2012年运营计划分析鹿特丹项目项目基本信息-鹿特丹2011年计划销售面积5.7万平，金额5.1亿。11月底完成3.2万平，2.6亿。全年任务预估可完成2.812亿。1.1期3456111071.2期89套均1～11月11月底户型单价月均销售12年项目产品线总价销售库存面积（元）（套）新增供应（套）（万）（套）(套)首置2*2*186928720251152174首改3*2*2846012261126158鹿特丹再改3*2*2100001701157——合计　　26464270232市场——长白片区整体情况远洋天地、中海国际社区、格林生活坊、深航翡翠城、雅宾利花园、鹿特丹等16个项目。2011年区域整体供应193万平，其中新增110万平，销售129万平，库存64万平。整体消化率67%。板块去化情况在全市范围内来看，预估在前三。销售（万㎡）新增供应（万㎡）均价（万）-91%YAxis8,900408,1997,9278,0057,6247,9017,7977,2097,3247,1127,2343222212014131213131311111199-32%1077655230001234567891011月月月月月月月月月月月?全年月成交稳定，基本保持在11-13万平左右；?全年价格波动不明显，涨幅500元左右。?10月份市场变化明显，各家供应急剧缩减。?从备案数据来看，10月-11份成交急剧下滑，其中11月锐减32%；市场——片区细分市场情况11年长白细分产品线供销及库存情况各产品线成交结构YAxis598711,206605512,00019%17%504210,0007,511407,2456,6778,00028283030256,00018%222319204,00046%1062,00079%68%55%45%0090㎡以90-140140-180180㎡以下㎡㎡上90㎡以下140-180㎡销售（万㎡）总供应（万㎡）库存（万㎡）均价90-140㎡180㎡以上?从单产品线来看，90平以下为去化率最高，为79%。其次是90-140面积段。?从市场份额来看，供销情况最好的是90-140平的舒适两房和紧凑三房。基本占片区一半的份额。也就意味着此面积段产品的竞争非激烈。?140-180平产品线消化率55%，消化主力为远洋/新加坡城的洋房、万科城小高U5、中海御河央景为主。低密产品和景观资源型产品占主流。长白片区主要竞品情况---中海11年供货11年供货：3大组团同时上市，新供货18.8万平，库存3万平，保守估计11年总体供应22万平，金额18亿北侧：北侧：北侧：89-14189-14189-141清：清：清：89-16089-16089-160南侧：南侧：南侧：70-15970-15970-159精装精装精装163-107-163163-107-163163-107-163都汇组团：-8-8-8都汇都汇都汇11年供货8栋楼。均价7000左右，主160-1600央央景景--44要组要依靠性价比走量。精精精140-90-140180-180御河组团：4-811年推出5栋楼，其中包括1栋精装4-984-109，4栋清水。清水均价8000左右，精4-111011御河装均价9200左右。靠此产品提升项目品质。4-12央景组团：御河精10年5月推出1栋，10月推出剩余3栋。因去化速度极慢，因此11年基本123-91-91-123为销售库存。12年新增：南北两个组团，供货10亿长白片区主要竞品情况---中海11年销售情况主力供货金组团主力面积供货面积销售面积销售金额去化比例价格额都汇79-1417000980006.9860006.184%8000清御河91-181600005.4510004.685%9200精10000清央景107-163300003.210002.370%12000精合计18.8万15.3亿15.8万13亿84%御河组团一共5栋楼，其中精装只有1栋楼，面积为91及123平的两房、三房。目前只售出20%左右，此精装楼成为御河组团的主要库存。长白片区主要竞品情况---远洋11年供货11年新增：包括和平府的3栋洋房，1栋高层，岦宫的1栋高层，2号地块的3栋高层，面积5.5万，金额4.86亿10年底库存约6.5万平，5.9亿。（其中包括洋房106套，1.5万平。高层380套，5万平）11年供货：面积12万平，金额10.7亿90-160220-240137-148-15012年新增电梯洋房远洋和平府远洋和平府5和平府342#岦宫1##1栋写字间，上市时间未定。