北京上海大连沈阳青岛杭州PropertyTimes中国写字楼市场2012年成都年中回顾与展望2012年8月29日?在全球经济低迷的环境中，中国2012年上半年的经济增长速度持续放缓。但尽管存在长期的外部经济问题，中央政府仍要用宽松的货币政策持续经济增长。从需求来看，外商投资企业和出口相关公司一般对扩张持谨慎态度。目录相反，国内企业仍然活跃在租赁市场上并产生较大的需求份额。因此，在北京，国内企业扩张需求使其净吸纳量远远超过全国其他城市深圳.相比之下，上海经济概览2的公司主要是更容易受外部不确定性影响的金融机构和跨国公司，其上半年需求3的净吸纳量明显较低。供应5?在供应量有限的情况下，北京在所有城市中的总体空置率最低。二线城市租金7中，相对现有存量高比例的新增供应推高了一些城市的空置率水平。展望9?受强大的租赁需求和有限的供应所推动，北京的最优租金同比增长居全国之首。其最优租金水平紧密追赶上海。一些二线城市在推出新的最优物业项目天津后租金增长显著。作者?展望未来，在2012年下半年和2014年之间，许多二线城市也将出现巨大的纪言迅写字楼供应，未来的供应量将超过目前的总存量。相比之下，由于供应量相对严重短缺，北京今年和未来几年的租金增长将最强劲。由于已经达到了一DTZ戴德梁行大中华区研究部主管个较高的水平，我们预计北京的最优租金将在2012年整体增加29％（图+85225070779一），在未来5年以较慢但稳定速度增长，每年仍增长13％。我们还预计北david.yx.ji@dtz.com京的最优租金将在南京2013年之前超过上海的最优租金。黄志轩图一DTZ戴德梁行研究部2012年预测最优租金增长,%+85222508815kelvin.ch.wong@dtz.com联系方式广州MatthewHall全球预测部主管matthew.hall@dtz.comHansVrensen全球研究部主管hans.vrensen@dtz.com-10-5051015202530资料来源:DTZ戴德梁行研究部www.dtz.com116.00%12.00%8.00%50%40%4.00%PropertyTimes30%8.00%中国写字楼市场2012年中回顾与展望20%0.00%经济概览图二7.00%历史及预测实际GDP增长,%货币政策推动经济增长10%?在全球经济低迷的环境中，中国2012年上半年的2011201经济增长速度持续放缓。2012年第二季度的实际0%20052006200720082009201020122013201420152016GDP增长率下降至7.8％（图二），为过去三年来的最低水平。但预计未来2年内将有所提升。20072008200920102011201220132014?自2011年欧洲债务危机以来，出口需求减弱，总6.00%出口增长显著放缓（图三）。预计出口型行业将更-10%加受到国外需求下降的影响，从而影响这些行业的资料来源:中国国家统计局，OxfordEconomics生产活动。图三?为了缓和这一影响，中国人民银行在年初两次削减总出口年增长,%商业银行的存款准备金率后，分别在6月和7月的-20%28天内两次下调基准利率（图四）。宽松的货币政策旨在表明，尽管存在长期的外部经济问题，中央政府仍要确保可持续经济增长的决心。5.00%?因此，我们认为，今年的余下时间，推动商业市场-30%尤其是写字楼市场的基本面将保持强劲，并在明年有所提升（图二）。资料来源:OxfordEconomics图四一年期基准贷款利率,%4.00%20082009201020112012资资料来源:中国人民银行.www.dtz.com2,000平方米700600北京上海500武汉400广州300南京大连200成都100PropertyTimes深圳中国写字楼市场2012年中回顾与展望青岛0图五需求全国总净吸纳量,千平方米受惠国内企业扩张北京的吸纳量呈现强沈阳劲态势Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q22010201020102010201120112011201120122012?由于受到经济增长持续放缓以及外部不确定因素的天津影响，全国总净吸纳量连续4个季度低于3年的季度平均值，在2012年第二季度达422,048平方米（图五）。受外围经济因素的影响，外商投资企业和出口相关公司一般对扩张持谨慎态度。相反，国内企业仍然活跃在租赁市场上并产生较大的需求份额。重庆季度净吸纳量三年平均值?从各个城市来看，情况各有不同。在北京，以国内资料来源:DTZ戴德梁行研究部企业尤其是国有企业为首的扩张强劲。其需求将2012年上半年的净吸纳量增加至328,889平方米，图六远远超过全国其他城市（图六）。2012年上半年城市净吸纳量,千平方米西安?