白沙区域房地产市场概况2013.08.12一、白沙组团规划二、区域市场概述三、典型个案概况2一、白沙组团规划3白沙4白沙组团规划白沙组团位于中牟县城与郑州市区之间，吏属于郑州市中牟县，西邻郑东新区，南邻郑州国家经济技术开发区，总面积66平方公里，属于郑州新区的核心区域。白沙组团区位得天独厚，交通四通八达，区内连霍高速、郑开大道、中央大道、郑开城际铁路、京港澳高速、新107国道纵横交错，构筑起便捷的交通网络。同时，组团可零距离对接郑州新东站和郑州新郑国际机场，临陆、临空优势明显。郑汴产业带由西向东规划布局白沙、官渡和汴西新区3大组团，在这些带状分布组团中，各个组团都有特色的定位。其中，白沙组团利用其紧邻郑东新区CBD和龙子湖高校区的区位优势，重点布局职业教育、现代服务业和高新技术产业。根据不同功能，分为3个片区：1、职业教育聚集区：郑开大道北侧，重点布局职业教育、文化旅游等产业；2、现代服务业聚集区：郑开大道南侧400米以内区域，重点布局金融、保险、商业、商务等产业；3、高新技术产业聚集区：郑开大道南侧400米以外区域，重点布局高新技术等产业。近几年来，随着郑州新区、郑汴产业带等规划的出台，郑东新区的快速成熟、高铁和空港等区域的建设，白沙组团房地产市场呈现加速发展的趋势，区域市场持续升温，供应、成交量和价格水平均呈快速上升的趋势。5二、区域市场概述1、主要楼盘概况2、产品类型3、户型面积4、价格分析5、去化速度6、客群分析61、区域主要楼盘概况案名位置开发商规模容积率产品类型户型价格格林上东商都大道与通惠路交汇河南安融房地占地8万方，总建2.499层、18层、2586-118平米三房18层高层处北200米产25万方层高层6500上东城郑开大道与郑信路交叉郑州华安置业占地150亩，总建3.018层高层87-142平米6800口东南500米40万方东润华景中牟县商都路与通惠路河南新华重型100余亩，21万方2.497层洋房、27层82-143平米两房、6500交叉口向西50米路北机器有限公司高层三房、四房郑东宽景白沙镇青年路与白沙大郑州隆安置业占地50亩，总建61.997层洋房、18层90-127平米两房、高层5700一品道交叉口西300米路南万方高层三房郑东新世郑汴路和白沙大道交会河南新世界投占地210亩，总建2.8多层、小高层、80-120平米两房、已入住，高界处北300米资40万方高层三房层尾盘5300东岸曦城中牟县郑汴路与通惠路郑州田园置业100亩，16万方2.56层多层、12层85-109平米三房高层6450交汇处小高层、18层天怡佳苑白沙镇商都大道与光阳郑州尚华置业100亩，12万方2.5多层洋房、小高75-132平米两房、小高层5900路交汇处北400米路西层、高层三房郑东百合郑汴路与尼桑大道交会河南力天置业28亩，总建2万方1.5多层洋房89两房已入住处水木清华郑汴路与宝峰街交会处郑州鸿运置业占地135亩，总建2.2小高层、联排90-160两房、三在售联排约20万方房、四房6600星城国际白沙镇万三路与商都大河南缔华房地占地325亩，总建3.5高层87-127平米两房、4600街交汇处东150米产100万方三房72、产品类型：产品由多层、小高层向高层过渡，在售产品以中高层、高层产品为主中高层小高层多层楼盘名称高层（18F）联排（13-18F）(9-12F)（花园/电梯洋房）格林上东☆★☆上东城★东润华景★☆郑东宽景一品★☆郑东新世界☆☆☆东岸曦城★☆☆天怡佳苑☆★☆郑东百合☆水木清华☆★星城国际★上表中，★为在售产品类型，☆为非在售产品类型?区域项目容积率普遍在3.0以下，早期项目多为由多层到小高层、高层的复合形态，少数项目配有少量的联排产品；?随着区域成熟度提高，后期入市项目以高层为主，目前在售产品以中高层、高层为主。83、户型：以两房、三房为主，少量四房、无一房供应；各项目均以85-130平米三房为主力户型楼盘名称一房两房三房四房格林上东无（或未推，下同）86、11898-103上东城无85-89144120-130东润华景无82-84107-126142郑东宽景一品无80-90124-127100-110郑东新世界无85-95120-140东岸曦城无85-11098-110天怡佳苑无75-85124-132水木清华无90120-140160星城国际无70-90124-126宏田·水岸鑫城无70-80116125?区域户型供应的刚需特征明显：以刚需两房、三房为主，少量四房，无一房供应?