天业国际营销报告二OO八年六月前言–通过前期详细的市场调研及资料收集、整理等工作，我司对济南市及本案周边商业市场状况有了更全面的了解，并通过分析对本项目有了更充分、更深刻的认识–我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本案制定出准确合理的定位。最大限度强化项目的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本案的市场竞争力目录1.市场篇市场篇2.总体定位篇总体定位篇3.3.销售策略篇销售策略篇4推广策略篇推广策略篇目录1.市场篇?写字楼部分?商业部分?公寓部分返回目录一市场篇?区域划分–按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标–济南的写字楼市场划分为中心区域板块、山大路板块和东部区域（主要为高新技术开发区）一市场篇?济南写字楼市场宏观环境由上图可以看出，济南市近年来第三产业比重不断提高，第三产业的增长带动了第三产业就业人数的增加，第三产业就业人数的增加为写字楼带来稳定的有效需求，促进了济南写字楼供应量的增加。一市场篇中心区样本供应4.5?供应量分析43.532.5为详细了解济南市写字楼的供需21.5情况,从市场在售或在租写字楼1中选取有影响力的纯写字楼作为0.50样本进行分析中银玉金胜邮齐圣趵丰永普鲁泰汇新银泉银信座泉龙利政鲁凯北利安利信山宝闻座景都广大森大大大国摩6大大海文大大大晶恒大规模（万）221.4.1.3.3.30.12.2.1.310.3.44.东部区域供应样本山大路区域供应20121015810645200齐鲁软件大学科技留学人员凯贝特高三庆世纪环保科技第1大银座创展特区历东海蔚发展嘉恒东环枫润历下中润山航园园创业园新产业基财富中心园国际道数码中心数码商务广场大厦大厦国际商务大厦世纪大厦系列119.73.84.531010系列12.755.12.64.22.732.723.21021121一市场篇?供应量及区域分布写字楼供应区域分布6040200写字楼供应量（万平楼盘平均体量（万平写字楼数量（个）米）米）中心区域45.165192.38山大路区域51.28133.94东部区域5569.17?在售（租）写字楼供应总量为154.445万㎡，主要集中在东部区域?03年前后上市的东环国际广场等项目加大了区域的供应量?其次为山大路区域，供应量为51.28万㎡?项目所处中心区域写字楼数量有19个但规模较小，平均体量在2.38万㎡一写字楼市场分析?售价分析–在售写字楼销售均价为8055元销售价格分区对比12000/㎡10000–中心区域销售价格为最高，达800060009612元/㎡4000–山大路区域写字楼销售均价为20008280元/㎡0中心区域山大路区域东部区域整体销售价格（元/平9612828059008055–东部作为发展中的写字楼聚集米）区,其区域写字楼销售均价最低，为5900元/㎡在售写字楼的销售价格按照离市中心距离的远近、商业商务氛围的聚集程度等因素分成了三个阶梯依次分别为中心区域、山大路区域和东部区域一写字楼市场分析?租金分析租金价格分区对比4.543.532.521.510.50中心区域山大路区域东部区域整体租金（元/平米）4.12.251.382.54（注：按使用面积对各楼盘租金进行统计，按建筑面积进行租金报价的写字楼，则按70%的使用率进行换算）如在售写字楼的销售价格的阶梯分布一样，济南市在租写字楼价格同样分成了三个阶梯。依次分别为中心区域、山大路区域和东部区域?济南市写字楼平均租金为2.54元/天*㎡?中心区域写字楼平均租金最高，为4.1元/天*㎡?山大路区域写字楼平均租金为2.25元/天*㎡?东部区域写字楼平均租金最低为1.38元/天*㎡一写字楼市场分析?客户群分析项目区域入住客群分析30.00%35.00%35.00%济南本地企业外地企业外资企业东部写字楼入住客群山大路区域入住客群分析19%0%15%5%中小研发企业企业总部81%其他80%济南本地企业外地企业外资企业一写字楼市场分析?区域写字楼市场分析–区域研究范围西起杆石桥、东至银座附近、南至文化西路、北起泉城路两侧一写字楼市场分析?区域样本供应量项目名称总规模（万㎡）写字楼规模（万㎡）中信广场2.82银座大厦8.92玉泉森信3.21.42金龙大厦8.84.26胜利大厦2.431.44山东邮政大厦3.83.2齐鲁国际大厦8.53.5圣凯摩登城5.13趵北6号1.40.66普利海辰大厦32.45银座晶都国际153.5银都大厦5.14.5–项目所在区域内样本写字楼面积约在32万㎡左右–样本项目单层面积在1500-2000㎡之间一写字楼市场分析?