2012年武汉市10月房地产市场研究报告湖北中原地产研究中心2012.10.09本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1核心观点?本月成交土地面积46.77万㎡，建面105.41万㎡，成交总价20.24亿元，平均楼面地价1920.12元/㎡?受预售监管制度的影响，原计划于10月份上市的项目提前至9月底，导致9月新增供应量由10月初统计的339.91万㎡增加到351.29万㎡，10月项目供应大幅下降，全月新增供应18.74万㎡，环比下降94.67%，同比下降79.36%?9月武汉市商品住宅成交面积126.9万㎡，环比上升11.3%，同比上升31.04%，成交量处于高位?受高端市场成交占比回升的影响，成交均价为6361.64元/㎡，环比微幅上涨0.35%?继9月市场集中推盘后，10月市场开盘量回归往月平均水平，受蓄客周期短及首套房贷利率上调的影响，开盘去化率有所降低。推盘项目中高端豪宅表现活跃，去化理想?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2目录A.宏观背景4B.土地市场6C.商品住宅供应10D.商品住宅成交17E.每月开盘情况23F.每月报广分析27G.中原经理看市30H.市场小结35?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3PartA宏观背景?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4公积金政策微调之势蔓延，土地市场“银十”收官，保障房配建新规陆续出台?调控政策武汉、广州、南京、湛江等多个城市对公积金政策进行微调，多为提高公积金贷款额度、缩短公积金贷款放款时间、支持异地购房贷款等，是的购房者预期逐渐改变，加速刚需入市?土地市场10月以来，土地市场活跃态势明显，升温的土地市场背后，优势房企逆势扩张态势明显，万科、保利、中海、越秀等品牌开发商拿地力度加大，且高溢价率、高楼面地价成交地块众多?保障房建设进入年末，各地政府政绩考核临近，为此纷纷加强对保障型住房支持。从北京、杭州的竞配建到上海、武汉的按住宅面积配建，都是政府为落实保障性住房供应，缓解资金压力所采取的应对举措?经济形势10月国家统计局与汇丰PMI指数分别为50.2%和50.2%，双双重回50%枯荣线之上，表明制造业景气度有所上证，宏观经济企稳回升基调明确中原观点?公积金政策微调之势蔓延，有利于改变购房者预期，加速刚需入市，对于以刚需成交为主导的武汉房地产市场是一大利好?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5PartB土地市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6本月新增土地供应17宗，土地面积74.13万㎡2011.10-2012..10土地供应面积及宗数400.0070354.65350.0060271.32300.0050207.14250.0040200.00112.79118.3930150.0091.9220100.0075.2174.1363.0652.0850.00100.800.000.000.0002011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062012-072012-082012-092012-10供应面积（万㎡）供应宗数201020112012年1-10月累计供应宗数239238179供应面积（万㎡）1762.961137.161036.58?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7本月成交土地面积46.77万㎡，建筑面积105.41万㎡，成交总价20.24亿元，平均楼面地价1920.12元/㎡2011.10-2012.10土地成交面积和成交宗数2011.10-2012.10土地成交总价及楼面地价800.0050140500045700.00450040120600.004000351003500500.0030803000400.0025250060300.00202000151500200.004010100020100.0055000.00000成交面积（万㎡）建筑面积（万㎡）成交宗数成交总价（亿元）楼面地价（元/㎡）2009年2010年2011年2012年1-10月成交宗数77197190128成交面积（万㎡）731.311498.31921.20619.38建筑面积（万㎡）1361.004253.532627.251941.19成交总价（亿元）242.12871.48515.45334.15楼面地价（元/㎡）1778.982048.831961.951721.34?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8土地成交一览表净用地面总建面成交价楼面地价地价(万地块编号区域容积率竞得人土地用途积(万㎡)(万㎡)(亿元)(元/㎡)元/亩)广州城建开发南沙房地产有限居住、商业P(2012)106号江岸11.232.8832.3412.013707.93712.97公司服务业设施P(2012)107号江岸0.232.60.590.152433.33425.44湖北南国创新置业有限公司居住P(2012)108号新洲0.5342.130.11525.00140.00余英勇商业、居住P(2012)109号黄陂0.753.62.700.16603.56144.86武汉盛世传地产有限公司居住武汉市黄陂西城房屋开发有限P(2012)110号黄陂0.481.80.870.02284.5634.15居住公司P(2012)111号黄陂0.853.42.870.17605.38137.22武汉市黄陂建筑集团有限公司居住P(2012)112号黄陂1.342.63.480.24694.51120.38杨品刚居住武汉市星光奥泰置业发展有限P(2012)114号蔡甸3.78311.340.55481.7696.35居住公司商业服务业P(2012)115号蔡甸11.610.44.641.403003.8580.10武汉世茂嘉年华置业有限公司设施P(2012)118号东湖高新13.882.838.874.871252.89233.87武汉朗诗置业有限公司居住P(2012)119号江夏1.7423.480.25727.4396.99武汉景大实业有限责任公司商业P(2012)120号江夏0.346.072.080.301450.41586.94武汉市江夏区物资总公司商业、居住?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9PartC商品住宅供应?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10受预售监管制度的影响，原计划于10月份上市的项目提前至9月底，导致10月项目供应大幅下降，仅5个项目取得预售2011.10-2012..10商品住宅批准预售面积及项目个400.00数90350.008070300.0060250.0050200.0040150.0030100.002050.00100.0002011-102011-112011-122012-012012-022012-032012-042012-052012-062012-072012-082012-092012-10预售面积（万㎡）项目个数?受预售监管制度的影响，原计划于10月份上市的项目提前至9月底，年度供应情2012年1-200920102011况(万㎡)10月导致9月新增供应量由10月初统计的339.91万㎡增加到351.29万㎡，10月商品住宅供应量为18.74万㎡，环比下降94.67%，同比下降供应量688.791219.101355.521258.0779.36%，商业新增供应量为0.67万㎡，本月商品房新增供应19.41万㎡。月度供应平?57.40101.59112.96314.52商品住宅年初累计供应1258.07万㎡，年初累计同比上升18.34%均?10月份供应市场的萧条状况或将持续至11月份?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11本月取得预售资格的项目分别分布在江岸、汉阳、沌口、江夏和黄陂2012.10各区域商品住宅批准预售面积及项目个数8.007.221.27.0016.000.85.004.710.64.003.230.43.002.050.22.001.5401.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-0.2面积（万㎡）项目个数供应月度分析：本月江岸、汉阳、东湖高新、江夏、黄陂各有一个项目取得预售，分别是万锦江城、新长江香榭琴台墨园、碧桂园生态城、逸城亲水生态住宅、恒大名都。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12预售证明细区域预售证号名称备注汉阳武房开预售[2012]463号墨园A区2#、3#楼住宅建筑面积32301.79㎡及营业用房1559.74㎡。1#、2#、6#楼住宅建筑面积72157.43㎡及1#、2#、15#营江岸武房开预售[2012]464号万锦江城业用房5111