?深圳华润综合体?北京万达广场1华润综合体模式解析深圳华润中心是华润置地在中国打造的最为成功、最具影响力的城市综合体华润置地产品线列表?华润进入城市：杭州.万象城产品线典型产品名称特点说明?北京北京橡树湾?上海1橡树湾学府系列具有浓郁的学府气质厦门橡树湾?深圳上海橡树湾?成都2橡树湾英伦系列英伦气质武汉中央公园?武汉3凤凰城都市精品系武汉凤凰城深圳.万象城?合肥北京.凤凰置地广都市生活、城市地标列北京凤凰城?宁波场深圳万象城?长沙由购物中心、写字楼4万象城都市综合体杭州万象城、高级公寓组成的都?苏州系列沈阳万象城市综合体项目，以深?厦门圳万象城为代表南宁万象城沈阳.万象城?天津5百万平米城中城系成都二十四城?…生态社区列重庆二十四城宁波卡纳湖谷6特色高端产品资源型别墅大连星海湾一号2华润综合体模式解析深圳华润综合体项目包括五星级酒店、5A级写字楼、购物中心、公寓和住宅?深圳华润中心是一座以大型购物中心深圳华润中心建筑布局为核心，集商业、办公、居住、酒店等华润大厦诸多功能于一体的综合性、现代化、标幸福里志性、高品质的建筑群体。君悦酒店万象城?项目位于深圳市罗湖金融商务中心区，分北、中、南三个部分，占地面积77292平方米，总建筑面积约48万平方米，总投资逾50亿港币。?项目一期于2002年10与破土动工，包括超大规模室内购物及娱乐中心“万万象城象城”、5A甲级写字楼“华润大厦”，于华润中心2004年12月竣工开业。?二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，于2005年12月16日开工建设，2009年12月落成启用。?万象城已接待游客2000多万人次?商场出租率达97%，年销售总额达到10亿?写字楼出租率100%，40多家国际金融3机构及国内外大型企业入住华润综合体模式解析项目总建面约48万平米，总投资约50亿，其中非住宅物业建面38万平米，投资34亿，占比68％规模总成本成本构成功能构成开发周期(万平米)（亿元）商业、写字楼、酒店、住宅土地成本7.77.72002-2009年等综合物业写字楼4.23.4国际标准5A甲级写字楼2002.10-2004.12酒店68.4君悦酒店，五星级酒店2005.12-2009.12非住宅购物中心18.817深圳最大、超大型室内购物中心2002.10-2004.12物业商业街9.54.7万象城二期2005.12-2008.12合计38.533.5华润综合体持有型物业总投资2002-2008年引进世界一流餐厅、酒吧、茶馆、精致公寓1.51.22005.12-2008.12住宅零售店物业住宅97.2定位顶级精装修豪宅2005-2009年数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈4华润综合体模式解析深圳华润综合体项目首期开发高级写字楼和高档购物中心树立标杆形象，后期开发回现产品，实现住宅产品的高溢价时间轴2002-2004年2005年2006年2007年2008年2009年投资额17亿一期开发进程万象城面积18.8万平米投资额3.4亿投资额8.4亿华润大厦面积4.2万平米君悦酒店开发面积6万平米投资额4.7亿国际商业休闲广场开发面积9.5万平米二期开运营特点：华润综合体仅投资额1.2亿发进程住宅对外出售，所有商业酒店式公寓开发面积1.5万平米物业均由华润持有运营投资额7.2亿幸福里开发面积9万平米关键时间节点2002年10月2004年12月2005年122009年8月2009年12一期动工一期竣工开业月幸福里开盘月二期动工二期落成启用数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈5华润综合体模式解析根据合同及相关公开资料，可以计算出华润综合体的非住宅物业当前几年的年利润，再选择合理的租金增长率及折现率水平，可以预估出未来值及折现值时间轴20052006200720082009201020112012......2027计算写字楼租金增租金净利率折现率华润中心年利润表数据面积长率年利润....323133603495363537803931408842526808数据行业行业..合同实际预估依据水平水平折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)4252....2169..计算万象城租金增万象城年利润表租金净利率折现率数据面积长率年利润13371456149215851620165617461765....2827数据行业行业94271138..0合同实际预估依据水平水平折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)1765....90088..计算商业街租金增租金净利率折现率商业街年利润表数据面积长率年利润....142800000836888248923数据行业行业..6合同实际预估依据水平水平折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)8923....4552..