企划部2012年10月土地市场一、供应分析2012年10月份，已公布有74宗土地上市，上市面积共计268万㎡，供应量环比9月份下降了38.8%。10月，新增挂牌土地74宗，其中住宅类7宗，居住混合类9宗，商业类25宗，工业类33宗。新增居住用地27万㎡，占10%；居住混合用地19万㎡，占7%；商业用地70万㎡，10%7%占26%；工业用地152万㎡，占57%。工业57%26%类用地占供应量的第一位。各类用地分布如图：居住居住混合商业工业（数据来源：天津市土地交易中心）10月，市内六区新增供应1.4万㎡均为商业用地；环城四区新增供应7万㎡均为工业用地；滨海新区新增供应115万㎡，其中居住类11万㎡，居住混合类19万㎡，商业类31万㎡，工业类54万㎡；远1企划部郊地区新增供应144万㎡，其中居住类17万㎡，商业类37万㎡，工业类90万㎡。从本月数据图来看，市内中心区域出现两宗商业用地供应；环城四区仅有一宗工业用地供应；滨海新区和远郊地区有大量用地供应。各区域供地分布如下图：16000001400000120000010000008000006000004000002000000市内六区环城四区滨海新区远郊五区县工业商业居住混合居住（数据来源：天津市土地交易中心）2企划部二、成交情况2012年10月份共有57宗土地成功出让，成交面积354万㎡，成交量环比上月上涨了8%。10月共成交57宗土地，其中居住类5宗，居住混合类8宗，商业类15宗，工业类29宗。成交居住用地21万㎡，占6%；成交居住混合用地48万㎡，占13%；成交商业用地656%13%万㎡，占18%；成交工业用地220万㎡，占63%。18%63%本月工业类土地仍然占最大成交量，各类土地居住居住混合商业工业成交情况如图：（数据来源：天津市土地交易中心）10月，市内六区成交3万㎡的居住用地；环城四区成交83万㎡，其中居住类6万㎡，居住混合类9万㎡，商业类26万㎡，工业42㎡；滨海新区成交68万㎡，其中居住混合类9万㎡，商业类19万㎡，工3企划部业40㎡；远郊五区县成交199万㎡，其中居住类15万㎡，居住混合类26万㎡，商业类19万㎡，工业类139万㎡。从区位来看，市内六区有优质居住用地成交；环城四区、滨海新区成交量大体相等，工业用地成交占一半以上；本月远郊地区成交量最大，工业用地成交占一半以上。各区域成交分布如下：2000000180000016000001400000120000010000008000006000004000002000000市内六区环城四区滨海新区远郊五区县工业商业居住混合居住（数据来源：天津市土地交易中心）4企划部重点成交分析：2012-10-31，天津市富都房地产开发有限公司获得坐落于河东区新开路与卫国道交口，编号津东新（挂）2012-098号地块。成交价98500万元溢价7%（挂牌起始价为人民币92000万元），这个楼面价6794元/㎡。该地块出让土地总面积31726平方米，土地用途为城镇住宅、商服，建筑面积不大于145000平方米，建筑密度不大于46%，绿地率不小于30%。备注：1、起始价不含市政基础设施配套费；2、居住总建筑规模应包括阳台、阁楼及居住区配套设施建筑面积；3、套型建筑面积90平方米以下住宅所占比例应大于住宅总建筑面积的70%；4、总建筑面积中居住建筑与商业金融业建筑规模比例4:6,商业金融业部分不得建设酒店型公寓；5、该宗地土地出让金自签订出让合同之日起60天内交齐；6、新建住宅配套非经营性公建，按照《天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理办法》（津政办发[2012]29号）执行；7、该项目应自出让合同签订之日起7个月内开工，43个月内竣工。5企划部三、市场动态1、一线城市土地出让金三季度环比暴涨355.7%土地市场三季度火爆恐怕要更胜于楼市。10月9日，根据链家地产市场研究部统计，2012年第三季度包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米，环比第二季度上涨70.1%，总土地出让金为1352亿元，环比上涨123.8%，翻一倍有余。其中，住宅土地成交规划建筑面积为2454.9万平方米，住宅土地溢价率达到18.58%，较二季度明显增加。值得关注的是，2012年第三季度，北上广深四个一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元，环比第二季度大涨355.7%，第三季度住宅土地溢价率高达23.12%，达到了2011年调控后的最大值。