DTZ中国透视电子商务及物流地产的现状与展望捕捉高增长市场的机遇Hh?中国有望在2015年取代美国成为世界上最大的电子商务市场,这得益于不2012年11月28日断增长的国内消费，集中度低的零售市场和不断壮大的网络使用人数。电目录子商务市场的发展也带动了物流设施的需求，而物流市场目前正严重缺乏简介2现代化物流设施供应（图1）。网购大观3?电子商务改变了物流仓库的角色。过去物流通常被视为支持性业务或后台电商版图4的功能，现在终端客户也被引入了供应链的环节，仓库也理所当然成为了对物流地产的影响6重中之重，这使房地产的用途和选址都受到了巨大的影响。面临的挑战7?物流地产的租户面对的挑战和致胜关键是如何有效的将物品递送到两亿二物流模式9千万网络用户手中。基础设施极其有限，主要供应链覆盖范围外的欠发达机遇10地区仓库缺乏，最后一公里递送服务不到位让二三线城市和内陆城市的服务非常困难。作者?电子商务巨头们采取了各种物流模式，包括定制建造和自营仓库，建立公白丽琪司自己的快递服务。但是这些模式的成本巨大，初始资本高，而零售商往往缺乏物流地产管理经验。我们认为最优的方案是和第三方快递公司（3PL）亚太区预测主管建立战略性合作伙伴关系。+85222508864kate.barrow@dtz.com?对投资者和开发商来说，问题是难以找到合适的地块。建立电子商务中心的土地最好是既靠近产品的产地和运输通道又靠近终端用户。投资者可以谭洁钰考虑投资大型物流企业持有的土地储备或者重建旧的设施。高级分析师，预测及策略研究部?城市周边的小型仓库因为靠近市场且方便最后一公里速递，正得到越来越680+85222508865多的青睐。正是这种类型的仓库在未来最有发展潜力。活跃在中国市场的jade.jy.tan@dtz.com大型物流公司已经做好准备要开拓这个潜力市场，重建旧物业或者通过定制建造来迎合电子商务零售商的需求。联系人图1纪言迅中国现代化的物流设施占现存设施的2%（百万平方米）大中华区研究部主管+85225070507david.yx.ji@dtz.com14HansVrensen研究部全球主管现代化的物流设施物流设施供应总量+44(0)2032962159hans.vrensen@dtz.com资料来源:中国仓储协会,公司报告,DTZ戴德梁行研究部DTZResearch电子商务及物流地产的现状与展望简介电子商务对房地产行业的影响是深远的，它带来的影响不仅限于零售商铺。电子商务使房地产的角色发生转变。网民人数世界之最物业的用途（大小和建造标准），物业的选址都发生了现今中国有5亿多网民，而到2015年，这个数量预计美元十亿改变。在这篇报告中，我们会分析中国网络购物高速发平均增长量,将达到7亿。网络已经成为许多中国消费者购物体验中展的驱动200因素，以及在网络购物市场迅猛发展的中国，不可或缺的一环——不仅包括网上消费，也包括在网上2007-2011工业物流地产的开发商和投资者面临的挑战和机遇。了解和比较商品价格等。随着网络和手机的普及，越来150越多的消费者开始选择网上购物，截止到2012年6月，图2美国9%上网购物的人数已经占到中国所有网民数量的%。事10039网络零售额增长实上，中国的网络零售额在过去5年中以平均每年99%中国99%的速度增长，而美国同期只有9%的平均年增幅（图2）。50仅在2012年11月11日一天（俗称“光棍节”），中国电0子商务巨头淘宝及其B2C商务平台天猫销售额超过192亿人民币——这相当于香港日均零售总额的21倍。20072008200920102011正如中国的很多事物一样，网购发展的速度和数字也是美国中国惊人的。但目前的高速发展还远未发挥其最大潜力——资料来源：艾瑞咨询,CEIC中国网络渗透率目前只有37%，远远低于发达国家水平（美国已达到77%）。而在这37%的比例中，只有三分之一使用网上购物（美国有三分之二的网民进行网购），未来发展空间是巨大的。事实上，预计直至2015年，每一年将有三千万消费者——相当于加拿大总人口数量——首次在网上消费。这意味着在未来三年中，每天都将有八万人开始初次体验网络购物。房地产的角色转变网络购物让传统的购物体验更多元，实体店购买被送货到家替代。电子商务巨头们在尽力抢占更大地域范围的消费者，同时仓库的战略性选址和最优建造标准变得越发重要。过去物流通常被视为支持性业务或后台的功能，但在电子商务的时代，物流则变成了供货商和消费者间重要的平台，这也使物流成为了焦点。www.dtz.com中国透视2电子商务及物流地产的现状与展望4.7网购大观经开发出了让用户进行网上购物的应用程序。无论在家或在工作的时候，中国人在网络购物上所花费的时间比驱动因素其他国家也要高得多，这些都为电子商务零售商提供了中国电子商务市场的飞速发展根源于特殊的结构性和人绝佳的机会。