房地产宏观形势分析培训讲师：张学民课件制作：王明伟2012年8月10日目录?一、国内房地产行业发展历史?二、国内房地产市场价格历史?三、国内房地产市场人均面积?四、国际房地产形势分析?五、国内房地产现状分析一、国内房地产行业发展历史中国城镇住房制度改革经历了三个阶段：1、城镇住房制度改革的探索和试点阶段1978年邓小平同志提出了关于房改的问题。1979年开始实行向居民全价售房的试点。1982年开始实行补贴出售住房的试点，即政府、单位、个人各负担房价的1／3。截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万平方米。自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。2、城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。1991年11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的，这标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。3、城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(以下简称《决定》)，确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。《决定》要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做好原有政策与《决定》的衔接工作等，标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。[PageBreak]1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系主要包括：(1)调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等7项因素。计入房价的企业管理费原则上控制在2％以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等4项成本因素为基础计算，经济适用住房开发利润控制在3％以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。(2)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定，其开发利润控制在3%以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％。廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住。对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。(3)发放住房补贴。停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。房价收入比(即本地区一套建筑面积为60m“的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。二、国内房地产市场价格历史1998年至2003年全国房地产销售统计商品房销售额销售面积均价时间（亿元）（万M2）（单位：元）19981—12年（2134.8910662.221230月）19991—9年（1014.945016.52023月）20001—6年（844.934073.182074月）20011—9年（1998.278977.272225月）20021—5年（1045.494564.602290月）20031—12年（7670.9032274.242376月）2004至2010年全国房地产销售统计商品房销售额销售面积均价时间（亿元）（万M2）（单位：元）20041—12年（10375.7138231.642713月）20051—12年（17576.1355486.223168月）20061—12年（20509.6860628.143383月）20071—12年（29889.1277354.723864月）20081—12年（16171.54452323.813568月）20091—12（数据来源：国家统年（38344.1883593.154587月）计局）20101—12年（52511.13104324.055033月）三、国内房地产人均面积?1、1979年以前3.6M2/人（城市）?2、1991年7M2/人（城市）?3、2005年26.11M2/人（城市）?4、2010年30M2/人（城市）?5、2010年27.2M2/人（农村）（穿插住房面积不足的小故事）四、国际房地产形势分析?一、美国美利坚合众国（USA）是一个由50个州和一个联邦直辖特区组成的宪政联邦共和制国家，东濒大西洋，西临太平洋，北靠加拿大，南接墨西哥。美国是个多文化和多民族的国家；国土面积超过962万平方公里，位居全球第三或第四；人口总量超过三亿人，居世界第三。1776年7月4日，大陆会议在费城正式通过《独立宣言》，宣告美国诞生。自1870年以来美国国民经济就高居全球第一，是联合国安理会五个常任理事国之一，当今的国内生产总值超过全球20%。其在经济、政治、科技、军事、娱乐等诸多领域的巨大影响力均领衔全球，是目前世界上唯一的超级大国。美国经济：美国有高度发达的现代市场经济，是世界第一经济强国。2011年，美国国内生产总值高达15.065万亿美元（2011年，世界国家和地区第1名）。人均GDP为48147美元（世界国家和地区第9名）。美联储，即美国的央行，是根据1913年美国国会的一项法案设立的。在美联储成立之前，美国经济所需要的资金和信贷活动都由分散化的银行系统来承担。美国房地产经历的几个阶段：一、美国房地产发展热潮是在89年前（1923年）第一次世界大战结束后，老百姓需要稳定度日，美国东南的佛罗里达洲冬季温暖而湿润迅速成了居民冬日渡假胜地。其中有一块土地，1923年价值80万美元，1924年价值150万美元，1925年价值400万美元。当时该市仅有7.5万人口，其中有2.5万人是地产经纪人，地产从业人员占据城市居民总数33%。热度过后到1926年出现泡沫且迅速破碎。?二、美国的工业生产经历1969——1970年经济危机后，于1970年底开始回升。到1971年开始房地产进入高涨阶段，房地产抵押贷款从1971年的4999亿美元，增至1972年的5654亿美元和1973年的6351亿美元。1972年美国全年新开工住宅建筑超过200万单元，这一纪录至今仍未被打破。三、2007年2月美国第二大次级抵押贷款企业新世纪金融公司宣告破产，由此引发美国次级房贷危机。次级房贷（SubprimeMortgageLoan）全称为“次级房屋抵押贷款”，简称次贷，指银行针对信用记录较差的客户发放的房贷。正常情况下，这样的客户很难从银行贷款。前几年，美国楼市火热的时候，很多按揭公司或银行为扩张业务，介入次级房贷业务，针对次贷申请者，银行能收取更高的利率。美国房市景气逆转，美联储为抑制通膨持续升息，导致贷款者还款压力大增，造成次级房贷违约率大幅攀升，以经营次级房贷为主的金融机构如新世纪金融公司等，被迫停止业务，甚至倒闭，从而引发整个金融市场危机。美国房地产从此转入低迷。房利美和房地美房利美成立于1938