通过对部分优秀报告得学习，我收集了一些他们有益的知识点和模型，在此与大家分享，希望能对我们的水平提升有所帮助！]6543210γγγγγγ++++++×××?=元㎡3495/％市场价格自然增长率101，多因素协调值，置信度综合修正参数K[0.850.9]M[0.971.03]，可能误差％大盘开发成熟溢价增长率[-3%+3%]58%—元㎡；公寓指标数据范围指标数据范围指标数据范围指标数据范围/以市场经验估算为规划、营销、产品、品牌的溢价增长率10%3785住宅nn)1M1([估算指标估算指标估算指标估算指标P静态比准价建立估算函数建立估算函数建立估算函数建立估算函数PKP)6KnPγ12项目明年月销售，值取代入计算动态增长年限动态价格6n1n0———－γγ3参数参数参数参数(γ构建价格估算函数为：估算参数表：因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入（调差）值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入（多因素协调值）（且），对多种因素溢价的增长空间进行修正。KMM1『『『『住宅与公寓住宅与公寓住宅与公寓住宅与公寓』』』』////熟悉其选址特征熟悉其选址特征熟悉其选址特征熟悉其选址特征，，，，尽可能的尽可能的尽可能的尽可能的迎合迎合迎合迎合；；；；同时与几个主力店进行谈同时与几个主力店进行谈同时与几个主力店进行谈同时与几个主力店进行谈判判判判；；；；给予一定的优惠条件给予一定的优惠条件给予一定的优惠条件给予一定的优惠条件；；；；决定整个项目的生死和决定整个项目的生死和决定整个项目的生死和决定整个项目的生死和发展前景发展前景发展前景发展前景利用主力店对其形成吸引利用主力店对其形成吸引利用主力店对其形成吸引利用主力店对其形成吸引；；；；利用主力店及旗舰店对其形利用主力店及旗舰店对其形利用主力店及旗舰店对其形利用主力店及旗舰店对其形成吸引成吸引成吸引成吸引；；；；进行严格筛选进行严格筛选进行严格筛选进行严格筛选；；；；





应对策略应对策略应对策略应对策略可一定程度带动其店铺可一定程度带动其店铺可一定程度带动其店铺可一定程度带动其店铺周边的商业氛围周边的商业氛围周边的商业氛围周边的商业氛围；；；；如果规划得当如果规划得当如果规划得当如果规划得当，，，，多家旗多家旗多家旗多家旗舰店的组合也能在一定舰店的组合也能在一定舰店的组合也能在一定舰店的组合也能在一定程度上起到主力店的作程度上起到主力店的作程度上起到主力店的作程度上起到主力店的作用用用用；；；；对主力店和旗舰店的补对主力店和旗舰店的补对主力店和旗舰店的补对主力店和旗舰店的补充充充充


对项目的作用对项目的作用对项目的作用对项目的作用一般都有特定的选址计划一般都有特定的选址计划一般都有特定的选址计划一般都有特定的选址计划、、、、标准和流程标准和流程标准和流程标准和流程，，，，决策周期较决策周期较决策周期较决策周期较长长长长；；；；谈判能力强谈判能力强谈判能力强谈判能力强；；；；主力店主力店主力店主力店国际或国内知名品牌商国际或国内知名品牌商国际或国内知名品牌商国际或国内知名品牌商家家家家；；；；一般对地址有一定要求一般对地址有一定要求一般对地址有一定要求一般对地址有一定要求，，，，对产品的适应性较强对产品的适应性较强对产品的适应性较强对产品的适应性较强；；；；不同商家谈判能力不同不同商家谈判能力不同不同商家谈判能力不同不同商家谈判能力不同；；；；次主力店次主力店次主力店次主力店一般对主力店和旗舰店有一般对主力店和旗舰店有一般对主力店和旗舰店有一般对主力店和旗舰店有一定依赖一定依赖一定依赖一定依赖，，，，需要分享其客需要分享其客需要分享其客需要分享其客流流流流；；；；产品适应性强产品适应性强产品适应性强产品适应性强；；；；谈判能力较弱谈判能力较弱谈判能力较弱谈判能力较弱普通店普通店普通店普通店







