1000~2000高尔夫观澜高尔夫1500~2500活动城市中心公园城市绿洲1000~2000场特色项目杭州宋城1000以上所特色商业娱乐中心上海新天地、香港兰桂坊10000~20000金融中心上海陆家嘴8000~10000政府机构深圳中心区市民中心1000~2500体育中心亚运村2000~3000公大学城上海松江大学城1000~1500共交通干线香港东涌新城15000设施电视塔上海东方明珠2000以上大型公共建筑国家大剧院----会展中心广州新会展中心3000以上城市级购物中心华润新城1000以上标独特资源杭州