120-140-150##21栋公寓，60-90平161140-150#3140-91-91-1401栋岦宫#1632#72栋洋房##3#2#地3栋高层2#90-91-91-901#22号地块号地块长白片区主要竞品情况---远洋11年销售主力供货金组团主力面积供货面积销售面积销售金额去化比例价格额11000-120-15092801.192801.1100%洋房120005#高层90-1607700-8000165001.3150001.1690%岦宫220-2409200-9500120001.171400.6660%2号地90-918000-7500170001.36143101.1484%库存和平府洋房和高层650005.94.34.1470%合计12万10.7亿8.8万8.2亿73%5#高层，年初推出，均价8000，在上半年基本售罄。2#的三栋在7月份-8月-9月陆续推出，首推均价在8000左右，去化70%左右。进入10月后价格持续松动，目前以特价房推出，均价在7500左右，走量很慢。长白片区主要竞品情况---新加坡城11年供货11年新增：主要为二期产品，包括6栋小高，3栋多层，2栋洋房。11年供货：加之前期零星库存，11年总供货约7.5万平，货值5.2亿。12年新增6#7#8#9#4#三期高层5#1#2#3#楼号产品形式梯/户/单元面积均价合计1、2、3#18层1T2*1T389/90/90/40/80680027010、11#18层2T498/104/104/98720014422#18层2T653/71/96/87/75/62650010815、18、21#6层2*39070001082T4135/90/90/1355283期高层33层68002T657/52/95/95/52/95990长白片区主要竞品情况---新加坡城11年销售主力供货金组团主力面积供货面积销售面积销售金额去化比例价格额洋房108-110830039000.3239000.32100%小高层75-906800-7000436683.0393012.790%多层90700097200.8797200.87100%库存洋房与高层。部分140以上180001.2180001.2100%合计:752885.19709215.192%新加坡城75-90的小高及高层，均在上半年推出，因此去化速度较高，洋房因价格低，因此去化较快。进入10月后，基本属于停滞状态，原因是前期库存不多，另外是积累三期新品。长白片区主要竞品情况---格林英郡11年供货格林英郡为今年新增项目，11年，供应7.6万平，5亿。主要以80-90平的产品为主力。12年：推出全部剩余产品预计供货4.1万平，金额2.4亿C3C2C1B11B10B7B6B1A2B9A1B8B2B3B5B4楼号产品形式梯/户/单元面积均价合计A1、A26层多层1T2*279/84/84/79730048B1-B611层小高1T2*276/109/109/766800264B7-B1111层小高1T3*298/112/98/98/112/986800330C1/C2/C333层高层2T4*260-805800792长白片区主要竞品情况---格林英郡11年销售主力供货金组团主力面积供货面积销售面积销售金额去化比例价格额多层79-8473001.831.061.210.7075%小高76-11268005.413.683.572.4375%高层60-8057000.390.280.390.28100%合计:7.635.025.173.4175.0%格林项目，主要以小户型产品为主，且价格较低，与鹿特丹无直接竞争，但对整个片区市场的价格界定，造成干扰。主力竞品11年各产品线销售情况片区主要竞品11年销售情况（万平）洋房主力5,0全产品线4,13,6中海2,8远洋2,62,42,52,2万科城1,81,61,4新加坡城1,21,11,10,50,5格林英郡0,00,0鹿特丹90-110110-140140-180库存1.2平双阳库存?从数据表现来看，鹿特丹的92及97平两房产品，在主力竞品中市场表现尚佳。?140平的C标去化市场份额很小；同时从目前2#的销售情况来看，97平库存比例在50%，140户型库存比例在85%左右，140产品去化速度非常缓慢。?U5去化基本为零。主要原因是上市时间在10月下旬，市场变淡。另，总价过高，市场接受度不高。?因此，建议12年新增产品中，主推92-97平的小面积。对于U5是否加推需慎重。主要竞品12年可售资源统计6,8中海4,744,0远洋3,53,33,73,0万科城2,21,71,61,61,9新加坡城1,01,20,7格林英郡鹿特丹90-110110-140140-180?12年首置，首改产品的市场供应量非常集中。其中新加坡城、中海、远洋的市场份额极大，是鹿特丹的直接竞争对手。?从11年热销的产品线之销售策略来看，“性价比”是其抢占市场竞争点，不难预判1