商家特征商家特征商家特征商家特征【【招商策略招商策略】】针对不同类型的商家针对不同类型的商家，，采取不同采取不同【【招商策略招商策略】】针对不同类型的商家针对不同类型的商家，，采取不同采取不同策略策略策略策略目标商家目标商家目标商家目标商家招商方的职责分工招商方的职责分工招商方的职责分工招商方的职责分工项目区域及店铺位置项目区域及店铺位置项目区域及店铺位置项目区域及店铺位置店铺盈利能力店铺盈利能力店铺盈利能力店铺盈利能力高利润高利润高利润高利润BACK招商策略招商策略招商策略招商策略开发商开发商开发商开发商租金租金租金租金配套条件配套条件配套条件配套条件建筑条件建筑条件建筑条件建筑条件地方政策地方政策地方政策地方政策人力资源人力资源人力资源人力资源资金流资金流资金流资金流招商部门招商部门招商部门招商部门招商部门招商部门招商部门招商部门////开发商开发商开发商开发商招商部门招商部门招商部门招商部门开发商开发商开发商开发商招商部门招商部门招商部门招商部门定位准确定位准确定位准确定位准确科学规划业态科学规划业态科学规划业态科学规划业态合理制定租金合理制定租金合理制定租金合理制定租金提供优惠条件及优质服务提供优惠条件及优质服务提供优惠条件及优质服务提供优惠条件及优质服务产品定制或功能弹性化产品定制或功能弹性化产品定制或功能弹性化产品定制或功能弹性化挖掘项目商业价值挖掘项目商业价值挖掘项目商业价值挖掘项目商业价值规划前景规划前景规划前景规划前景尽快确定主力店及知名品牌店尽快确定主力店及知名品牌店尽快确定主力店及知名品牌店尽快确定主力店及知名品牌店调查调查调查调查、、、、访谈访谈访谈访谈决策因素决策因素决策因素决策因素开店计划开店计划开店计划开店计划内部决策流程内部决策流程内部决策流程内部决策流程能能能能力力力力可可可可及及及及辅助业态或商家辅助业态或商家辅助业态或商家辅助业态或商家项目定位项目定位项目定位项目定位项目或发展前景项目或发展前景项目或发展前景项目或发展前景竞争对手竞争对手竞争对手竞争对手低风险低风险低风险低风险管理与服务管理与服务管理与服务管理与服务布局及使用功能布局及使用功能布局及使用功能布局及使用功能软性指标软性指标软性指标软性指标交通条件交通条件交通条件交通条件客流量及客户消费水平客流量及客户消费水平客流量及客户消费水平客流量及客户消费水平【【招商策略招商策略】】主力店招商策略主力店招商策略【【招商策略招商策略】】主力店招商策略主力店招商策略商家选址的基商家选址的基商家选址的基商家选址的基本出发点本出发点本出发点本出发点扩大主题扩大主题扩大主题扩大主题（（（（不同系不同类不同系不同类不同系不同类不同系不同类））））补缺模式补缺模式补缺模式补缺模式成行成市成行成市成行成市成行成市（（（（同质同类同质同类同质同类同质同类））））完全补缺完全补缺完全补缺完全补缺（（（（同系不同类同系不同类同系不同类同系不同类））））成行成市模式适用条件成行成市模式适用条件成行成市模式适用条件成行成市模式适用条件：：：：需求持续增加需求持续增加需求持续增加需求持续增加，，，，商家具有较高经营水平商家具有较高经营水平商家具有较高经营水平商家具有较高经营水平；；；；交通及地域关联性强交通及地域关联性强交通及地域关联性强交通及地域关联性强，，，，一般在成熟商圈周边延展一般在成熟商圈周边延展一般在成熟商圈周边延展一般在成熟商圈周边延展较易实现较易实现较易实现较易实现；；；；特点特点特点特点：：：：借势借势借势借势，，，，吸引客户吸引客户吸引客户吸引客户、、、、共享客户共享客户共享客户共享客户、、、、争夺客户争夺客户争夺客户争夺客户。。。。补缺模式适用条件补缺模式适用条件补缺模式适用条件补缺模式适用条件：：：：市场同一类别业态不完善市场同一类别业态不完善市场同一类别业态不完善市场同一类别业态不完善；；；；市场商业主题有空白点或较为稀缺市场商业主题有空白点或较为稀缺市场商业主题有空白点或较为稀缺市场商业主题有空白点或较为稀缺；；；；市场对所缺业态有一定的消费需求市场对所缺业态有一定的消费需求市场对所缺业态有一定的消费需求市场对所缺业态有一定的消费需求。。。。——1业态选择业态选择思路思路：：根据商业街区的定位模式根据商业街区的定位模式业态选择业态选择思路思路：：根据商业街区的定位模式根据商业街区的定位模式





；；；；；；；；本项本项本项本项目目目目；；；；适合适合适合适合不适合不适合不适合不适合不适合不适合不适合不适合市场竞争激烈市场竞争激烈市场竞争激烈市场竞争激烈，，，，本项目缺本项目缺本项目缺本项目缺乏可依托的商圈乏可依托的商圈乏可依托的商圈乏可依托的商圈；；；；需要依靠大量日常人流需要依靠大量日常人流需要依靠大量日常人流需要依靠大量日常人流，，，，项目交通条件项目交通条件项目交通条件项目交通条件需要依靠大量日常人流需要依靠大量日常人流需要依靠大量日常人流需要依靠大量日常人流，，，，项目交通条件项目交通条件项目交通条件项目交通条件属于目的性消费属于目的性消费属于目的性消费属于目的性消费，，，，对日常对日常对日常对日常人流量要求低人流量要求低人流量要求低人流量要求低，，，，仅有仅有仅有仅有300300300300个车位个车位个车位个车位，，，，不适合大不适合大不适合大不适合大量餐饮聚集量餐饮聚集量餐饮聚集量餐饮聚集在东莞缺乏相应消费需在东莞缺乏相应消费需在东莞缺乏相应消费需在东莞缺乏相应消费需求求求求；；；；





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