山西运城市空港区房地产市场（2012年3月）二零一二年五月空港区禹都区盐湖区运城空港新区是市政府【2002】83号文件批准建立的市级开发区，位于市区东端，距市区8公里，总规划面积60平方公里，前期开发22平方公里。先后进驻大小客商285家，初步形成了以十大骨干企业、四大市场和六个星级酒店为支撑的产业体系。企业：目前进驻企业通达重卡、雪花啤酒、华雄纺织、卓里机械、汽车内饰、华龙集团、烟草物流、澳星果汁、义乌商城等，运城市政府试图通过三至五年努力，把空港建成山西南部最大的工业基地，建成拉动运城经济发展的龙头。教育：康杰初中、康杰中学、财经学院、幼儿师范学院、实验小学等。交通：运城客运中心站、关公机场、大西高铁、运三铁路、侯西铁路，三条铁路建成后到北京仅需3.5h，西安仅需40分钟，至太原1.5h。医疗：空港中心医院。华润雪花啤酒厂华雄纺织卓里集团大运重卡空港区地产项目大宅门奥梅花园香港花园阳光嘉苑凯瑞花园河东一品水墨江南1香港花园楼盘名称：香港花园所在区域：运城空港区新房类型：住宅均????价：2738元/平方米开?发?商：菲华房地产开发有限公司项目位置：运城市空港新区关公西街9号售?楼?处：运城市空港新区关公西街9号售楼电话：0359-2522222开盘时间：2009-01-01交房时间：2013-12-17建筑形态：小高层项目位于空港新区关公西街9号，由运装修状况：毛坯城菲华房地产开发有限公司斥资6亿打产权归属：70年造的国际港式名宅，由澳大利亚博能规总建筑面积：约150000万平方米划建筑设计，山西一建六建承建。项目总占地面积：200000亩区位于空港核心中央地段，东临空港商物业公司：运城福运物业业街，凤凰美食城，空港度假村，南邻绿?化?率：45%?康杰中学，禹都古玩城，周边交通道路容?积?率：2?四通八达。2水墨江南·福运园楼盘名称：水墨江南·福运园所在区域：运城空港区新房类型：别墅均????价：6400元/平米开?发?商：山西水墨江南房地产开发有限公司项目位置：运城市空港北区通达北路11号【项目风格】售?楼?处：运城市空港北区通达北路11号项目占地约6万平方米，共规划166栋别墅。前庭、售楼电话：0359-8655567中宅、后宅，首创“三重庭院”大宅。没栋建筑单体1030500m2建筑形态：低层米超大面宽，米进深，每户私享空间装修状况：毛坯，情景交融，匹配上层名流无与伦比的尊荣。产权归属：70年态。??????????????????????????????????????????总建筑面积：约5.3万平方米????????????总占地面积：90亩【?中式园林】物业公司：绿?化?率：24%?3000砘苏州太湖石、3200平米中央水域、12000容?积?率：0.77?平米共享园林、386米景观长廊，千万巨资拓湖造山销售进度：蓄水，沿袭苏式园林绝代风华，苏州香山派名师-薛福鑫优惠政策：交10万抵20万全城预约，预老先生封笔力作，工艺精细，气势磅礴。约即送苏州四日游3奥梅花园五期——天兆馥园楼盘名称：天兆馥园所在区域：运城空港区新房类型：住宅价格：1700-2387元/平米开?发?商：山西天兆房地产开发有限公司项目位置：运城市空港新区关公西街售?楼?处：奥梅花园售楼部售楼电话：0359-8655567开盘时间：2011-11-11交房时间：2013-04-01建筑形态：多层,高层装修状况：毛坯产权归属：70年交通状况：18/88该项目占地68亩，由15栋六层建筑组成。项目毗总建筑面积：约0万平方米邻空港医院，实验中心，关公礼仪学校。育秀小学。总占地面积：68亩离康杰中学3公里。教育环境良好，18路公交车从优惠政策：首付三万就可买房。门前通过4名人港湾Ⅱ期——河东一品楼盘名称：河东一品所在区域：运城空港区新房类型：住宅均????价：3550元/平方米开?发?商：山西鸿锐置业有限公司项目位置：空港区康杰中学北500米售?楼?处：空港区康杰中学北500米售楼电话：0359-8655567建筑形态：多层,小高层装修状况：毛坯产权归属：70年总建筑面积：约20万平方米总占地面积：160亩物业公司：绿?化?率：41%?容?积?率：2?5阳光嘉苑·云水榭楼盘名称：阳光嘉苑云水榭所在区域：运城空港区新房类型：住宅均????价：2300元/平方米开?发?商：山西鸿德房产开发有限公司项目位置：空港区空港北区康杰北路与雷达西街交汇处售楼电话：0359-2472222开盘时间：2011年5月交房时间：2012年底建筑形态：多层装修状况：毛坯产权归属：70年总建面积：约13万平方米占地面积：90亩物业公司：一家太原物业公司绿?