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2012年11月房地产研究月报-市场调查分析f
2012年11月房地产研究月报-市场调查分析f
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核心观点行业筑底企稳进一步巩固,预计全年成交量将超去年再创新高一、行业指标弱势复苏,预计四季度以平稳震荡为主根据国家统计局公布的1-10月份的房地产行业数据,10月份国房景气指数相比上月有所回升;1-10月份房地产同比增长15.4%,增速与1-9月份持平;1-10月份,土地购臵面积同比下降18%,降幅比1-9月份扩大1.5个百分点;1-10月份,房屋新开工面积同比下降8.5%,降幅比1-9月份收窄0.1个百分点,同比降幅在上月扩大后有所放缓。1-10月除了土地购臵面积呈现同比降幅扩大外,其他四个供应指标(国房景气指数、房屋新开工面积、房地产开发投资、房地产企业资金状况)均有不同程度的好转。说明房地产行业筑底的信号进一步确立,未来两个月,行业供应指标将会稳中有升。二、经济指标继续回稳,十八大对住房制度提出新要求10月份多项经济指标继续呈现小幅回稳迹象:工业增加值回升0.4%,出口回升4.4%,消费实际增速回升0.3%,PMI回升0.4%;前十个月累计投资增速20.7%,较前九个月加快0.2%,外贸增6.3%,加快0.1%,实际消费增11.6%,加快0.2%。多项经济指标印证了当前我国经济增速筑底回稳的态势进一步巩固。在宏观经济缓中趋稳的背景下,国家对房地产调控政策并无放松打算。房地产限购、限价、限贷等政策短期内也难以退出,并且首次在党十八大报告中提出建立市场配臵和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求。十八大报告中同时提出:推进城镇化是推进经济结构战略性调整的重点之一,要科学规划城市群规模和布局,增强中小城市和小城镇产业发展、公共服务、吸纳就业、人口聚集功能。这为房地产业的中长期发展提供良好的动力支撑。三、市场成交继续活跃,全年成交量超去年几乎已无悬念1-10月份,商品房销售面积78743万平方米,同比下降1.1%,降幅比1-9月份缩小2.9个百分点。从1-10月全国商品房销售情况看,销售量已经接近去年同期。10月市场销售虽然较上月有所下滑,但销售量在年内依旧处于高位,连续两个月销售量均在1亿平方米以上,显示传统的“金九银十”效果依在。预计年内,商品房市场仍将延续近期持续活跃的势头,全年商品房成交超过去年几乎已无悬念。四、多城市土地供应完成率低,明年市场或将供不应求1据国家统计局数据,1-10月份,房地产开发企业土地购臵面积27659万平方米,同比下降18%,降幅比1-9月份扩大1.5个百分点。据《2012年1-9月全国300个城市土地市场交易情报》显示,今年1-9月全国300个城市的住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)的成交面积为2.45万公顷,同比减少35%,成交价格同比下跌2%,溢价率也较去年同期减少了10个百分点。同时,大部分城市的全年商品房用地计划完成情况不太乐观。北京的商品房用地供应计划仅完成了两成多,而南京、苏州、太原等地的土地供应均不及计划面积的一半。11月5日,国土部表示,该部正在发文督促地方政府加快房地产供地,同时积极酝酿新的政策,对年底不能完成供地计划的地方政府进行惩处。故未来两个月地方政府或忙推地。今年之所以地方政府供地完成率低主要受到市场影响,市场不景气使得地方政府缓慢推地,希望等到市场回暖时再推,提高土地的价格和溢价率。由于今年地方政府对土地市场预期较悲观,使得推地意愿不积极,将会导致明年市场供不应求,或推升市场价格。五、10月全国财政收入万亿,房地产营业税增逾5成财政部11月14日发布2012年10月份财政收支情况。数据显示,10月份,全国财政收入10444亿元,比去年同月增加1255亿元,增长13.7%。其中,中央本级收入5119亿元,同比增长8.9%;地方本级收入5325亿元,同比增长18.7%。财政收入中的税收收入9382亿元,同比增长12.5%。10月财政收入特别是中央财政收入增幅比上月有所回升,主要是受经济增长趋稳带动相关税收增加以及去年同期收入基数较低等因素影响。地方本级收入增幅高于中央本级主要是前几个月房地产市场交易量扩大带动相关地方税收增加。在10月份的主要收入项目中,房地产营业税同比增加110亿元,增长51.5%,地方土地增值税增长73%;契税增长27.2%;城镇土地使用税增长14%;耕地占用税增长96.5%。主要是受前几个月房地产市场逐步回暖使得交易量增加,并且去年10月份收入下滑、基数较低(同比下降5.2%)的影响。1-10月份,全国财政收入101032亿元,比去年同期增长11.2%。前10个月,全国财政收入累计增幅比去年同期回落16.9个百分点,其中税收收入增幅同比回落17.6个百分点。不过,从财政收入走势看,虽然前三季度财政收入增长逐季回落,但近期有所回升。一季度全国财政收入增长14.7%,二季度增长10%,三季度回落到增长8.1%,10月份增幅回升到13.7%。