滨海商务办公市场2012年第一季度报告目录1第一季度滨海商务办公市场概况2滨海核心区写字楼销售市场分析3滨海核心区写字楼租赁市场分析4滨海核心区总部办公类市场分析5滨海核心区未来商务办公市场预测第一季度滨海商务办公市场概况销售市场：?2012年第一季度，滨海写字楼销售市场无新增供应入市，主要以去化现有存量为主，本季度市场成交量1.7万平方米，环比上涨28.32%，去年同期相比下降54.13%；成交均价为11000元/平米，环比微降0.7%，与去年同期相比下跌4.75%。?目前销售型写字楼主要集中在响螺湾，以旷世国际的销售形象最好，价格方面开发区写字楼价格最高。?目前滨海总部办公类项目均以销售为主，集中在海洋高新区和北塘所属的中部片区，其中以位于海洋高新区的滨海国际企业大道销售形象最好。租赁市场：?2012年第一季度,滨海商务办公租赁市场整体入住率约为80%，租赁情况较好，其中泰达MSD和泰达中心酒店两个纯租赁项目租金较高，其他租赁项目租金较为分散，档次不一。未来市场：?未来2年滨海商务办公市场销售主要集中在响螺湾区域，而租赁主要集中在MSD以及于家堡区域，随着供应量的持续增大，项目空置率大大提高，激烈的竞争对开发商的实力以及项目品质的要求越来越高。3滨海核心区及周边写字楼市场概览?目前泰达凭借成熟的配套，已成为目前商务活动的主要聚集地；?伴随MSD、响螺湾、于家堡的逐步成熟，滨海市场迎来了第一个办公物业供应高峰。?定位以生态城为平台的科技、文化产业为主的商务区；?板块定位以新能源、生物医药、航空航天、现代服务业、高端制造、节能环保、新能源汽车等位主导产业?中小企业总部基地。以旅游文化、创意产业、船舶物流、中小科技类企业为主。（未集中入市）?目前已有天津北光实业有限公司、中钢集团、天津市谢克思特工程集团、天津市诚优科技有限公司等企业入住。?目前进驻产业以生物/医药、建筑/地产、办公机构、能源、贸易产业为主。北部片区中部片区?重点建设各省市及中央企业驻滨海新区办事机构及配套服务设施。?前期销售以投资客为主，目前入驻企业以开发商关系户为主?滨海开发区制造业配套商务平台；?目前各商务办公物业入住企业以物流、贸易业为主。?建成后东疆保税港区将成为北方国际航运中心和国际物流中心。（未入市）?市场会展、现代金融、传统金融、教育培训、商业商住，建设成为全国领先、国际一流、功能完善、服务健全的金融改革创新基地。?以金融、管理咨询服务业、物流和贸易业、中介服务业、制造研究及相关产业为定位方向；（未入市）写字楼销售写字楼租赁总部办公销售综合类（写字楼销售租赁均有）4滨海核心区及周边写字楼销售市场分析区域销售价格走势?滨海写字楼市场价格伴随响螺湾大批项目的入市逐渐稳定下来，短期无大幅上涨迹象，目前市场上主要通过借助服务品牌、提高建筑品质的方式来实现成交量的拉升；?目前滨海写字楼市场，尤其是中央商务区项目同质化竞争激烈，预计今年销售价格上行压力很大。5滨海核心区及周边写字楼销售市场分析在售项目分布写字楼体成交均序入驻企业开盘入住销售1项目名称板块级别量价2号代表时间时间率（万㎡）（元/㎡）生态城文生态2010-已入1乙级8.88700中钢集团16%化广场城11住生态生态城能2010-已入2创意大厦乙级9.2950010%城源公司7住开发2009-已入3贻航国际乙级3.411000中铁物资60%3区9住津滨泛海开发2009-已入44乙级1.315000山西煤炭90%国际区9住567响螺2010-已入5旷世国际甲级1014000国家电网90%湾4住滨海国泰响螺2011-2013.6乙级7.712000金光集团40%大厦湾13?目前销售型的写字楼主要集中响螺湾，滨海国贸响螺2012-2013-目前旷世国际的形象最好；7乙级7.48900-11%中心湾312?开发区写字楼销售价格最高。数据来源：凯成研发中心6滨海核心区及周边写字楼租赁市场分析租赁现状分布滨海新区国信大厦23,100平米滨海金融街330,000平米海景大厦22,600平米豪威大厦15,000平米泰达中心酒店18,890平米⑦阳光银座国际发展大厦泰达新天地33,300平米22,000平米23,000平米（1994年）浙商大厦46,780（2009平米年）泰达MSDC区121,917平米（2010年）销售型?目前滨海核心区办公物业的进驻企业以物流、贸易业、服务类为主。租赁型注：生态城租凭项目还未入市，不包括在现状分布中7滨海核心区及周边写字楼租赁市场分析租赁项目总汇总建筑面积租金名称入驻时间入住率?泰达凭借成熟的区域配套，已成为滨万平方米元/天/平米海新区的商务核心，对客户的聚拢效泰达中心酒店20021.93.590%以上应明显；泰达MSD2010124.7566%?