区域样本客群分析各样本入住客群：项目名称入住企业通用电气有限公司、中信广场深圳中兴电子、保监会山东分局等金龙大厦民生银行、人寿保险、业之峰等摩托罗拉、联想、华为集团、山东鑫龙房地银座产等齐鲁国际大厦兴业银行、美宝莲济南办事处等中国电信济南分公司、天安保险、将军保险山东邮政大厦、工商企业担保有限公司等农行、建行、香港商报、齐鲁置业、中国航胜利大厦空公司等清华同方、首信代表处、西门子机械、福斯玉泉森信特装饰公司等–入住客群中大型企业较多、外资办事处也占部分比例–入住客群的行业特征主要以实业类及金融投资居多一写字楼市场分析?入住企业行业分析–以外来知名企业驻济办、分公项目区域入住客群分析司为主，占65%；济南本地企业只占少数，占35%。这些企30.00%35.00%业以从事金融保险、房产代理、法律、会计顾问等高盈利水35.00%平的行业为主济南本地企业外地企业外资企业–入驻客户多数为大中型企业，如通用、方正、日立等国内外知名公司一写字楼市场分析?市场研究结论济南有三个写字楼集中区域，分别为中心区域板块、山大路板块和东部区域板块。项目所在的中心区域板块有明显的写字楼聚群效应济南写字楼市场供需处于平衡状态：一，近来年济南写字楼市场租金水平、售价水平稳定；二，近年来济南写字楼新增供应较小。本项目写字楼体量符合市场需求态势办公地点主观需求从标准化向个性化的转变。一、商业市场分析?济南现状商圈分析商圈类别商圈点评以商场、超市居多，而中小型服饰类专业店则在数量上占据了绝对多数。都泉城路商圈综合类商圈市级商业中心的核心部分，是一个面向全市乃至整个山东省的商圈。济南老商圈典型的代表之一，消费对象除了周边居民外，还面向整个济南市大观园商圈综合类商圈。西市场商圈综合类商圈经营内容较多，其中服饰及餐饮所占比例约为50%是西城区的商业中心区洪楼商圈综合类商圈连接洪楼区域与东部新区的商业中心、发展潜力巨大老东门商圈综合类商圈主要面向中低端消费，家乐福的加入则弥补了区域中高端消费的弱势。英雄山商圈综合类商圈消费群体主要面向本区域段店商圈综合类商圈人口较少，大型商业经营状况较差泺口商圈专业性商圈济南最大的服装批发市场，以中低档为主，辐射区域面向济南周边几个地市山大路商圈专业性商圈有山东中关村之称，是济南最大的电子科技市场北园大街商圈专业性商圈济南最大的家居及建材市场段店专业商圈专业性商圈济南最大的汽配及汽车销售市场一、商业市场分析?项目所在位置–项目处于济南的核心位置，该地段是济南的政治、旅游、购物中心，地位不可替代一、商业市场分析?泉城路现有项目介绍–本项目商圈主要由银座、贵和等大型综合购物中心组成，是都市级商业中心的核心部分，是一个面向全市乃至整个山东省的商圈。从2003年开始，沃尔玛、家乐福等国际商业零售巨头相继入住本商圈，核心商圈地位进一步得到巩固一、商业市场分析?项目周边现有商业街构成–舜井街为华东地区重要的手机批发市场–佛山街为连接泉城路商圈及文化西路购物街的餐饮街–泉城路商圈中，文化西路为除了泉城路以外的服饰、鞋帽的购物街一、商业市场分析商圈经营档次比例10%5%20%高档中高档中档25%中低档40%低档一、商业市场分析泉城路商圈，泉城路商圈，为济为济南商南商业业的高度集中地；的高度集中地；商商业结构业结构和和业态业态丰富，使此丰富，使此区区域的功能定位域的功能定位为为整整个济个济南市的商南市的商业业中心，且向周中心，且向周边边六市六市辐辐射射一、商业市场分析?泉城路分区域概述321泉城路根据泉城路商业物业类型、经营形式和功能分布，可将泉城路自西向东依次分为三部分榜棚街以东区域以集中式商业为代表，主要有超市、家电和服饰组成——图中1榜棚街和天地坛街之间为服装、饰品为主的零售铺面和少量酒店、商厦——图中2天地坛街以东为人流量相对较少的铺面，以及舜井街手机批发市场——图中3一、商业市场分析?泉城路业态分布区域业态类型代表商家泉城路沃尔玛、万达购物广场、德克士、三联家电、永和豆浆、苏宁电器、国美电器超市、家电、餐饮西首、贵和购物中心、贵和商厦、必胜客、KFC、麦当劳、常春藤、回转寿司、加州泉城路服装、餐饮婚纱摄牛肉面大王、济南阳光家常菜、梦莱茵婚纱摄影、浪漫经典婚纱馆、时尚新娘中段影、眼镜婚纱摄影、金夫人婚纱摄影、齐鲁同人、宝明斋、美特斯邦威泉城路服装、餐饮两岸咖啡、杰克走路东首一、商业市场分析泉城路各区域租金横比?泉城路各区域租金横比2015租金（元/天*10–泉城路中心商圈租金水平相对㎡）较高，租金梯度明显、跨度较5大0西首中段东首–项目周边位置较好的商铺一楼销售均价在40000元/㎡左右商业物业名称售价（元/㎡）租金（元/天*㎡）建筑面积位置宝明斋眼镜店——26.759天地坛街东北–租金水平跨度较大，其加权租齐鲁同人眼镜店——2060天地坛街东北金为13.9元/天*㎡汇泉地王广场一层：360001层8，2层6，3层450000县西巷趵北6号一层：400001层10，2