相比之下，上海的公司主要是更容易受外部不确定性影响的金融机构和跨国公司，其上半年的净吸纳量明显较低，为143,248平方米（图六）。杭州?虽然武汉2012年上半年的净吸纳量在全国排名第三，为103,784平方米（图六），然而与2010年的总净吸纳量相比，几乎增加了一倍。高净吸纳量的主要原因在于往年的优质写字楼供应有限，因而上半年的大量供应很快就被吸纳。?在其他许多二线城市，尤其是那些高度集中了出口导向型产业的城市，如大连、青岛和杭州，这些城0100200300400市的吸纳量受生产活动减弱的影响尤为明显。杭州2012年上半年的净吸纳量最低，仅为1,036平方米资料来源:DTZ戴德梁行研究部（图六）。www.dtz.com3ShenyangBeijing17,371sqm328,889sqmDalian39,416sqmTianjin17,345sqmQingdaoXi'an29,858sqm1,597sqmNanjing43,589sqmChengduWuhanShanghai35,691sqm103,784sqm143,248sqmHangzhouChongqing1,036sqm16,866sqmGuangzhouShenzhen67,967sqm31,595sqm300,000100,000NetAbsorption(sqm)20,000PositiveabsorptionNegativeabsorptionPropertyTimes中国写字楼市场2012年中回顾与展望地图一2012年上半年全市整体净吸纳量,平方米沈阳北京大连天津青岛西安南京成都武汉上海杭州重庆广州深圳净吸纳量（平方米）正净吸纳量负净吸纳量www.dtz.com4400,000300,00050200,00040PropertyTimes中国写字楼市场2012年中回顾与展望100,0003040.00图七供应2012年上半年写字楼新增供应,平方米短缺导致北京出现最低空置率2030.000?2012年上半年北京市场上新增246,400平方米写字楼供应，仅相当于其现有存量的3.8％（图七和图八）。在租赁需求强劲、供应量有限的情况下，北京在所有城市中的总体空置率最低，为2.45％（图九）。10?相比之下，上海上半年的新增供应量最大，为372,006平方米（图七），占现有存量的7.4％（图资料来源:DTZ戴德梁行研究部八），将其全市范围内的空置率从第一季度的6.0％20.00推高至第二季度的8.8％（图九）。然而，新增供图八应主要集中在次要的位置，而成熟地区的空置率仍2012年上半年新增供应与现有存量的百分比,%然较低。0?与上海相似，广州在上半年有大量新的供应量，达309,500平方米（图七），占其现有存量的13％（图八）。这导致全市范围内的空置率从2012年第一季度的9.8％增加至第二季度的12.7％。10.00?虽然一些二线城市，如成都、重庆、大连、武汉的绝对供应量相对较小（图七），但其供应量相对其现有库存的比例则较高（图八）。资料来源:DTZ戴德梁行研究部?高比例的新增供应推高了这几个城市的空置率水平图九（图九）。例如，成都在所有城市中的空置率最高，2012年上半年底总体空置率,%为34.7％。上半年底，重庆的空置率也上升至30.9％。其他城市，如大连和武汉，同样遵循类似0.00模式。资料来源:DTZ戴德梁行研究部www.dtz.com5Shenyang16.4%Beijing2.5%Dalian34.0%TianjinXi'an17.6%Qingdao27.6%15.4%Nanjing11.0%ChengduWuhan34.7%18.2%Shanghai8.8%HangzhouChongqing8.5%30.9%GuangzhouShenzhen10.5%713.2%2.5Officestock(millionsqm)0.5Totalvacancyrate20.0%-35.0%10.0%-19.9%5.0%-9.9%PropertyTimes中国写字楼市场2012年中回顾与展望地图二现有写字楼存量与空置率,直至2012年上半年底，%0%-4.9%沈阳北京大连天津西安青岛南京成都武汉上海杭州重庆广州深圳写字楼存量（百万平方米）总体空置率www.dtz.com6上海北京深圳广州北京沈阳沈阳杭州重庆成都上海天津武汉南京成都青岛青岛西安广州PropertyTimes成都中国写字楼市场2012年中回顾与展望南京武汉图十租金2012年上半年底杭州最优写字楼租金,人民币/平方米/月北京租金的年增长最高大连?受强大的租赁需求和有限的供应所推动，北京的最优租金同比增长居全国之首，直至2012年上半年底深圳同比增长46.8％（图十一）.在全国租金排行表上，北京的最优租金为每平方米每月318元，