计算单房价格增君悦酒店年利润表客房数净利率入住率数据价格长率....年利润000004301447346527448数据行业行业..官网实际预估依据水平水平折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)4652....2373汇总年利润表..本项目租金增长率取4%，折现率取10%16611792184119491998331634843548....5681总利润04711294..2数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈总折现值（所有折现值加总）3361446华润综合体模式解析华润综合体非住宅物业的物业形态及其运营管理特点物业购物中心写字楼酒店商业街类型物业万象城华润中心君悦酒店国际商业休闲广场名称集国际水准购物、餐饮、物业大型综合性购物及娱乐中国际标准5A甲级写字楼五星级酒店娱乐、演艺功能为一体的定位心时尚生活体验中心包含零售、餐饮、娱乐休拥有491间豪华客房及套闲、文化、康体等诸多消房，超过5000平方米的引进国际奢侈品牌、高级费元素.其中,主力店/共29层，除去1-4层商物业会议宴会设施,完善的餐厅、气氛活跃的酒吧、次主力店所占比例为业裙楼、空中花园及顶层形态HyattPureSpa水疗,迷人的小酒馆和安静的茶40％，国际名牌占3％外，另有24层写字楼室外恆温泳池，健身中心屋，餐饮占15％，娱乐占等20％，精品店占22％招商先确定主力店，再全面招先确定主力店，再全面招----策略商商运营持有出租持有出租持有出租持有出租方式管理华润华润环球凯悦集团华润公司7华润综合体模式解析深圳华润综合体项目经过8年的投资运营，2009年完成投资建设，项目的投资回收期约10年，实现税后IRR10％，销售利润率约为32.3％40.0华润综合体现金流模拟图（单位：亿元）30.0税前IRR＝14％28.4税后IRR=10%20.0销售利润率=32.3%10.05.12.69.32.94.20.00.94.22002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年(1.3)2012年(10.0)(2.2)(5.5)(6.8)(6.8)(4.0)(1.6)(1.5)(8.1)(20.0)(13.8)项目回收(20.5)期约10年(30.0)(33.5)(35.0)(27.3)(29.5)(36.5)(36.5)(40.0)税后现金流(亿)税后累计现金流(亿)税后累计现金流(不清算增值税)20022003200420052006200720082009201020112012时间年年年年年年年年年年年收入0.00.00.02.32.52.62.737.813.64.84.9投入13.86.86.84.56.54.24.211.411.50.70.7净现金流(13.8)(6.8)(6.8)(2.2)(4.0)(1.6)(1.5)28.42.64.24.2累计净现金(13.8)(20.5)(27.3)(29.5)(33.5)(35.0)(36.5)(8.1)(5.5)(1.3)2.9累计净现金（不清-13.8-20.5-27.3-29.5-33.5-35.0-36.5-10.20.95.19.3算）8数据来源：世联数据平台、华润幸福里总监访谈、华润万象城租金合同条款华润综合体模式解析市盈率取20倍时,华润综合体在不考虑资产增值时的复合增长率为36.9%，考虑资产增值时的复合增长率为45.5%，返利系数为0.23华润综合体利润模拟图（单位：亿元）40.0复合增长率（不考虑资产增值）＝36.9％37.035.0复合增长率（考虑资产增值）=45.5%34.930.0返利系数=0.2333.025.025.921.820.015.010.07.14.15.02.90.91.92.01.22.00.01.01.12002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年税后净利润(亿)税后累计净利润(亿)时间2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年收入0.00.00.02.32.52.62.737.813.64.84.9成本0.00.00.01.41.51.51.516.06.52.82.9净利润0.00.00.00.91.01.11.221.87.12.02.0累计净利润0.00.00.00.91.92.94.125.933.034.937.09数据来源：世联数据平台、华润幸福里总监访谈、华润万象城租金合同条款华润综合体模式解析华润在深圳成功树立项目标杆后，在全国快速复制，但对非住宅物业和住宅物业的比例进行了修正，提高综合体的盈利能力和回现能力南宁万象城杭州万象城沈阳万象城总建筑面