两房主力面积为75-90平米，三房包括85-110平米的经济型三房一卫、120-130平米舒适型三房两卫；94、价格：区域主流高层单价在5500-6500元/平米，总价两房、小三房50-60万，大三房65-80万楼盘名称在售产品价格情况主力总价格林上东18层高层6500元/平米小三房50-55万、大三房70-75万两房55-60万、小三房65-70万，大上东城6800元/平米三房80-85万两房50-55万，三房70-80万，四房东润华景6500元/平米85-90万郑东宽景一品高层5700元/平米两房48-55万，三房65-70万郑东新世界已入住，高层尾盘5300元/平米——东岸曦城高层6450元/平米小三房55万，大三房70万两房45-50万，小三房60-65万，大天怡佳苑小高层5900元/平米三房70-75万水木清华在售联排6600元/平米联排约200万星城国际4600元/平米两房35-40万，三房55-60万宏田·水岸鑫城高层5200元/平米两房40万，三房60万?区域高层产品主流价格在5500-6500元/平米，整体相当于郑州市区水平的70%左右?两房、小三房主力总价50-60万，大三房65-80万，比郑州市区平均水平低20-30万元，首付门槛低106-10万元；5、去化速度——个案约4-7万方/年，区域整体约30万方/年，未来仍有较大的放量空间楼盘累计销售周期累计去化量（万平米）年均去化量（万平米）格林上东半年（2013年初入市）2.554.5年337.3郑东新世界（2008.6-2012.12）郑东宽景一品1.2年（2012.7-2013.8）54.2水木清华3.2年（2010.6至今）154.7上东城1年（2012年9月至今）66郑东宽HOUSE约2年（2010-2011）147根据以上几个项目的平均速度来看，白沙区域个案的住宅年均去化量在4-7万方，结合近几个该区域主流在售项目的数量（5-8个），可估算该区域近几年住宅年均去化量约为30万方/年。从趋势上看，区域内产品形态呈现出由多层向小高层、高层过渡的趋势，项目数量和规模也呈明显增加的趋势，在2013年上半年入市的格林上东等项目呈现供不应求的态势；另外，受郑州新区大的规划利好及郑州市区刚需客户外溢的促进，预计区域住宅成交量、价格仍有较大的提升空间。116、客群分析根据调查，白沙区域购房客户主要分为以下三大类：?1、周边区域地缘性客户：包括周边中牟市区及白沙、圃田乡镇居民，专业市场的个体工商户等；?2、郑州市区外溢型刚需客户：包括在工作地点在郑东新区的地缘性客户或者由于郑州市区高房价挤压而产生的外溢型客户?3、郑州市区投资客户：认可郑州新区规划对该区域的利好，看好区域房价的升值空间12二、典型个案概况1、格林上东6、星城国际2、上东城7、东岸曦城3、东润华景8、天怡佳苑4、郑东新世界9、水木清华5、郑东宽景一品131、格林上东案名格林上东位置商都大道与通惠路交汇处北200米开发商投资：格林集团开发商：河南安融房地产开发有限公司项目概况占地8万方，总建25万方，规划为6栋9层花园洋房、9栋18层小高层、4栋25层瞰景高层共1750套，分三期开发。首批为4栋18层高层，于2013年6月16日开盘。产品类型9层小高层，18层、25层高层住宅配套双气，会所、商业街118平米三房两卫户型首批86-118平米三房停车全部为地下停车位，共1050个车位：配比1：0.6价格18层高层6500元/平米86平米三房一卫142、上东城案名上东城位置郑开大道与郑信路交叉口东南500米开发商郑州华安置业有限公司项目概况占地约150亩，总建筑面积将近40万方，分为住宅和商业南北两个地块，其中住宅地块3.0的容积率，22%的建筑密度，共13栋18层高层住宅。产品类型18层高层住宅，写字楼、商业配套双气，双语幼儿园户型85-89平米两房，98-130平米三房，144平米四房。动态2012年9月8日一期首批7#、8#楼开盘，2013年7月6日加推房源开盘价格目前8000元/平米（首次开盘时6500元/平米）98-103平米三房一卫89平米两房一卫153、东润华景案名东润华景位置中牟县商都路与通惠路交叉口向西50米路北开发商河南新华重型机器有限公司项目概况总占地面积100余亩，总建筑面积21万㎡，包括14栋电梯花园洋房和6栋27层2梯4户的Art-deco高层产品类型7层电梯洋房，27层高层户型82-84平米两房，107-130平米三房、142平米四房价格高层两房6500元/平米，三房6200元/平米动态2013年6月1日二期高层开盘143平米四房1682平米两房一卫107平米三房一卫126平米三房二卫4、郑东新世界案名郑东新世界位置郑汴路和白沙大道交会处北300米开发组合投资商：河南新世界投资有限公司开发商：郑州丰源实业有限公司项目概况总占地面积约210亩，总建筑面积40万平方米，由多层、小高层、高层多种建筑形态组成。共分三期开发，一期由18栋楼组成，建筑面积约10万平方米；二期是11栋22~26层的高层，建筑面积约14