中中国国房房地地产产政政策策研研究究专专题题中中国国指指数数研研究究院院年月日22001122年1111月2233日专题研究：2007年来两次经济下行背景下房地产政策及市场走势对比分析摘要............................................................................................................................21.宏观经济形势和应对政策对比...............................................................................31.1宏观形势：上次经济下行速度快幅度大，本次经济下行速度慢幅度小.........................31.2应对政策：上次政策全面放松信贷刺激力度大，本次政策有保有压............................42.房地产政策和市场走势对比...................................................................................72.1房地产政策：上次大力刺激住房需求保增长，本次调控不放松以调结构.....................72.2市场走势：上次政策放松刺激量价快速反弹，本次量价小幅下降后趋稳.....................83.未来趋势及房企策略建议.....................................................................................113.1未来趋势：经济企稳背景下政策以稳为主，房地产市场量价稳中有升.......................113.2策略建议：“三高”模式不再，丰富资金、合理布局以实现稳健发展............................13报告撰写：何田hetian@soufun.com；荣晨rongchen@soufun.com；贾静jiajing@soufun.com；李晶bj.lijing@soufun.com；许琳xulin@soufun.com专专题题研研究究：：22000077年年来来两两次次经经济济下下行行背背景景下下房房地地产产政政策策及及市市场场走走势势对对比比分分析析摘要房地产市场与宏观经济和政策形势密切相关，宏观经济环境变化对房地产市场发展具有重要影响。2007年以来，从GDP增速来看，我国宏观经济经历了两次比较明显的下行区间。本文对这两次经济下行背景下的房地产调控政策进行了梳理，并对政策出台后的市场变化进行了分析，在此基础上对未来经济形势以及房地产政策和市场走向进行了预判，主要结论如下：上次经济下行速度快幅度大，政策全面放松信贷刺激力度大，大力刺激住房需求保增长，房地产市场量价快速反弹。第一次经济下行区间始于2007年二季度终于2009年一季度，经济增速急速下滑，回落幅度较大，中央政府采取一系列进一步扩大内需的政策措施，信贷刺激力度大。房地产由调控转向政策鼓励，从降低首付和利率等信贷政策和税收减免等方面大力刺激住房需求保增长，房地产业成为提振内需的发动机，房地产市场变化明显，刺激政策促使房地产市场量价快速反弹。本次经济下行速度慢幅度小，宏观经济政策有保有压，坚持房地产调控不放松以调结构，房地产市场量价小幅下降后趋于平稳。第二次经济下行区间始于2010年一季度直至目前，经济增速下滑相对缓和，回落幅度较小，中央政府顺势而为，宏观经济政策有保有压，在货币政策微调以稳增长的同时，继续坚持房地产调控不放松，通过差别化信贷、税收、限购等方式抑制投资投机需求的大方向不变，房地产市场量价小幅下降后于今年二三季度趋稳。未来经济增速迈入中低水平，经济企稳背景下房地产政策以稳为主，房地产市场量价稳中有升，企业需丰富资金和合理布局以实现健康发展。当前来看，经济下行虽仍有一定压力，但中央对房地产调控的主基调没有改变。预计未来3-5年宏观经济增速将迈入相对较低水平的时代，经济增长需要房地产，但稳增长将不再依赖房地产，经济企稳、调结构背景下房地产政策以稳为主，房地产业仍有发展空间，房地产市场量价稳中有升，企业需丰富资金、合理布局以实现健康发展。本报告数据来自CREIS中指数据、fdc.soufun.com或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936，hetian@soufun.com2专专题题研研究究：：22000077年年来来两两次次经经济济下下行行背背景景下下房房地地产产政政策策及及市市场场走走势势对对比比分分析析1.