K2·百合湾项目分析与借鉴华远·铭悦项目组2012年2月《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：10535278791房地产商域网：http://www.fdcsky.net目录一、K2百合湾近期成交情况二、K2百合湾产品解析与营销方式探讨三、K2百合湾与华远·铭悦的对比分析四、本案可借鉴思路《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：10535278792房地产商域网：http://www.fdcsky.net第一部分：K2百合湾近期成交情况《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：10535278793房地产商域网：http://www.fdcsky.net1、通州区域市场竞品项目成交情况（统计周期2011年5月1日-2012年1月15日，8.5个月）销售面积销售金额整体成交均价项目名称销售套数（套）月成交套数（套）（平米）（万元）（元/平米）华业东方玫瑰67479448896930515439K2百合湾3584231827605271901715921天时名苑228262688342800（含1500精装，现房）京贸国际城22627205593124715199富力金禧花园22426214273831817883（含3000精装）远洋东方789136502161515834金隅花石匠2022023310215332从上表可看出：华业东方玫瑰成交套数和面积最多；主要原因是其2011年最大降幅达18%左右，且蓄客期长达8个月之久。而K2百合湾在所有竞品项目中，成交均价最高。《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：10535278794房地产商域网：http://www.fdcsky.net2、K2百合湾销售情况简述因素K2百合湾规模（平米）占地8.7万平，建筑面积16万平，容积率2.0产权（年）50/70均价（元/平米）32000/19000（算上赠送面积，折合15200）4-11月新推面积（平米）7.5万5-1月销售面积（平米）4.1万去化率55%前期主推商住物业，中期推出纯商品住宅，限购、不限购客群均有可选产品。《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：10535278795房地产商域网：http://www.fdcsky.net3、K2百合湾成交情况统计（平层住宅）（统计周期：2011年5月1日-2012年1月15日）K2百合湾项目自去年9月份开盘以来，销售业绩一直良好，成交量与成交均价均是区域住宅市场内佼佼者。但是随着通州市场的日益严峻，也难逃降价的厄运，成交均价一路走低。2012年1月份成交均价为18055元/平米。《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：10535278796房地产商域网：http://www.fdcsky.net4、K2百合湾去化量统计（平层住宅）（统计周期2011年5月-2012年1月15日）截止2012年1月15日，该项目共推售普通住宅7.5万㎡，已销售4.1万㎡，占比55%。去化速度较快。《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：10535278797房地产商域网：http://www.fdcsky.net5、K2百合湾成交户型分析（平层住宅）该项目成交户型中，80-90㎡户型所占比例最大，占比76%。可以看出，刚需客户群体在区域市场内仍为主体消费者。《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：10535278798房地产商域网：http://www.fdcsky.net小结：在目前通州整体市场如此惨淡情况下，区域市场内各个项目均采取降价或者变相促销的营销方式，但成交量与成交均价使通州房地产市场真正走入一个严格意义的冬天。但对K2百合湾项目而言，在限购、限贷严峻的市场中，该项目的纯商品住宅产品的成交量、均价、去化速度方面均有良好的表现，成为区域市场备受关注的项《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！目案例。联系QQ：10535278799房地产商域网：http://www.fdcsky.net同时更值得我们去关注与深入研究，期望挖掘其突出优势，以作为我项目的借鉴。第二部分：K2百合湾产品解析与营销方式探讨《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：101053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.netu产品解析一、基础信息二、区位优势（道路交通、配套规划）三、产品优势（规划布局、建筑风格、园林景观、内部配套、户型设计）四、项目附加值（物业管理）《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：105352787911房地产商域网：http://www.fdcsky.net一、基础信息物业类型开发商项目地址占地面积建筑面积容积率绿化率普通住宅、通州通胡大街K2地产8.7万平米16万平米2.035%loft公寓70号主要户型产权住宅套数交房标准入住时间物业公司物业费（平层）二居79㎡（赠送17㎡，折合96㎡）住宅70年876套三居87㎡毛坯2013年底绿城物业办公50年（平层）（赠送333.8元/平方米/月㎡，折合120㎡）《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：121053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net二、区位优势百合湾项目位于通州新城核心区、通胡大街70号，北运河东岸，西邻通州运河公园，占据公园和CBD两大优势资源。K2百合湾通州新城核心区河公河运园《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：131053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net1、道路交通——地铁和公交的双重便利u地铁：通州新城核心区已确定设立3座地铁换乘站，分别是北关、新华大街、月亮河换乘站，拟于2012年建成。届时，新城核心区3条轨道交通线路（M6、R1、S6）将可实现“两两换乘”。百合湾项目距离新华大街站1000米左右，距离月亮河站600米左右，轨道交通较为便利。K2百合湾《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：141053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.netu公交：目前通州到市区的路线有朝阳路、朝阳北路、京通快速路，以及正在规划设计中的广渠路延长线。项目所处地点可通过通胡大街、新华大街及新华南街实现进入主城区路线的便捷切换。朝阳北路通胡大街朝阳路K2百合湾新华大街京通快速新华南街广路两《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：151053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net2、配套规划——暂时不够完善，但可达性较强，且未来发展潜力巨大总体来说，目前通州区域的商业氛围不浓、生活配套设施不够完善，运河东部区域较西部老城区配套更差一些；百合湾项目周边生活配套设施现状为超市、学校及商业会所，没有大型的购物、娱乐场所及医院，但项目周边交通设施比较便利，对外界的服务设施用较强的可达性，并且随着运河商务区的建设，项目周边的配套将有极大的改善。《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：161053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net休闲配套公园：通州运河公园是在原运河文化广场、运河奥体公园、生态公园基础上整合而成的大型绿色生态公园，规划全长4600米，宽600-800米，总面积368万平方米（朝阳公园278万平米），其中水面占92万平方米，绿化率达95%；是百里长安街东起点、京杭大运河北起点，也是目前京东面积最大的城市公园。《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：171053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net规模宏大的公园、广场以及龙船、雕塑等设施为项目营造了良好的外部自然及休憩环境。《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：181053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net商务配套与发展因K2百合湾项目位于通州新城核心区附湾百合K2近，商业配套发展潜力十分可观。以下，我们从通州国际新城以及该项目西北部、西部、东南部规划及发展前景方面分析其优势。《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：191053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net西北部项目西北部（直线距离2公里）为运河水乡区，将建设高度200米左右的星级酒店、高度达250米的企业总部和区域地标、14.7公顷的特色博物馆，以及以主题水景酒店。《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：201053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net西部西部（直线距离1.5公里）为高端商住区，将建设高端水景公寓、时尚餐饮、影院、医院、学校等设施。《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：211053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net东南部项目东南部（直线距离2公里）为会展综合服务区，将建设国际会议展览中心、城市博物馆、艺术展览馆、商务会馆、酒店等设施。《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：221053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.netK2百合湾项目区位优势突出表现在：资源：项目位于五河交汇区域，西距大运河700米左右，依托运河沿岸的奥体公园、运河文化广场，以及项目西南部的运河生态公园、西部的西海子公园，具备了良好的外部居住环境。商务：随着通州新城CBD核心区的逐步建设，未来该区域将成为高端商