首都北京无疑是最典型的例子，9月份该市土地市场共成交居住用地15宗，土地面积约163公顷，建筑规模约230万平方米。其中，共配建各类保障性住房约83万平方米，占总建筑规模的36%，可供保障性住房近12000套。6企划部中原地产研究部统计数据显示：9月单月北京土地出让金高达257.37亿元，超过之前8月的总和。链家地产市场部张絮表示，三季度全国土地市场迎来了调控后供需两旺的局面。一方面，地方政府迫于财政压力推地力度加强，同时以往三四季度政府都会加大土地的供应力度，从而推动了成交上涨。国土资源部公布的数据显示，今年上半年全国住房用地供应计划共落实4.72万公顷，只占全年计划的29.6%。除“指标压力”外，地方政府加速推地的更大“压力”来自于地方财政收支所发生的变化。数据显示，今年前8个月累计，全国财政收入同比仅增长10.8%，增幅比去年同期回落20.1个百分点。另一方面，开发商拿地热情上升。由于销售的回暖及持有现金增加，企业去库存的压力逐渐减小，对于未来市场的预期也逐渐由悲观转为积极，特别是大型房企，调控后拿地量减少，市场转向后拿地补库存的意愿也较为强烈。观点：人为压制需求，势必酝酿暴涨。7企划部2、11月多地迎土地供应高峰地价成监测重点2012年已接近尾声，土地市场年末的供地热潮如期而至。很多地区11月的供地计划都达到今年之最。例如，继10月集中挂牌62宗地块后，武汉市国土资源和规划局本月2日再次挂牌30宗地块，净用地面积达184.58万平方米，是今年以来挂牌量最大的一次。链家地产研究部张絮表示，出现上述情况的原因一是由于全年供地计划的压力，很多城市离全年供地指标还有明显的差距；另一个是地方土地财政收入的需求，也促使地方政府加大供应。土地供应高潮来临有统计显示，11月前6天，北京、上海、广州、深圳、南京等十大城市共推出土地110宗，达到了10月全月推地量的1/3左右，而大量土地还将会在月底迎来成交。各地出现供地高潮，与今年较早时供应相对不足有直接关系。国土资源部数据显示，今年前三季度，全国房地产用地出让面积为8.30万公顷，出让价款1.37万亿元，同比分别减少17.0%和29.9%。同期，房地产用地出让均价为1647元/平方米，同比下跌15.5%。国土部认为，8企划部在此情况下适当增加供应，既能缓解土地市场需求压力，也有助于调节未来1~2年或更长时间的房价。11月首周土地市场监测数据显示，20个主要城市推出住宅用地71宗，较前一周增加26宗，推出面积320万平方米，增加9万平方米；该周成交住宅用地35宗，较前一周增加8宗，成交面积187万平方米，增加85万平方米。中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，经过去库存化的过程，房企积攒了一些资金，而手上地块也接近开发完毕，因此拿地也成为了近期比较迫切的需要。地价成监控重点随着资金压力减轻和市场回暖，房企拿地进入高峰期，而优质地块的推出也促成了高溢价率的出现。例如在青岛本月初的两宗土地竞拍中，四方区淮安路17号乙地块，起拍价为4625元/平方米，经过13轮激烈角逐，成交价被推高到5270元/平方米，溢价率达13.95%。另有数据显示，10月10个典型城市土地成交均价为2320元/平方米，环比增长30%，比去年同期增长10.8%。从当前土地市场成交来看，9企划部预计四季度土地价格将呈现震荡中缓慢爬升的态势。在此背景下，保证土地市场成交平稳，避免出现此前非理性购地的情况便成为各地国土系统的重要功课。链家地产分析认为，当前北京房价逐渐触底回升，一旦土地供应出现缺口，会进一步加剧供需矛盾，引起价格波动。昨日(11月7日)，北京共有3宗土地出让，采取的是招标而非挂牌出让。对此张絮表示，11月北京土地市场将告别供应停滞的状态，但预计整体依旧会延续平淡走势。当前一段时期对推地规模及推地方式都相对比较谨慎，采用招标出让也是为了防止高地价的产生。杭州也在四季度推出土地新政，即设定土地成交溢价率的办法，规定商品住宅地块溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，开始竞投配建保障房面积，配建保障房面积量多者胜出拿地。此外，国土部近日还公开了部分房地产企业的购地情况，涉及北京、上海、广州、杭州、大连等地的23宗地块，成交时间均在今年9月和10月间。此举旨在防止出现闲置土地，使已供土地按时按量建设，尽早形成有效供给。国土部表示，将根据土地出让情况，不定期公开10企划部部分房地产企业购地及部分住宅大宗地项目出让情况，便于跟踪管理，接受社会监督。观点：年关难过，小民如此，开发商如此，地方政府亦如此。各取所需的大戏即将上演。11