水岸馨都营销策划报告※市场部分目录※Part1区域环境分析………………part2项目属性分析………………part3房地产市场分析………………part4项目发展建议………………沙溪区域认知区位—居江苏省太仓市中部，东濒太仓港，南邻上海—总面积为132.41平方公里，建成区面积4.2平方公里，辖20个行政村，8个居委会，全镇人口11.7万人交通—沿江高速公路和苏昆太高速公路贯穿镇区，分别设有出入口；204国道和锡太一级公路穿境而过—距上海虹桥机场46公里，浦东国际机场80公里，苏州60公里，太仓港12公里沙溪的定位—沙溪镇曾享有“东南十八镇，沙溪第一镇”之誉。是传统的工业重镇，城市定位为深厚文化底蕴与现代化气息融为一体的现代化新型小城镇产业规划分布认知沿沪产业带：重点培育以高新技术产业为导向的现代制造业基地。大力发展与上海中部经济圈沿江港配套协作产业，抓好精密机械、汽区车配件、电子信息、生物医药、成套设备制造等战略性产业中部经济圈：围绕保持江南水乡特色，全面优化三次产业，形成特色经济圈。在发展高新技术、提升传统产业的基础上，形成纺织服装、轻工食品、模沿沪产业具机械加工等产业区带沿江港区：制造业和现代物流业?沙溪与城厢镇、浏河镇是太仓三大工业重镇?沙溪镇以化纤纺织服装业为主导，同时形成电子、模具机械加工等共同发展之势城市规划认知城市结构形态：—将陆渡纳入到城市的建设用地范围，形成组团式双中心的城市结构形态沿江高速公（A11）用地规划：—居住用地以城厢为主，同时将陆渡组团做为主要的人居区域。城厢204沙溪国道苏昆太高速公路组团的传统制造业以及城北路以南的工业用地将逐步臵换为生活用地。陆渡沙溪镇规划：城厢—城市发展重心向南，接驳城厢镇，拉近沙溪与太仓市区的距离区域概况启示区位太仓中部，客源导入性差，导出性强位于太仓中部，靠近市区，隔浏河镇与上海向望。在房地产客源的流动性上，沙溪部分客源导出至市区臵业，上海投资客被浏河镇房地产项目截流产业化纤纺织电子为主，对人居有一定影响以纺织和电子为主的产业结构，对环境有一定影响，因此不作为太仓的重点人居区域规划太仓向东，沙溪向南太仓发展方向为东部的陆渡镇，城市北部以工业为主，而沙溪为了拉近与太仓距离，向南发展。本项目处于沙溪北部，非城市重点发展方向人口本地人口超过10万，外来产业人口巨大，但收入较低本地人口仍以失地农业人口为主，外来产业人口由于就业于劳动力密集型行业，人口数量虽庞大，但经济基础薄弱※市场部分目录※Part1区域环境分析………………part2项目属性分析………………part3房地产市场分析………………part4项目发展建议………………项目区位2白姚镇温莎花园0云泾第一东本项目沿江高速幼儿园4第二路沙溪人文化第二路路方向国幼儿园民医院广场中学邮电局道电信局南新北路园苏果超市★镇政府约1.2KM路约1.8KM明清一条街沙溪高KFC级中学戚浦塘高级中学第一生活区小学盛洋城市花园溪景湾沙南路荆溪苑游泳馆汽车站香槟年华★新镇政府区位对比分析本项目区域分析项目位于沙溪镇东北方向，处于沿江高速入口；从城镇发展方向来看，项目所在区域非城镇主要发展方向盛洋时代广场区位分析新老商业行政中心接驳处香槟时代区位分析新镇中心核心区域区位对比结果区域明显输于主要竞争项目项目四至温莎花园马路、自建房?地块内部平整，现为农田，内部无可利用资源北?外部多为自建房，临污浊河道，外西东部亦无可利用资源南河道，但较污浊项目自身资源不强！！自建房项目是偏离城市主要发展方向，以紧凑类房型为主的中等量体的普通住宅项目，舒适类户型附加值高是项目产品主要特点。户型面积单位数量百分比100.98套30545.50%90.22套13420%112.51套8412.50%134.89套84128.64套1421.90%127.21套49用于双重水景资源，即东侧自然河道与内部景观水系；项目以90—100的两房及三房一卫户型为主力产品；户型创新度较高，附送6—10㎡的空中花园；※市场部分目录※Part1区域环境分析………………part2项目属性分析………………part3房地产市场分析………………part4项目发展建议………………沙溪镇镇域规模较小，房产项目相对集中。代表性的项目有香槟年华、盛洋城市花园、金榜世家、书香名邸、中鑫花园。本案中鑫花园书香名邸金榜世家香槟年华盛洋城市花园产品以多层、小高层和别墅为主；公寓产品面积90—140㎡，主力面积集中于90—120㎡，在售存量约31.75万㎡。