1同策观点——小幅优惠或微幅降价将成为市场的主流趋势从调控政策执行的力度及市场表现来看，仍然坚持“去投资化”，尽管市场也呈现出房价降幅收窄甚至个别项目涨价的现象，但是，价格方面仍然难以有反弹的机会。从市场买卖双方心态来看，目前市场始终是处于“阶段性”的观望状态。“十一”前后的房地产市场成交状况亦是如此。第一、市场成交量回暖之后，开发企业资金面不太紧张，部分开发商或主动或被动地继续博弈市场，开发商推盘节奏的放缓供应量的减少，从而影响市场成交量及地方政府财政收入，倒逼部分地方政府出台“刺激”房地产市场的政策措施。第二、部分开发商利用活动营销、房展会等时机，发出楼盘价格降幅收窄甚至炒作买涨不买跌的市场涨价预期，及部分城市银行首套房贷利率恢复基准导致购房者购房成本增加，导致部分购房者进一步观望。但尽管是“阶段性”观望，上海房价水平自今年以来依旧没有出现较为实质性的下滑，从全国情况来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨。这将使开发企业对于整个市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观，这也将促使开发企业在成交量回升的之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。但是，从政策面的走势来看，尽管差别化的调控政策导致楼市成交量持续回升，开发企业的资金面的状况也会逐渐得到缓减，但是，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。一定意义上来讲，本轮调控以来，购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间的大幅降价的最佳购房“时间窗”。尽管在去投资化的调控政策的影响下，全国房价开始有小幅回升的趋势，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”，但是，购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间窗口。在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。2全市商品住宅每月供求及均价走势元/平米万平米供应成交成交均价180.0024607260002394724071160.002400022275224892254122566220962254121696140.0022850223532279121115221382245022651220002155622064120.002105620000市场回顾——商品住宅成交增加未如预期物业类型三季度供应面积三季度成交面积三季度成交均价19831单位万平100.00米环比同比万平米环比同比元/平米环比同比18000商品住宅294.54▲13%▲4%247.14▲1%▲30%23017▼1%▲4%公寓262.56▲22%▲5%219.68▲4%▲34%22572▼1%▲7%别墅28.97▼32%▼2%27.46▼14%▲2%26577▲6%▼8%商业48.25▲72%▼5%40.99▲63%▼22%16665▼11%▲5%办公45.02▲80.0032%▼11%41.17▲24%▼25%24325▲27%▼20%16000十一“假日楼市”于10月6日落下帷幕，“看多买少”依然是房展会的特征，尽管据主办方统计，人气与去年同期基本呈持平状态，而成交量增长明显，但是60.00，大多参观者仍表14000示会再观望。在多种楼市调控力度下，楼市价格有所回落，但回落幅度不明显，尤其是今年在两次降息，以及随着开发商前期跑量已收到成效回笼资金的前提下，资金压力不大，其降价动力削弱，最终会选择房价降幅收窄或涨价，而楼盘一旦降价活动停止市场就处于僵持状40.0012000态，陷入“阶段性”观望气氛，从而使市场成交量出现萎缩。2012年9月份的住宅成交量只有80.99万平米，几乎和传统意义上的8月淡季是持平的，同策咨询研究中心分析师许之静认为，20.00缺乏实质性优惠，是今年“金九银十”成交乏10000力的重要原因。从整个三季度的数据看，商品住宅的成交量为247.14万平米，环比上涨幅度仅1%，未如预期。相形比较之下，商办市场表现就较为喜人。