预计四季度全国财政收入增长回升的可能性较大。2宏观经济多项经济指标企稳回升,筑底回稳态势进一步巩固10月份多数经济指标继续呈现小幅回稳迹象:工业增加值回升0.4%,出口回升4.4%,消费实际增速回升0.3%,PMI回升0.4%;前十个月累计投资增速20.7%,较前九个月加快0.2%,外贸增6.3%,加快0.1%,实际消费增11.6%,加快0.2%。多项经济指标印证了当前我国经济增速筑底回稳的态势进一步巩固。一、经济运行呈现部分好转趋势,但依然存在诸多不稳定因素从10月同比增速看,消费增长14.5%(较9月加快0.3个百分点)、出口增长11.6%(较9月加快1.7个百分点),投资增长22%((与9月基本持平),工业增长9.6%(较9月加快0.4个百分点),PMI50.2%(较9月份回升0.4个百分点),财政收入增13.7%(较9月加快1.8个百分点)。从1-10月同比增速看,投资增速20.7%(较1-9月回升0.2个百分点),实际消费增速11.8%(较1-9月进一步回升0.2个百分点),外贸增速6.3%止住连续下滑的势头,信贷7.22万亿元,同比多增0.96万亿元。可见,无论是从1-10月还是从10月份的,经济数据的积极变化显示我国宏观经济进一步呈现缓中趋稳的态势。虽然目前宏观经济运行呈现部分好转趋势,但当前我国整体经济形势仍存在诸多不稳定因素。工业虽延续上个月的回升态势,但仍处于低位区间;中小企业生存困境依然严峻。根据《2012中国企业经营者问卷跟踪调查报告》,受产销、订货下滑、库存压力加大以及产品价格下跌等因素影响,2012年,23.1%的经营者宣称其企业正处于“停产”或“半停产”状态,比2011年上升5.5个百分点,创近3年来新高。预计明年面临的各种因素复杂程度会提高,压力会增大,经济可能呈现震荡走势,经济整体是否将明显企稳回升还有待进一步巩固和验证,还需经济政策的进一步配合。在政策取向上,需要坚持现有的货币政策,实施更加积极的财政减税政策。二、海洋经济接力区域经济,稳增长措施又出新举措10月起国务院接连批复了沿海地区8省(区、市)的《海洋功能区划(2011-2020)》,对各地在填海规模、海水养殖面积、海洋保护区面积、保留区面积等方面分别给予了明确的量化指标。通过大力发展沿海区域的海洋经济,带动地方大规模基础投资建设,促进稳增长目标的实现。3以海洋经济为抓手,促经济发展。11月6日,国务院批复了关于上海市、广东省、海南省2011至2020年海洋功能区划,原则同意这三个地区的海洋功能区划。此前,国务院在10月16日已批复了天津等5个沿海省(市、自治区)2011至2020年海洋功能区划。截至目前,已发布规划的各地海洋经济2015年产值目标共计已高达7.05万亿元,而2011年全国海洋经济总值为4.5万亿元。这样预示着未来三年海洋经济将出现跨越式增长态势,沿海省份的“稳增长”正在掀起一股海洋经济“淘金热”。明确围海造田规模,有利于局部缓解各地建设用地紧张局面。当前,全国各地都出现不同程度的建设用地紧张的局面,特别是沿海地区。八大海洋功能区划提出填海造田的控制规模在16.29万公顷,将部分缓解这些区域的建设用地紧张局面。近年来,荷兰、日本、美国等具有围海造田传统的国家,已经先后出现了海岸侵蚀、土地盐化、物种减少等问题。但填海造田并非不可取,只是要在科学审慎地前提下进行。要做好围海造陆的前期规划,严格控制填海造地规模,改进填海造地方式等,尽可能在经济发展和环境保护中找到平衡。发改委核准逾百亿投资,投资继续发力。从10月份至今,发改委先后通过多家企业的海外投资项目、多个地区的机场改扩建项目、以及多家企业借用国际商业贷款项目。而11月审核的项目则倾向能源、钢铁等工业基础性行业。本次审核涉及的4个热电项目(甘肃国电兰州热电厂、唐山西郊热电厂、南京电厂、新疆生产建设兵团热电等4个扩建项目和一个钢铁环保搬迁项目已获得核准,上述工程动态投资额度超过百亿元。正是在这些重大项目投资的持续拉动下,前十个月的投资进一步回升,预计未来一两个季度的投资仍将稳步回升。三、经济企稳回升,十八大为楼市发展提出新要求在宏观经济缓中趋稳的背景下,国家对房地产调控政策并无放松打算。房地产限购、限价、限贷等政策短期内也难以退出,并且首次在党十八大报告中提出建立市场配臵和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求。十八大报告中同时提出:推进城镇化是推进经济结构战略性调整的重点之一,要科学规划城市群规模和布局,增强中小城市和小城镇产业发展、公共服务、吸纳就业、人口聚集功能。这为房地产业的中长期发展提供良好的动力支撑。结合十八大报告,预计宏观经济对我国房地产将会产生下列影响:第一,在宏观经济触底趋稳的情况下
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除了土地购臵面积呈现同比降幅扩大外,其他四个供应指标均有不同程度的好转。说明房地产行业筑底的信号进一步确立,未来两个月,行业供应指标将会稳中有升。
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