2012年房地产数据解读和走势研判中国房地产数据研究院执行院长复旦大学房产研究中心企研所所长陈晟2012年11月目录第一部分：政策——18大前后政策第二部分：市场——稳中趋变第三部分：土地——需求向买方市场转变第四部分：企业——合纵连横中央政策：稳增长背景下，房地产政策以稳定为主?2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控：一方面，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面，支持自住性合理需求，国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。再者，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。?展望下半年，预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。2012年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。2012年上半年温家宝总理关于房地产政策调控的讲话时间主要内容巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促1月进房价合理回归。2月促使房价合理回归不动摇。3月目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。4月要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。决不让调控出现反复。5月稳定和严格实施房地产市场调控政策。严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。2012年上半年地方政府微调政策分类微调方式城市普通住宅标准调整厦门（2012.01）、天津（2012.02）、上海（2012.02）乐山（2012.01）、连云港（2012.01）、厦门（2012.01）、信阳（2012.03）、日照（2012.04）、南昌（2012.04）、蚌埠（2012.04）、济南（2012.04）、克拉玛依（2012.04）、大连（2012.04）、滨州（2012.04）、遂宁（2012.04）、宿州（2012.04）、江门（2012.04）、公积金政策松绑郑州（2012.04）、武汉（2012.04）、常州（2012.05）、南宁（2012.05）、漳州（2012.05）、沈阳（2012.05）、芜湖（2012.05）、乌鲁木齐（2012.05）、永州（2012.05）、临沂（2012.05）、莆田（2012.05）、池州（2012.05）、西安（2012.06）减税或补贴芜湖（2012.02叫停）、扬州（2012.05）上调限价中山（2012.01叫停）户籍放松上海（2012.02叫停）、从化（2012.02）支持自主性需求，促进市场活跃?央行、住建部等支持首套房以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励。去年姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85折，针对首套房贷政策松动迹象明显。?地方政府“积极”出台各类政策鼓励合理需求根据中国房地产数据研究院统计，上半年共有松绑，还有调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等当面。有些城市调整两次，如武汉、厦门不仅调整住宅标准，还调整了公积金政策；上海调整了普通住宅标准，放宽户籍限制被叫停；芜湖放宽公积金政策，30多个城际微调楼市政策鼓励合理需求，且多数为公积金政策而税费补贴政策被叫停。另外，限购城市中近一半城市微调楼市政策。保障房政策支持力度增强?中央保障房建设补助资金力度加大由于去年开工的1000万套保障房在今年会继续施工，加上今年开工700万套的任务，保障房的在建规模将达到一个新高度，资金的需求量较往年也有所提高。今年中央财政保障房建设计划补助资金2100亿元，相比去年实际的1700亿元增长了23.1%。截至今年4月底，中央已下达地方1483亿元补助资金，与去年全年相近。其中第一批补助资金454亿元已于2月份下达到地方，较去年提前1个月。截至5月底，已开工346万套，开工率为46.4%，基本建成206万套，完成投资3895亿元。?多部委强调落实保障房建设资金住建部、央行、财政部等多部委政策支持保障房资金，1月，财政部《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》指出，切实落实资金来源，确保不留资金缺口。5月，住建部住房保障司副司长张学勤在接受采访时表示，中央对于保障性安居工程的补助力度只增不减，同时，中央代地方发行的国债优先和倾斜用于保障性安居工程，此外，银行信贷的支持力度也在加大。下半年政策展望：稳中趋紧，抑制不合理需求大方向不变展望2012年下半年，在宏观经济探底回升的大背景下，随着信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响下，如果成交量持续增长，价格将会止跌回升，房地产调控可能功亏一篑。本轮房地产调控肩负经济安全、政治民生和政府公信力等重任。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制措施。对中国房地产政策的思考中国房地产市场明显的是一个政策性市场。中国房地产政策对国内经济增长、房地产行业发展、城市建设、居民生活条件的改善都发挥了重要的作用。但是，中国房地产政策也存在着一定的问题。中国房地产业自身也承受了其不能承受之重。中国房地产业的定位中国的各阶层似乎都需要“自己的”房地产业。?中国各阶层需要符合自己利益取向的房地产业?中国的房地产业明显偏离了民生?中国房地产政策需要在各阶层的需求中寻求平衡点重新思考中国房地产的本位一些问题需要解决或者寻求基本的平衡点利益还是保障？独占还是共享？合作还是对立？中国房地产需求的中轴线中国房地产市场的几种需求?刚性需求?改善性需求?投资性需求?投机性需求中国房地产需求的中轴线中国房地产需求的中轴线?市场的需求中轴线：投资与投机之间?理想的需求中轴线：改善性需求与投资性需求之间?实际的需求中轴线：刚性需求与改善性需求之间中国房地产需求的中轴线政策的临时性?限购是行政性手段，具有临时性?限购是遏制投机的良方，但也误伤了改善性需求?改善性需求需要保护?适度投资利多弊少?中国房地产需求的中轴线需要回归至理想位置政策选择中国房地产政策需要顶层设计应该解决：?投资民生属性?建筑节能减排?持有形式问题?融资创新问题政策选择中国房地产政策需要顶层设计?集中度问题?发展速度问题?结构布局问题?约束路径问题判断?十八大前调控不放松，甚至2013年4月?调控方向有保（刚需和保障）有压（投资和投机）?企业的关键点不是资金，而是战略选择?价继跌量低增?短周期熨平和长周期信心?部分区域商业风险+三线供应泡沫风险+部分产业概念风险十八大之后的房产格局猜想?领导的四个友好性?开发商的四个出路?形成的三个市场?改革的二个决心?战略的二个模式?政策的一个方式政策选择中国房地产政策目标?市场的归市场?保障的归保障?各得其所,相得益彰?增幅黄金十年之后将是功能地产的白银十年目录第一部分：政策——18大后政策研判第二部分：市场——稳中趋变第三部分：土地——需求向买方市场转变第四部分：企业——合纵连横全国开发投资---同比增长15.4%亿元7000045%6000040%35%5000030%4000025%3000020%15%2000010%100005%00%12-10-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-111011-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-10房地产开发投资额同比增长率2012年1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1-9月份持平。其中，住宅投资39704亿元，增长10.8%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。总体来看，前10月房地产开发投资额增速相对于以往有明显的放缓。全国新开工面积---同比下降8.5%，降幅有所收窄万平方米20000030%18000025%16000020%14000015%12000010%1000005%800000%6000040000-5%20000-10%0-15%11-10-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-101010-1211-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-10新开工面积同比增速2012年1-10月，房屋新开工面