中国数码连锁三强商业地产开发理论初探商业地产开发理论初探浙江商业咨询有限公司浙江商业咨询有限公司2014年5月23日2014年5月23日星期五星期五绪绪1.关于浙江商业咨询有限公司a.初出茅庐小有建树b.项目与人才梯队2.关于本次交流的几点说明a.此仅代表个人观点，仅供参考学习之用，具体还需各自体会b.涉及商业地产的任何工作模块都必须经历充分的实践体会c.本次交流的内容将紧密结合商业咨询公司案例及颐高拓店体系d.数码连锁是颐高的核心，商业地产是连锁的实质e.商业地产是房地产体系中最“高精尖”的模块纲要纲要1111商业地产基础：一个中心两个基本点商业地产基础：一个中心两个基本点2222商业地产的多产权生态链（结合案例）商业地产的多产权生态链（结合案例）3333商业地产的盈利模式与合作模式商业地产的盈利模式与合作模式4444商业地产调研系统商业地产调研系统（结合颐高实例）（结合颐高实例）5555商业地产项目的系统定位（结合案例）商业地产项目的系统定位（结合案例）商业地产的本质商业地产的本质1.本质：a.开发商作为投资主体直接参与的为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动b.获利：开发商利用获取的稀缺土地资源通过地产开发和营销包装获取高额销售利润；也有的开发商通过长期经营获得稳定持续收益。c.差异：短期套现的目的VS长期稳健获益的目的2.内涵a.商业地产的形式包括：商铺、产权式酒店、写字楼、酒店式公寓、专业市场等等，都是商业地产的体现形式。b.商业地产只是“生产资料”，运营盈利还是得靠零售商商业地产的分类：按行业商业地产的分类：按行业物业类别物业特性代表业态典型项目零售功能地产以商品零售为主要功能，通常百货、超市、家居建材、银泰、江南摩尔、规模比较大商业街、购物中心、MALL家乐福等娱乐功能地产以娱乐为主要功能，通常和其电影城、娱乐城、KTV翠苑电影大世界他类型的商业地产融合发展钱柜、银乐迪餐饮功能地产以餐饮为主要功能，呈现独体小吃店、大饭店、大型餐常衢饭店、聚悦楼和融合发展的特点饮大白鲨、酒旗风健身服务及休以健身休闲为主健身馆、美容院、SPA、大浪淘沙闲功能地产足浴、洗浴中心商品批发商业以商品批发为主要功能，为批发市场等义乌小商品城地产B2B商品集散地居住以及办公为人们提供办公场所和居住场写字楼、酒店式公寓、产颐高创业大厦用商业地产所的写字楼物业和服务型公寓权式酒店、老年住宅中小企业大厦商业地产的分类：按消费行为商业地产的分类：按消费行为物业类别物业特性代表业态典型项目物品业态房地产供消费者购物的商ShoppingMall，大型购物中桐乡润丰商业步行街业地产形式，强调心，百货、超市、家居建材江南摩尔物品的销售、折扣店、室内外商业街颐高“ITMALL”服务业态房地产为消费者提供服务餐饮、写字楼、酒店式公寓上海金茂大厦而获得收益体验业态房地产为消费者提供某种娱乐休闲业态西湖电影院身心感受的商业地产形式商业地产的分类：按商业地产的分类：按辐射范围辐射范围物业类别辐射范围代表业态典型项目近郊型周边消费者便利店7-11；好的社区型某个居住社区的消费社区底商、社区商铺华门世家者区域型辐射项目周边几个社社区购物中心、社区商业润丰步行街区的消费者街超区域型所在城市的大部分区大型购物中心、百货商店杭州大厦、南京路、文域、商业街三路电子信息街区超级型覆盖所在城市，乃至Mall、批发市场、物流市江南摩尔、铜锣湾百货周边城市场、专业市场未来未来最具最具潜力潜力的的五种五种商业业态商业业态物业类别物业特征典型项目购物中心（中等以零售为主，商品档次中档偏高甚至更高北京东方新天地规模为主流方，一般体量较大，超级购物中心又叫上海佘山奥特莱斯向）Mall，地铁和地面交通工具是疏导人流的主要方式步行街以零售业为主，由一条城市主干辅导，辅南京路、王府井、复旦大学之以广场、街巷形成固定区域步行街社区商业地产消费者群体所定于社区住户，以超市等便欧尚、好又多利性购物为主，有一定辐射能力流通型商业地产一般位置较好，以商品流通为主要功能；颐高数码连锁市场，广州白批发和零售市场是典型特征马服装市场，海宁皮革城旅游地产泛指在旅游景点开发的经营性物业，也指迪斯尼乐园；杭州东漫影视用于旅游用途的物业开发城商业地产开发的商业地产开发的法律法律和和道德准则道德准则开发商刘帮风1.开发商的三位一体好美佳2.快速套现步骤暨大世界五金城开发公司运营公司商业地产项目快速死亡路径开发地产高价销售高售价、高回报率、短期责任开发商溜之大吉，组建经营公司如2-3年返租经营公司也无需付法律责任。因为所有责任义务已经尽高售价高回开发商承担完两年返租责了。剩下的是痛苦报导致高招任，2年后运营商无法与的小业主和还不完商门槛的银行债务。