化?率：38%?6凤鸣苑楼盘名称：凤鸣苑所在区域：运城空港区新房类型：住宅均????价：1800-2500元/平米开?发?商：运城市恋家房地产开发有限公司项目位置：空港北区机场大道与康杰北路交汇处西200米售?楼?处：空港北区机场大道与康杰北路交汇处向西200米售楼电话：0359-8655567建筑形态：多层,小高层、高层装修状况：毛坯产权归属：70年新康杰门口首席法兰西风情电梯洋房，总占地100余交通状况：18路88路亩，总建面11万平米，绿化率37%，达到自然尊贵总建筑面积：约11万平方米的园林景观，欧式风格7层板式电梯洋房45平米到总占地面积：100亩120平米不等……销售进度：蓄水????小区拥有5000平米的商业，3000平米的三层会所和幼儿园及大型庆典和演艺平台，40000平米的地下停车场（约800个停车位，100%的停车率），1000平米地上非机动车停车库。小结1.空港新区建筑形式基本以多层为主，小高层为辅；2.住宅价格一般在2000-2400元区间范围；3.户型面积在70-120平米之间为多，户室结构为两室或三室；4.社区为5万平米-10万平米之间的中小型规模；5.去年旺季销售大致为20套/月，目前所列项目月销售均在0-10套区间为多，销售周期较长；6.空港区采暖基本为壁挂锅炉采暖，除去别墅项目在1.5元以上，其余物业费用在0.50元；7.项目KFS基本为山西本土地产企业，开发理念两极分化明显，空港目前停工项目大约在3个以上。笔者点评：目前空港开发区进入第十个年头，对比西安高新开发区的发展，以目前的发展速度空港区要达到西高新的发展速度以及开发密度尚需时日，粗略估计应该在5年以上，即2017年。凯瑞花园项目二度开发思路项目概况凯瑞花园项目位于运城市空港新区雷达路与通达北路交汇处，距离运城机场500米-1000米，所在区位为空港区核心地带，政府规划片区为空港人文居住区。项目总占地40亩，建筑面积约6万平米，为高层、小高层规划。目前主体竣工楼栋两栋，其余未动，项目存在资金问题以及部分土地产权问题，已经停工1年左右或者更长。项目从去年6月进入蓄水，蓄水价格3000元/平米，1万元订金，蓄客不足10组，据现场人员介绍，初期本来收订约30-50组，后大多退订。项目SWOT分析优势分析（S）a.项目所处地段为空港核心区域，未来发展空间巨大；b.项目周边目前有1个成熟小区，入住率超过50%，有一定的生活氛围；c.项目南邻为待开发项目，销售中心已建成，再南向有目前运城市最高端的别墅项目，具备一定的销售圈场效应；d.项目规模适中，如果后期加强硬件设施的配套，在区域会有一定竞争潜质。项目SWOT分析劣势分析（W）a.项目所处区位为空港开发区自西向东的边缘区域，区域配套稀缺，基础生活设施缺乏；b.空港新区的产业密度低，与老城区差距甚大，短时期内难以形成生活、工作之间的互动，人气低落；c.项目形象前期受挫，品牌美誉度不复存在，再度启动的难度较大，基本为夹生饭；d.项目高层与小高层的配置与周边项目的成本竞争力不足，相对容积率较高，建筑密度大，社区配套空间狭小；e.项目前期定位较高，后期营养不良，营销大忌，重新定位代价较高；f.产品差异化不大，突破瓶颈时日较长，营销周期放大。项目SWOT分析机会分析（O）a.空港新区整体的政府推广力度较大，招商引资项目越来越多，为区位发展带来正面效应；b.项目区位的核心地段，依然会赢得相对更多关注，项目可借助区位商业的繁荣以时间换价格、换生存机会较多；c.项目目前开发仅有三分之一，剩余部分的开发可以依据市场展开调整，进行完善，亡羊补牢；d.项目前期销售接近于零，基本不存在后期价格调整与形象转换带来的负面效应。项目SWOT分析威胁分析（T）a.受房地产限贷政策的影响，整体的市场走出低迷与观望尚需时日；b.持续低迷的市场与目前的价格恶战对项目重新入市不容乐观；c.项目前期的受挫形象会成为周边竞争楼盘的反面教材，对消费者信心产生动摇；思路解决三个问题？1、品牌形象的修复与重建？2、产品竞争力的提升与重塑？3、现场人气的聚集与营销模式力度？1、品牌形象的修复与重建KFS形象产品形象品牌形重新包装注资配套支撑象重塑卖场形象销售形象价格形象？2、产品竞争力的提升与重塑?高性价比的竞争力打造——价格、社区配套、推广形象?项目品牌的竞争力打造——差异化产品营造、产品概念的提炼?项目品质的竞争力打造——发达城市开发理念引入?项目营销的竞争力打造——精装修体验式营销？3、现场人气的聚集与营销模式力度多中心营销营销延伸至多区域竞争繁华区客群多中心互动PK模式THANKS