北京养老地产研究2012年6月4日随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，养老地产的新型房地产开发模式越来越受到业内关注。本报告重点分析北京地区的养老地产项目。目录?养老地产市场简析?北京典型养老地产项目分析?国内其他知名养老地产项目?结论及下一步研究方向中国老龄化数据?2010年第六次人口普查数据60岁及以上老人比例65岁及以上老人比例全国13.26%8.9%北京12.5%8.7%老龄化社会标准≥10%≥10%我国已经快速进入老龄化社会，老龄化社会的共同特征1.独居老人增加2.老龄化伴随的少子化趋势3.个人金融资产向老人转移，老年人逐渐成为富有人群4.个人养老规划意识加强，消费结构转变老龄化引发的需求?我国老年人口数量多、比重大?我国社会老龄化发展速度快人口老龄化人口老龄化?人口结构的变化，社会上的“空巢家庭”逐渐增多?老年人收入的提高老年公寓的购买老年公寓的购买老年公寓?老年人福利水平提高力力市场需求?子女为父母入住提供资金支持?养老观念的转变促生老年公寓养老老年公寓的购买老年公寓的购买需求意向意向?消费观念的改变促进购买行为养老地产的税收优惠1.营业税：?养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》2.所得税：?对由民政部门审核批准,并核发《北京市养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。?对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税。依据：《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》3.地方税：?对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。依据：《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》4.财政补贴?社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京）?每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海）5.开发建设?在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》享受优惠政策案例由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了障碍。1.上海亲和源得到了南汇区政府提供的50年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。2.广州颐年园作为20世纪90年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500亩土地和1400万元启动资金。但是运作混乱，最终，广州市民政局退出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。3.杭州金色年华：民营公助，在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。目录?养老地产市场简析?北京典型养老地产项目分析?国内其他知名养老地产项目?结论及下一步研究方向北京市场养老地产的主流分类太申祥和山庄持有经营爱慕家寿山福海将府庄园出售+出租北京太阳城曜阳国际东方太阳城出售万科幸福汇一、持有经营案例爱慕家香山脚下海淀区香山新营20号太申祥和昌平区中关村生命科技园寿山福海北京石景山区双峪路23号经营要点太申祥和爱慕家寿山福海特点集综合养生/会议/餐饮等业高端小型度假性养老公寓接近美国独立生活社区的态为一体的度假村养老机构，中式建筑风格规模占地：10万，总建面：6万占地27亩，总建面9000平，270总建面2.66万，550张床张床运营模式持有运营持有运营持有运营收费模式会员费20-50万，1-3年内无会员费60-150万，2009年月费押金5-8万，床位费月费，餐饮、医疗等服务需自8000-16000/套，现3500-100001000-3600元/床，餐费费月/套；服务费自理客户定位中端养生、度假客户定位高端客户为主以西部城区内的中端客户为主土地获取采用租地模式，运营成本较低租军产建筑设施改造，前期投入土地为工业用地，地价低装修装饰成本建筑形态中式古典风格，双层围合公寓多层廊式公寓，内部采用美式装中式风格，连廊式多层公修风格寓；植物温室中庭是最大亮点去化速度2002年10月正式开业，现会18个月入住46户，现常驻8017个月入住144床，2年员1000余名，常住会员500人，，收费较高，市场接受度差一期住满；2010年推出二多名。