口统计特点：图32.2零售市场集中度低人均商铺面积，平方米20201.5在发达国家，网上购物的出现是在成熟的零售市场基础1.51.3上的一个补充；而在中国，网上购物则是和传统零售业20101.11.0同步发展，在许多地区特别是二三线城市，网络购物发(总数=15100万)展甚至是超前于实体购物空间的发展。事实上，中国的(总数=7100万)独特之处在于网络用户的地理分布比实体零售商的扩张更快更广。尽管开发速度很快，中国人均零售面积占有量仅为1平方米左右，远低于发达国家。美国人均零售面积为4.7平方米，澳大利亚为2.2平方米（图3）。中国实体商铺面积有限，而零售业集中程度低（最大的2020%资料来源:URBIS,CEIC,香港政府统计处个零售商销售额仅占整个市场零售业总额的13%，这数52%字在美国则有51%），这些因素使得零售商和消费者都图4不约而同的选择了网络，网上购物在中国得以飞速发展。中国占亚太区家庭年收入一万五至五万美元比例，2010中国消费者的崛起年和2020年对比，%在过去10年中，中国人均可支配收入以平均每年超过10%的速度增长。城市化进程迅速，服务业对劳动力吸纳量激增，工资水平提高以及经济总量持续增长让新兴中产阶级逐渐崛起。到2020年，中国中产阶级家庭占亚太区的份额预计将扩大到约50%，中产家庭数目激增500%达中国其他亚洲发展中国家到八千万家庭（图4）。麦肯锡的研究显示，和普通中国消费者比起来，中国网络用户群体消费水平和教育程度日本印度更高，而且更加年轻（70%的网络用户年龄在34岁以亚洲发达国家（除日本）下）。网络消费群体甚至更加年轻，比起一般的网民，教育程度和收入水平要更高。资料来源:GlobalDemographics,野村证券策略研究移动网络设备快速渗透政府扶持在中国，这些年轻的中产阶级拥有各种各样的高新科技中国政府将大力发展电子商务列入了“十二五”规划目标产品——97%的人拥有智能手机，96%拥有电脑，超过中，争取在2015年使中国的电子商务销售量达到18万一半的人有1张以上的信用卡（信用卡在中国并不普遍，亿人民币（2.8万亿美元）。如果目标达到，中国将成这个数字已经很高）。在2011年底，拥有可接入3G网为世界上最大的电子商务市场。在2011年年底，中国络设备的人数已经达到五千七百万，同时很多网站也已电子商务市场（包含企业对企业（B2B））已经达到www.dtz.com中国透视3电子商务及物流地产的现状与展望5.88万亿，对比2010年增长了29%，占GDP总量的这将进一步促进整个电子商务行业的发展，2015年B2C12.5%。除去B2B，中国的企业对个人（B2C）的电子商市场份额预计会增加到40%（图5）。淘宝的副线平台，务市场价值同比增长更是达到55%。将电子商务发展列天猫，也占据了B2C市场半壁江山，但是行业内竞争也入“十二五”发展计划反映了政府非常重视该行业的经济日趋白热化。根据中国电子商务研究中心的报告，天猫潜力。政府同时出台了一个重要的政策，即加强电子商在2012年第三季度的市场份额占有率达到了46.8%务相关法律的建设，建立电子商务的操作规范和行业标（表1）。准。尽管即将出台的政策会给很多电商带来挑战，但长淘宝（包括天猫）和京东商城都是纯电商，而不是从传远来说，这会让中国电子商务市场更加吸引国外服务供统零售业演化而来。此外亚马逊中国也在市场中占有一应商和投资。定比例，而苏宁和当当则是近年来出现的强大竞争者。电商版图然而越来越多的实体零售商为了能更好地管理线上和线下资源，开始逐渐偏向自营网上零售业务——这个趋势C2C统领市场，B2C迎头赶上给这些纯电商巨头们带来了挑战。中国的电子商务市场主要由个人对个人（C2C）的电子商务模式主导，市场份额占到77%。杭州阿里巴巴公司物流体验透明度大增在2003年开创的淘宝网取得了巨大的成功，推动了C2C从消费者的角度来说，他们希望网络购物能提供和实体这一模式在中国的发展。淘宝被称为“中国的易趣网”，店购物同样的服务质量和速度，因此，物流体验的透明消费者可以在网上购买新的或二手的商品，价格可以固度大增，物流功能成为电商价值的源泉，也是区分实力定也可以协商，同时商品也可以进行拍卖出售。尽管的关键点，成为不善于直接送货至客户的商家的潜在软C2C给国内快递业务带来了推动，但其对仓库物业的需肋。B2C的飞速发展让中国的物流和仓库厂房需求量大求却不一定有明显的拉动作用，因为小规模的商家一般增。有迹象表明一些电商巨头因为没有理想的仓库和物都自己储存商品而不需要仓库。但随着8%14%有经验的和成熟流中心使得业务发展大受影响。24%的买家及卖家都向电商模式转型，的市场30%C2CB2CB2C34%38%41%份额也在逐渐扩大。图5