中国指数研究院中国房地产指数系统2012年三季度中国房地产市场研究报告2012年10月12日目录摘要...................................................................................................................................................1第一部分：2012年三季度中国房地产市场形势总结..........................................................................31.政策环境：坚持房地产调控不放松，中央督查确保政策落实到位................................................32.新房：价格继续上涨，“金九”推盘激增但成交回落，库存再次上升...........................................53.二手房：三季度成交同比大增近七成，价格持续上涨，9月同比止跌上涨......................................94.土地：供求状况有所好转，楼面均价及溢价率回升....................................................................105.企业：三季度销售业绩环比下降但仍明显好于去年，拿地更加积极...........................................12第二部分：2012年四季度中国房地产市场趋势展望........................................................................141.政策环境：经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向.................................................142.市场趋势：推盘加大促进成交稳中有升，价格企稳，不同城市分化..............................................16结语...........................................................................................................................................................19特别说明：此报告为简版，如需完整报告，请咨询当地分支机构研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统数据支持：CREIS中指数据，fdc.soufun.com主要研究成员：中国指数研究院总院：莫天全黄瑜葛海峰何田刘水潘雪佳师洋吴珊张静李映雪许梁于跃张红莉刘丽杰贾静李晶荣晨张婷段秀娟陈茜高静王亮周宣蒋云峰苑承建白彦军张英赵丽一李力中国指数研究院各地分院：汪勇张志杰罗勇成张化学林建晖贾艳伟刘宣薛玲李力杜丙国周瑞蓉钟文辉张伟高院生张晓伟陈佳黄雪胡佳娜钱慧群朱柏润薛建行王玲陈宏军中国指数研究院中国房地产指数系统2012年三季度中国房地产市场研究报告摘要1.2012年三季度中国房地产市场形势总结(1)政策：坚持房地产调控不放松，中央督查确保政策落实到位2012年三季度，为巩固房地产调控成果，切实防止房价反弹，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松，并就调控措施落实情况进行专项检查，强化市场监管及问责。北京、上海、广州等地方政府也纷纷响应中央精神，重申从严执行楼市调控政策。此外，有关房产税改革的各种信息使其再度成为焦点，房产税试点扩容将进一步完善长效机制。(2)新房：全国投资开工增速下行趋势停止，重点城市三季度价格继续上涨，“金九”推盘激增但成交回落，库存水平和出清周期在9月底再次上升从全国来看，市场销售趋稳带动企业投资开工信心增强，房地产开发投资累计同比增速在8月提高至15.6%，是去年以来首次加快；新开工面积累计降幅缩小至6.8%，其中8月单月同比增长13.9%，为今年以来首次增长。从重点城市来看，三季度住宅成交同比大幅增长51%，其中9月成交量同比增长52.4%，但环比小幅下降2.6%，“金九”成色不足；特别是上海、杭州等此前回升最快的城市，三季度成交量环比出现回落，但长三角地区连续两个季度同比增长超过60%，居各区域首位，长春等地市场继续升温，成交量在三季度继续上升，接近2010年调控以来高点。供应方面，重点城市三季度批准上市量环比增长19.3%，同比上升8.2%，9月更是达到2010年以来最高水平，环比和同比分别增长60.1%和14.1%；供应激增而成交回落，导致多个城市可售量在9月底再度回升，出清周期也出现了今年以来首次延长。