写字楼市场整体入住率约为80%，目国际发展大厦19942.2295%前只租不售的项目为MSD和泰达中心豪威大厦19981.51.490%酒店，且表现良好。泰达MSD自去年国信大厦20042.32.390%年底入住，到目前入住率已超过半数，阳光银座20053.32.5-385%租赁进度超过中心城区的项目表现；泰达新天地20052.3285%?对于最初为销售型的项目，受产品品2005质及投资客户承受力的双重影响，同滨海金融街（一期）332.5-3.585%2006一销售项目的租金差异较大。（一、二期）（二期）纯租赁型项目其租金和形象海景大厦20072.31.5-275%均高于同区域其它项目浙商大厦20104.51.5-1.820%8滨海核心区及周边写字楼租赁市场分析租赁代表项目分析：泰达中心酒店泰达中心酒店、泰达MSD是目前滨海核心区的纯租赁写字楼项目，代表了现阶段滨海写字楼租赁市场的发展水平。?泰达中心酒店是天津泰达集团公司独家投资兴建的具有5A级别的综合性智能化大厦,是集客房、公寓、写字楼、餐饮、娱乐于一体的综合型旅游涉外四星级酒店;?泰达中心酒店中写字楼办公面积达16000㎡，办公面积最小单元为30㎡左右目前入住率达到90%以上。企业名称企业类型入驻时间天津同兴旅游咨询服务有限公司有限责任公司(台港澳合资)2007年天津金晓商贸有限公司有限责任公司(外国法人独资)2006年天津思捷思电脑科技有限公司有限责任公司(台港澳法人独资)2003年万方泰达（天津）科技发展有限公司有限责任公司(外国法人独资)2001年天津开发区良泰货运代理有限公司有限责任公司2000年……滨海开发区早期进驻的优质企业9滨海核心区及周边写字楼租赁市场分析开发商泰达发展第一大街与新城东地理位置租赁代表项目分析：MSD之C区路交口入住时间2010年11月每座写字楼建筑面40,639积(平米)标准层面积(平米)1,432楼层31出房率73%泰达MSD客户行业分析空调四管制风机盘管10%新风量50m3/人·小时OTIS，高区5部，低房地产电梯30%区4部，消防梯一部20%金融、投资层高/净高(米)4/2.8物流20%20%IT柱距(米)8.4-11.2咨询服务供电量(VA/平米)104?滨海新区首个国际甲级写字楼网络地板(厘米)15?距轻轨市民广场站步行3分钟提供机房冷却水是?只租不售，租金为4.75元/平米/天楼板承重(公斤/平?物业费24元/平米/月300?首个采用四管制空调及15cm网络方米)地板的项目政府机构及近期进驻滨海车位282滨海委、SOS、知主要客户的优质企业识产权交易中心10滨海核心区及周边总部办公类市场概述在售项目分布办公体序成交均价单体面积入驻企业开盘入住项目名称板块量号（元/㎡）（㎡）代表时间时间2（万㎡）1天津康莱森滨海国际海洋高2010-已入140120001000-4000生物科技集企业大道新区1住团总部2011-2建投领海北塘512500200-2400-未定9目前总部办公类项目均以销售为主，集中在滨海核心区中部的海洋高新区和北塘，未来仍以这二个板块为主。11滨海核心区及周边商务办公市场未来市场未来市场格局：随着城市的发展，产业结构的调整，商务呈现多点发展的趋势。国家动漫产业核心区：区域标杆型、金综合示范园融、现代服务产业区中部：区域提升型、科技北塘、能源类大中小型企业总部区海洋高中小企业总部基地新区旅游、文化、创意产业北部：区域补缺者、创意总部经济区和生活服务区、文化产业核心区?现代化服务区东部：传统型、港口物流贸易产业中小企业写字楼?金融创新基地航运物流贸易区写字楼销售写字楼租赁总部办公销售综合类（写字楼销售租赁均有）12滨海核心区及周边商务办公市场未来市场未来供应预测?未来2年滨海写字楼供应量巨大，各板块竞争激烈，市场发展充满了不确定性因素；?随着项目入驻、空置率提高，将迫使注：部分项目转向租赁，核心区凭借区域1.区域划分：核心区（msd、于家堡、响螺湾、航运中心等）、中部区域（北塘、海洋高新区）、北部区域（含生态城、旅游区）、东部区域（东的成熟，将成为客户的首选。疆港）2.数据来源：凯成地产研发中心3.各区域板块供应量为规划概数，具体数据随开发动态而变化13写字楼市场未来供应预测预计入市写字楼面积年度总计编号区域板块项目开发商业态组合年份（万平方米）（万平方米）1润德汇天津融瀚投资有限公司写字楼、商业、酒店式公寓3.02天齐国际广场天津天齐投资有限公司写字楼、商业、酒店式公寓4.13极地海洋世界大连海昌集团写字楼、商业、酒店式公寓4.64新岸大厦天津滨海联合投资发展有限公司写字楼、商业、酒店式公寓6.45王相大厦天津华盾置业投资有限公司写字楼、商业、酒店式公寓1.36金银塔天津辉信房地产开发有限公司写字楼、商业、酒店式公寓2.77海纳国际大厦天津海纳置业