0.00800011-11-11-11-11-11-11-11-11-11-11-11-12-12-12-12-12-12-12-12-12-0102030405060708091011120102030405060708093商品住宅季度供求走势万平米元/平米40023500335.61231713502301723000280.61291.54300258.5422500249.07243.63247.1425022258222.3922200202.102199422000190.7421542200163.852153621500150152.78141.96108.772100010050205000200002011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q22012Q3供应面积成交面积成交均价1.9月重点项目开盘情况——优惠收窄新增供应爆发推出量报价认购/以往项目名称环线板块推盘户型优惠情况（套）（元/平米）价格情况加推15#楼为9月2日前认截至开盘当天下午，该楼盘面积在筹、购房的客户上海玉兰花园外郊环唐镇72套36000元/平米已定售房源超过50套，销售123-233平米能拿到9.4折金额约3亿元。的二、三房的优惠精装房源有88平米二房，101折后19000元今年上半年公寓均价16675新里崴廉公馆外郊环南翔平米和130平/平米元/平米米三房户型是87-89平米两房，现有85折优今年上半年公寓均价27983明园森林都市内中环大宁88-89平米三374套35000元/平米惠，折后均价约元/平米房，148-17731000元/平。平米三房189平左右户189平左右户型别墅总价型别墅总价500万/套；500万/套；230现有预存10万外郊环230平左右的平左右的别墅今年上半年公寓均价24471长泰东郊御园航头立减100万优间别墅总价700总价700万/元/平米惠。万/套。每户赠套。每户赠送送面积约140面积约140平米平，220-330平米部分房源有优今年上半年别墅均价34789长泰西郊别墅外郊环泗泾28000元/平米独栋别墅惠。元/平米85平米两房、远洋香奈外郊环杨行板块17500元/平米首次开盘108平米三房、4135平米三房“交2万元意89平米精装三向金抵4万元今年1月首次开盘时成交均万科金色领域外郊环嘉定主城区房、85平米精15000元/平米房款”，“全款可价在1.1万-1.2万元/平方米装二房享9.7折，贷款可享9.8折”82-88平米二折后130万元/2012年7-8月公寓成交均价宁兴上尚湾外郊环江桥40多套房套起17931元/平米优惠至售楼处2012年6-8月公寓成交均价合景领峰郊环外嘉定主城区147平米三房16000元/平米详谈。16030元/平米安亭汽车城北郊庄园郊环外220平米联排350万元/套起首次开盘板块92平米、119、23000万元/平最高可享6万2012年6-8月公寓成交均价象屿鼎城外郊环川沙122平米精装约200套米优惠。23194元/平米房90平米，平层购房享受98折金地艺华年外郊环航头16500元/平米公寓首次开盘约190平米优惠优惠两房3万97-100平米二元，三房4万东方冠郡外郊环新场房、139-143约300套12500元/平米已经“卖了2/3”元。当日另有5平米三房套特价房。华润佘山九里二外郊环2012年1-8月公寓成交均价泗泾169平米四房23000元/平米总价优惠8万期间37404元/平米125平米联排2012年1-8月别墅成交均价上海绿地香颂郊环外柘林200万元/套别墅15648元/平米约92平米二2012年6月-9月25日公寓旭辉百合宫馆郊环外青浦新城84套1.5万元/平米95折优惠房成交均价13377元/平米103平米、125保利叶之林中外环大场平米三房，14723000元/平米首次开盘平米四房推出80、89、1.45万元/平保利天鹅语苑郊环外嘉定主城区91平2房，134100套当日共计签约70多套米平3房88-93平精装精装均价2房，131平精23500元/平购房交2万办装3房；多层米，毛坯均价VIP卡，公寓可2012年1-6月公寓成交均价保利茉莉公馆外郊环浦江82-86平毛坯21500元/平享5万优惠，叠22501元/平米2房；叠加别墅米；叠加总价加别墅享10万面积约150平从380-450万优惠。米元不等5上海市商品住宅各环线可售余量走势万平米1200977.99977.461,001.86997.881,058.822.存量分析——1000商品住宅库存总量重破千万936.17截止9月底，上海商品住宅可售余量重破千万方，达1058.82万平米，环比8月底上889.39979.73升了6个百分点，同比去年上升幅度接近2成，并且，这也创下了有史以来的库存新高，793.01超过今年5月底首次破千万的1001.86万平米的数据。782.19看似应为市场最好的“金九银十”却让开发商再次陷入尴尬窘境，9月份，全市商品住733.8711.00800693.12674.95698.04764.49宅新增预售127.09万平米，创下2011年以来的月度供应新高，而成交量却表现平平，只634.65621.78647.38701.03有80.99万平米，较8月份