价格方面，刚需项目低价入市或降价带动热销后普遍试探性提价，知名企业中高端项目依靠品牌影响力、地域优势热销，价格稳中有涨，百城指数自2011年9月连续9个月下跌后于6月止跌并连续4个月上涨，但8-9月价格上涨幅度和范围并未扩大。(3)二手房：三季度成交同比大增近七成，价格环比持续上涨，9月同比止跌上涨成交方面，三季度十大城市成交量相比二季度增长23.2%，同比大幅增长68.0%，绝对量达到2011年以来最高水平，8-9月同比增幅超过新房，但整体来看，今年前三季度二手房成交恢复力度仍不及新房，受调控影响的幅度大于新房。价格方面，十大城市主城区二手房价格从3月开始环比上涨，截至9月累计上涨8.6%，9月同比在今年以来连续8个月下跌后，首次转为上涨，多个城市价格已经超过去年同期或历史高点，价格走势强于同期新房。(4)土地：供求状况有所好转，北京、上海等地活跃带动全国楼面均价及溢价率回升供求方面，2012年三季度，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降12.1%、18.6%，降幅比上半年缩小一半以上，北京、杭州、成都等一线和二线热点城市成交量恢复明显。价格方面，在热点城市部分高价地块成交的带动下，全国300个城市三季度住宅用地楼面均价环比上涨19.6%，9月创下2011年以来新高；住宅用地平均溢价率提高至10.2%，其中9月达13.3%，是去年9月以来的最高水平。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。1中国指数研究院中国房地产指数系统2012年三季度中国房地产市场研究报告(5)企业：三季度销售业绩环比下降但仍明显好于去年，拿地更加积极销售方面，2012年前三季度，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长10%和14%，其中三季度企业销售业绩普遍低于二季度，但同比仍大幅增长。近半数代表企业年度目标完成率已超80%，世茂、中海已提前实现或接近全年目标，保利销售额也已超过去年全年。拿地方面，三季度企业拿地热情回升，十大代表企业拿地面积环比增长33%，但同比仍下降7%。万科、龙湖等品牌房企拿地最为积极，而世茂、碧桂园、富力等拿地不多。2.2012年四季度中国房地产市场趋势展望(1)政策环境：经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向宏观经济下行风险仍在，投资仍是中国经济对冲下行风险和稳增长的主要方式，固定资产投资增速下滑趋势在三季度趋缓。展望四季度，在全球经济寻底的过程中，随着货币政策微调和投资增速企稳反弹，中国经济可能触底回升，但回升势头将十分微弱。货币政策微调的利好已经在房地产市场显现，但由于经济增长不确定性依然存在，四季度货币政策方向不会发生变化，目前相对较低的利率水平和较高的信贷投放力度将继续维持，给下一阶段的房地产业继续带来利好。房地产调控政策方面，中央将继续坚持调控大方向以维持市场量价平稳态势。由于当前市场对政策的动态较为敏感，房价已企稳并有所上涨，政府决策将更加谨慎，房地产调控政策仍将维持从紧取向以巩固调控成果，绝不会有调控态度的放松而导致市场恐慌或动荡，因经济下行风险而放松房地产调控的期待不切实际。(2)市场趋势：推盘加大促进成交稳中有升，价格企稳，不同城市分化供应方面，历史数据显示四季度是推盘高峰（过去两年均占全年三成以上），在企业全力推盘以促进业绩目标完成的带动下，预计今年四季度新增供应将继续上升。不同城市来看，一线城市由于供应相对短缺，供不应求现象继续加剧；二线城市明显分化，大多数城市去化压力仍旧突出；部分近几年大幅扩张、大批供地的三四线城市或将面临供应过剩风险。成交方面，由于房地产政策和货币政策方向不变，供应增加将进一步促进成交量惯性回升，预计四季度多数城市成交量环比温和增长（如2008-2009年环比增长10%以内），由于去年四季度基数较低，同比增长仍将较为显著。不同城市将继续分化，一线城市和杭州、苏州等东部二线城市的成交量多数已在6-7月达到近年高点，预计四季度将延续三季度稳中微降的趋势，而青岛、长春等二线城市和多数三线城市，目前成交量与近年高点还有距离，四季度有继续上升的空间。价格方面，预计四季度价格稳中有升，不会出现全面大幅上涨局面，主要由于限购政策严格执行情况下总需求相对有限，部分热销项目在提价后成交量即下降，而成交量不能达到预期，企业提价会更加小心谨慎。不同城市来看，供给相对不足的一线城市价格上涨压力较大，而多数二三线城市供给较为充分，价格上涨动力不足。企业投资拿地方面，随着地方政府进一步加大推地力度，销售趋好也给企业带来信心，预计四季度土地市场将更加活跃，投资开工等指标进一步企稳回升。品牌房企拿地时更关注旅游地产等多种业态或热点城市中心