总体量产品面积主力面积价格存量案名物业类型已推套数销售状况（㎡）（㎡）（㎡）（元/㎡）（㎡）多层、一期销售基17万（含香槟年华20万17988-12488-1075700高层、别墅本结束商业）多层、盛洋一期结束，11万（含小高层、16万17495-12995-1184700城市花园二期高层商业）别墅一期基本售多层、金榜世家4.1万11893-129934600罄，剩余42.8万小高层幢未开别墅、书香名邸0.95万6386-141954700近期待售0.95万小高层4200（三中鑫花园多层1.7万110100-140140级市场价售罄无格）按各项目推量与去化结构可看出，88—105㎡的两房和99—130㎡的三房去化率较高，市场接受度较好；别墅产品因产品特殊，受众度高。已推面积存量去化案名户型去化率套数（㎡）套数套数1—2—11175011100%2—2—18488084100%香槟年华3—2—16399-10565792%3—2—221117-12351675%别墅121245606150%2—2—17399-105073100%盛洋城市花园3—2—2101117-132178483%别墅72270-300072100%2—2—15393053100%金榜世家3—2—135117035100%3—2—23012952583%?各项目的2—2—1产品去化率为百分之百，客户接受度高；?3—2—2产品去化率虽较好，但去化率终不如两房产品；?别墅产品因其产品类型较为特殊，本地私营业主和部分政府公务员对其接受度较高。典型个案分析——金榜世家项目基本信息案名金榜世家物业位臵沙溪镇南院路西侧物业类别多层小高层占地面积（㎡）25967.8容积率1.6总建面积（㎡）41357开盘时间2010-5-17项目由14幢多层和小高层组成：西侧的3幢楼做为项目规划返迁房返给本地居民，剩在售产品余11幢做为商品房出售；项目整体品质感较低。项目卖点镇区核心地段、学区房项目去化分析?本案共有商品房298套，目前只开出5幢共118套，去化113套，剩余5套，整体去化率为95.8%，去化率较高；?两房产品去化率百分之百，三房产品去化92.3%。典型个案分析——金榜世家项目客群分析?本案客群主要是以本地客户为主，兼有邻近区域和上海区域的投资客；?本地客户以改善居住环境、婚房和子女入学为主，上海区域客户看中沙溪房价低，主要是投资养老。项目户型分析B户型123—125㎡，三房两厅两卫C户型88㎡，两房两厅一卫三开间南向；套房设计；南北双阳台；户型布局紧凑合理，南北通透；客厅连270度观景飘窗；户型赠送面积较多，接阳台，可利用率提高；次卧收纳功能附加值高。明显；主卧270度观景飘窗设计合理。典型个案分析——盛洋城市花园项目基本信息案名盛洋城市花园太仓市沙溪镇白云南路物业位臵（沙南公路交界）物业类别别墅、多层、小高层占地面积（㎡）98114容积率1.6总建面积（㎡）168000开盘时间2009-11-24项目产品线丰富，由沿街商业、别墅、小高层组成，项目规划可满足不同客户的需求。社区商业量体较大，项目整体品质较高。项目卖点地段、商业配套、产品项目去化分析?本案推出246套花园洋房、别墅和小高层产品，去化229套，去化率为93%，去化率较高；?两房和别墅产品去化率百分之百，三房产品去化83%。典型个案分析——盛洋城市花园项目客群分析?本案客群主要是以本地客户为主，其他为上海区域的投资客；?本地客户以改善居住环境、婚房和子女入学为主，上海区域客户主要是投资养老。项目户型分析㎡，两房两厅一卫㎡，三房两厅两卫96?户型方正合理，干湿127?三开间南向，户分离；型舒适，动静分区?客厅南向与阳台相连，明显，南北通透；可利用率较高；?客厅连接阳台，?餐厨一体，可利用空可利用率提高；间增多；?赠送面积较多，?户型整体方正，舒适户型附加值较高。度较好。典型个案分析——淳大香槟年华项目基本信息案名淳大香槟年华物业位臵沙溪镇姚泾南路物业类别别墅、多层、高层占地面积（㎡）124408容积率1.42总建面积（㎡）225142开盘时间2010-5-5项目产品线丰富，客户选择面较宽；项目东西两侧为多层洋房和高层组团，中部区域为别项目规划墅组团，私密性较好；且项目内部水景资源较好；项目西南侧待建一座五星级酒店。项目卖点地段、景观、附加值、规模项目去化分析?本案推出商品房300套，别墅和花园洋房，去化229套，去化率为76%，在售花园洋房产品去化良好；?两房产品去化率百分之百，大部分别墅产品和高层尚未去化。典型个案分析——淳大香槟年华项目客群分析?本案客群主要是以本地客户为主，兼有太仓市区和上海区域的投资客；?本地客户以改善居住环境、婚房和子女入学为主，太仓市区客户外溢至沙溪，且当地价格便宜，受太仓市区客户青睐；上海区域客户看中沙溪房价低，主要是投资养老。项目户型分析㎡，三房两厅两卫㎡，三房两厅一卫118?三开间南向；101?户型紧凑实用；?户型紧凑实用；?客厅连接阳台，?动静分区较为明显；可利用率较高；?附送面积较多，性价?双卧南向；比高；?附送面积较多，?入户