找运营商小业主续约，成为烂盘或者由于经营不善，连2开发商降低年的责任都无法承担门槛放水养鱼CASE1:CASE1:上海上海国国际鞋际鞋城要城要素素1-3层+-1层商业部分，共44000方；当地周边商业经营水平：一楼经营租金大约5元/平米*天（建面）；实际售价：1楼均价4万；全部均价2万；总共销售金额达8.8亿回报：8.5%，连续三年返租测算的经营成本：一楼：7元/平方米*天（不包括经营成本）实际一楼租金价格：6元左右，开发商贴1元。问题是——6元的价格在同类业态和同类商圈中已经算是比较高的了因此：招商一筹莫展?从租金端解决方案：租金价格可以不变，但需要有连续三年的折扣，每年折扣比率可以有所不同；比如，半年免租，后半年7折；第二年8折；第三年9折?在第一第二年的时候就应该与小业主续签合同，不能等到商场旺了再去签CASE2CASE2：大世界：大世界五金五金城城楼层销售均价返租成本实际租金门槛返租政策(元/平米*(元/平米*月)月)11380092607%、7%、7268004524%8%、8.5%、9五金城的政策：%、9.5%?7年回租，前三年在售房款中扣除——也就是说前三年的培育期大世界五金城有充足的时间，而且没有返租负担；但是从第四年开始，返租压力就会比较艰巨；五金城必须在三年内培育起市场，在第四年一楼达到3元/平米*天?因此，商业咨询公司出了这么个政策：设立基准价（告诉商户这是3年以后可能的基础价格）3元；第一年免租；第二年7折；第三年8折；协议前三年一次性签掉，第四年开始如果要签，按照基准价执行。?好处：为第四年的基准价执行提供依据，同时又降低了准入门槛商业地产的销售定商业地产的销售定价价原原则则1.通常的做法：测算40年全部经营收益，账面收益的1/4a.比如预估租金均价100；10000方；收益1年1200万；40年产权；每年租金递增5%；40年总经营价值14.4959亿元；不考虑递增，40年账面经营价值为4.8亿元；b.这里存在两个不确定性：第一，递增比率的不确定性，也许是长期经营合同，没有递增（比如肯德基、沃尔玛）；第二，必须给接盘人充足的想象空间c.基于此，我们通常按照帐面经营价值的1/4，也就是10年经营权进行销售价格和租赁价格测算d.480,000,000/4/10000=12000（物业均价12000）；则返租成本应该控制在80元左右（按照8%的回报率）放放水水养鱼养鱼大大法法1.几种返租策略，你是投资者，你喜欢哪一种？a.我们预先设定12000元是平衡价格b.第一方案：售价12000元；5年返租，8%回报c.第二方案：售价15000元；10年返租，7%回报d.第三方案：售价15000元；3年返租，10%回报e.第四方案：售价10000元；10年返租，10%回报f.第五方案：售价12000元；返租按照实际收款金额算，收取管理费2.问题：好好思考，希望在博客上讨论a.哪一种方式小业主更容易接受？b.哪一种方式对于颐高更有利（假定楼产权属于颐高，且做数码卖场）c.还有没有新的方法？不不得得不不说：说：温温州州人的投资理人的投资理念念1.背景：某不毛之地；200亩毛胚房；房已交付，原先定位为医药市场，但至今为止，因为种种原因还烂在那边。2.主角：某男，温州人，很有钱。3.事件：他一次性购买了3000方最好的物业4.惊叹中问他怎么想。5.答：钱放在银行里会贬值，在没有好的出路的时候投资不动产最好。只要区位长期来看有发展，就一定升值，不怕没人接盘6.总结：他们对于经营价值的渴求远远不及对房产本身的增值的期望1111商业地产基础：一个中心两个基本点商业地产基础：一个中心两个基本点2222商业地产的多产权生态链（以科贸为例）商业地产的多产权生态链（以科贸为例）3333商业地产的盈利模式与合作模式商业地产的盈利模式与合作模式4444商业地产调研系统商业地产调研系统（结合颐高实例）（结合颐高实例）5555商业地产项目的系统定位（结合案例）商业地产项目的系统定位（结合案例）商业地产商业地产剧剧目的目的重重要要演员演员开发商经营公司策划公司销售代理大业主小业主招商公司商业地产商业地产成成功的关功的关键键要要素素1.发商合理挣钱或者有“道德”地挣更多的钱2.经营业态的定位正确3.必须有强力的经营公司经营，且经营公司有足够的利润空间，保障正常经营活动，且合作留有空间4.业主回报合理而又稳定（这是定时炸弹）5.优秀的销售公司和招商公司（不要在乎这点钱）a.正面案例：华南广州的操作方式b.中性案例：大世界五金城；珠海鑫北数码港c.反面案例：（1）芜湖旅游电子市场；（2）上海鞋城——销售政策与销售团队，谁的功劳？重重点案例：地点案例：地球球人都人都知知道道的中的中科贸科贸基基本本面面和和制片制片人人开工日期：2000-12-12物流港（颐宾楼）（土地占股32%）占地面积：22700平方米容积率：8.81停车位：车位充足