宏观经济形势和应对政策对比2007年以来，我国宏观经济经历了两次比较明显的下行阶段：第一次经济下行区间始于2007年二季度终于2009年一季度，经济增速急速下滑，回落幅度较大，中央政府采取一系列进一步扩大内需的政策措施，信贷刺激力度大，房地产业各类政策全面放松。第二次经济下行区间始于2010年一季度直至目前，经济增速下滑相对缓和，回落幅度较小，中央政府顺势而为，%GDP季度累计同比增速%(不变价)宏观经济政策有保有压，在货币政策微调以稳增长的同时，继续坚持房地产调控不放松16。14.51.1宏观形势：上次经济下行速度快幅度大，本次经济下行速度慢1412.814.014.4幅度小12.114.2两次12经济下行区间的划分。以GDP同比11.0增速为衡量标准，2007年二季度至2009年一季度，GDP同比由高点14.5%持续下滑到低点6.6%，此13.111.312.412.711.3阶段为上次10经济下行区间；2010年一季度至2012年三季度，GDP同比由高点12.1%持续下滑至7.7%，此阶段为本11.2次经济下行区间。11.111.011.210.610.710.4与上次相比，本次经济下行期间8GDP增速的下滑幅度小，但时间更长。9.69.79.6上次经济下行区间，经济增速急速下滑，GDP同比由2007年二季度的高点9.29.49.214.5%持续下滑到2009年一季度的低点6.6%，历时7个季度，高点和低点8.28.17.87.7之差为7.9个百分点6，回落幅度较大。2009年二季度GDP同比开始回升，7.5历时4个季度快速反弹至高点12.1%，进入本次经济下行区间。本次经济下6.6行区间，GDP同比4从12.1%持续下滑至7.7%，已历时10个季度，高点和低点之差为4.4个百分点，经济增速下滑相对缓和，回落幅度较小。2图：2005年至今GDP季度累计同比增速2007Q2-2009Q12010Q1-2012Q302005Q12005Q22005Q32005Q42005Q12006Q22006Q32006Q42006Q12007Q22007Q32007Q42007Q12008Q22008Q32008Q42008Q12009Q22009Q32009Q42009Q12010Q22010Q32010Q42010Q12011Q22011Q32011Q42011Q12012Q22012Q32012Q42012Q数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com本次经济下行期间，物价、工业产值和进出口的回落幅度相对缓和。上次经济下行区间，CPI增速迅速下滑且回落幅度较大，CPI同比从2008年本报告数据来自CREIS中指数据、fdc.soufun.com或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936，hetian@soufun.com3CPI(上年同月=100)规模以上工业增加值累计同比进出口总额累计同比专专题题研研究究：：22000077年年来来两两次次经经济济下下行行背背景景下下房房地地产产政政策策及及市市场场走走势势对对比比分分析析20%2007Q2-2009Q12010Q1-2012Q360%4月的高点18%8.5%连续回落至2009年2月的低点-1.6%；规模以上工业增加50%值同比呈现断崖式回落16%形势，2008年12月至2009年1月，规模以上工业增加值同比由12.9%直线跌落至3.8%，降幅为9.1个百分点；进出口总额40%同比由200814%年四季度的17.9%急速下降至2009年一季度的-24.9%。30%本次经济下行区间，12%2011年7月至2012年7月，CPI增速下降缓慢且回落幅度较稳，10%CPI同比从高点6.5%较小波动下滑至1.8%；规模以上工业20%增加值同比呈现小幅阶段性回落态势，分别是2010年逐月的平缓下滑、2011年各月的平稳和8%2012年1月至今的缓慢回落；进出口总额同比呈现持续缓10%慢下滑和快速下滑趋于平稳的走势。6%0%图：年至今同比、规模以上工业增加值同比和进出口总额同比20064%CPI-10%2%-20%0%-30%-2%12030609120306091203060912030609120306091203060912--------------------------4%06070707070808080809090909101010101111111112121212-40%数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com本次经济下行期间就业形势总体平稳。上次经济下行区间，基于金融危机的影响，外需大幅下滑导致出口企业大规模停工、减产甚至倒闭，约2000万农民工返乡，高校毕业生就业也面临很大困难。本次下行区间，2012年前三季度城镇新增就业1024万人，外出打工6个月以上的农民工