太医馆和度假酒店为主，目前入住率32%期，现入住率90%营业务经营要点太申祥和爱慕家寿山福海基础配套房间设应急呼叫系统专业营养配餐餐厅服务每天专人打扫卫生和护理提供心理咨询和关爱生活服务餐饮中心提供家庭医生护理照料老年乐工作室学习健身区域24小时生活服务社团活动丰富康娱服务康乐中心为星级宾馆医疗特色太医院：定点医疗机构、中医医疗绿色通道：与附近301医院医务室为主，建立长期合作关系，资源共享保健康复和医疗护理会员可享受一年两次免费体检医疗服务、健康咨询常规门诊会员可免挂号费会员销售优惠费率总结早期“养生度假概念”为题材总裁姚雪曾在美国学习养老地产逐渐成熟“小而精”的养老的综合运营养生度假项目，以项目引入国外的先进管理经验，运营机构，是目前养老市太医馆为闻名京城。但与国内市场不符，价格高场上的新兴明珠。养老公寓不是主营业务，仅依托香山风景，定位高端的度假为融资渠道之一。养老公寓引入国外风投连锁度假酒店服务人员与老人比：1:3二、出售出租结合案例将府庄园朝阳区东北五环环铁绿化带内曜阳国际密云京密饮水渠源头田各庄镇垄庄子村北京太阳城昌平区立汤路30号，北临温榆河经营要点将府庄园北京太阳城曜阳国际特点租赁集体土地、以出售使用权为全国首创“老年多元化居住红十字的连锁品牌主的养老项目社区”规模占地38万，总建面约12.8万占地42万，总建面30万占地13.74万，总建面6.72万销售部分销售五十年产权，可销售面积占20万，住宅和别墅（40独拥有70年使用权的永久会员：58%，别墅73栋/家居式公寓栋，2联排）一次性出售房屋、每平方米销228户售均价约为14000元。出租部分持有运营面积42%，其中两栋短已建成3万,472间,近酒店式公寓82间/150个床位期公寓共288套1000床位投入使用收费模式会员费公寓2万/别墅10万，月一次性缴纳10-20万押金会员费10万元，短租月租费5000-9000元/套，餐饮/医，月租金2300-3800元/月4900-6500元，起租3个月，年疗等自理，水电餐饮单交租5.8万元/套，餐费单交客户定位中高端客户为主中端中高端土地获取租赁集体土地一期划拨土地，二三期低市场摘牌取得土地，楼面地价价配套取得土地1104元/平方米建筑形态别墅、高板公寓别墅、高板、2万平人工洋房、独栋、联排、跃层、酒湖店公寓去化速度一期已开放两栋短租楼，一年内销售类已经售罄，二手房2010年10月现房开盘，2011入住率80%，2008年销售别墅价格14000，出租类入住年4月售罄50年使用权，销售率达90%以上率达90%以上经营要点将府庄园北京太阳城曜阳国际基础配套综合服务中心：供应日常生中庭绿地、酒店、温泉将餐饮、休闲、娱乐、商务配套活用品身中心、文化艺术中心、健身娱乐中心：含健身娱乐家政服务中心设施、餐厅、酒店娱乐区设有娱乐设施全保姆服务医疗特色医疗保健中心，与北京多家太阳城老年医疗中心武警总医院中西医康复医疗中三甲医院开通绿色通道心（1.1万平方米）护理中心、呼叫中心总结营造高端养老生活氛围，注项目开发周期长达十年，充分整合红十字和城建两大股重环境和产品品质的打造；以公建作为启动，资金困东的资源优势“产权风险”放缓销售速度，难是最大瓶颈按公益项目获取土地，实际以社区人口规模较小，后期配7万平方米配套用于经营销售为主的盈利项目套运营压力较大。，获取经营收益设一定比例公益床位专供革命金融创新反按揭和置换先辈、伤残军人、劳动模范等核心销售收回投资，运营获取长期资产以及稳定收益反按揭是指在征得老人同意后，开发商将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城。置换是将老人的原有住房与太阳城的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。从中国的国情来说，“反按揭”或称“反向抵押贷款”是非常适合的，但若要获得长足发展，还有待于金融体系对其确认。三、全部出售案例万科幸福汇房山窦店镇镇政府北侧200米东方太阳城顺义区仁和镇潮白河板块经营特点东方太阳城万科幸福汇特点以养老为营销题材的房地产开发项目占地面积：7.2万平方米，总建筑面积规模占地234万m2，总规划面积80万m2：16.4万平方米，1262户住宅产品全部销售，大部分配套公建自运营模式全部为住宅产品销售持出租客户定位以空港工业区为主的