Clicktoinsertclientlogo长株潭别墅与住宅市场研究、项目开发经济效益评价?贰零壹壹年肆月捌日PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com长株潭别墅市场2长株潭别墅市场概况–总体供需分析n2006年至今长沙别墅市场供应与需求总体相对平衡，别墅总供应量在7500套左右，总体销售率达8成，年均销售约1200套n2008年，由于受到金融危机的影响，需求急剧萎缩，造成严重的供过于求；n消费需求在2009年得到一定的恢复，但供应量骤减，市场主要以消化08年积压产品为主；n2010年供需继续回升，市场进入恢复期近年长沙别墅产品供需分析（套）1210864注：本报告中所指别墅只含独栋、双2拼、联排三种产品，不包括以叠加、合院的命名的类别墅产品03长沙别墅市场概况——产品结构分析n长沙别墅产品以联排为主，其次是独栋，双拼占比较小；n别墅销售结构与供应结构相似，市场供需结构合理别墅产品总体供应结构别墅产品总体销售结构4长沙别墅市场概况——产品面积分析n独栋：主力面积350-600平米；双拼：主力面积280-400平米；联排：主力面积180-250平米；n长沙别墅倾向于奢华的大面积独栋别墅与总价较低的小面积联排产品。绿城悦禧岳麓面积范阆峰迪亚东方盈峰麓山美洲好望汀湘托斯湘江龙湾格兰类型青竹国际山公橘郡藏珑围云墅溪谷大院翠邸别墅故事谷十里卡纳一号国际小镇园山庄馆200-250　　　　　　　　　　　　　　　　　250-300　　　　　　　　　　　　　　　　　独栋300-350　　　　　●　　●　●　　●　●　350-400●●　　　●●●●　●　　●　●　400以上●●●●　　●●●●●　　●●●●180-210　　　　　　　　　　　　●　　　　210-250　　　　　　　　　　　　●　　　　双拼250-280　　　　●　　　　　　　●　　　　280-300　　●　　　●　　　　　●　　●　300以上　　　　　　●●　●●●●●●●●180-210　　　●●●　　　　　　　　　　　210-250　　●●●●　　　　●　　　　●●联排250-280　　　　　　　　　●●　　　　●●280-300　　　　　　●　　●　　　　　　　300以上　　　●　　●　　●　　　　　　　5长沙别墅市场概况——产品价格分析n别墅项目单价受区位、环境、档次、户型面积等因素影响很大，因此同类产品单价差异较大n长沙独栋别墅主力价格在11000－16000/m2，双拼别墅主力价格在10000－13000/m2，联排别墅主力价格在8000－11000/m2各类型别墅产品主力单价区间　8000900010000110001200013000140001500016000独栋　　　　　　　　双拼　　　　　　　　联排　　　　　　　　6湘潭别墅市场概况——总体供需分析n湘潭别墅总量较小，总数约为1800套，总体销售率达86%，06年至今年均销售约250套n自2006年开始，市场进入发展期，年供应/销售量都大幅提高，并呈现逐年增长的趋势n08年受金融危机影响，供应和销售都有所下降，但09年市场走出低迷期，供应和销售都大幅反弹，10年市场供需恢复常态，供求基本平衡湘潭别墅供需分析（套）09年市场的突增主要由两方面原因造成，一是富瑶天下和五岳新城两大盘的12入市大幅提高了市场供应量，而两项目高品质的首期产品在销售上也取得成功10，从而导致年销售量也随之大增；另一个造成市场突增的原因是由于08年受8经济大环境影响，供应和需求都受到一定压制，在09年经济环境转好的情况6下，供求得到集中释放。因此，09年的大幅增长是在特殊环境下造成的，并4不能完全看做为市场发展的趋势207湘潭别墅市场概况——产品结构分析n湘潭别墅产品结构较平均，独栋占比稍大，其次是联排n市场供应与销售结构一致，供需结构合理别墅产品总体供应结构别墅产品总体销售结构8湘潭别墅市场概况——产品面积分析n以湘潭四个最大的别墅楼盘项目为例，独栋别墅面积在300-540平方米，主要集中在320-400平方米这一区间；双拼别墅面积在240-380平方米；联排别墅面积在180-250平方米　逸墅庄园富瑶天下五岳新城锦绣湘江独栋323-540300-500326-384320-430双拼240-380无236240-319联排250200188201-2639湘潭别墅市场概况——产品价格分析n目前，湘潭在售独栋别墅总价在200-350万之间，跨度较大。市场上个别楼盘存在少量小独栋产品，因此总价较低。而300万以上的独栋别墅通常是享有湖景或其它特殊景观的产品。总体上看，独栋产品的价格主要集中在２２０－２８０万；n双拼别墅市场供应较少，价格主要集中在１２０至１６０万之间n市场上联排产品总价多数控制在１００万以内，个别面积较大的户型总价达110多万独栋别墅总价区间　　　　　　　　　　　　　　双拼别墅总价区间　　　　　　　　　　　　　　联排别墅总价区间　　　　　　　　　　　　　　　708010012014016018020022024026028030035010株洲别墅市场概况——总体供需及结构n株洲别墅发展滞后，未形成趋势性市场特征，综合过往6年情况来看，市场年均消化量在100套左右n株洲别墅市场供应很少，08、09年供应主要是前几年的一些尾货，2010年由于天泉一品二三期产品的推出，令株洲市别墅供应量急升，但总量仅100多套n从2010年别墅供销情况来看，株洲别墅市场还存在较大的发展空间株洲别墅供应与需求（套）12108642011株洲别墅市场概况——产品结构分析n在供应的别墅类型中，以联排为主，占比过半；独栋别墅供应占总量的37％；双拼别墅仅占7％n总体销售结构与供应基本相符，联排别墅销售较好别墅产品总体供应结构别墅产品总体销售结构12株洲别墅市场概况——产品面积及价格n独栋别墅面积多在350㎡－500㎡，价格集中在6000-10000元/㎡区间；双拼别墅市场面积在300－400㎡，价格在5000－8000/㎡联排别墅面积在270㎡-350㎡，价格集中在4000-5000元/㎡之间；各类型别墅产品主力单价区间　4000500060007000800090001000011000独栋　　　　　　　　双拼　　　　　　　　联排　　　　　　　　13长株潭别墅市场总结n与普通住宅存在刚性需求不同，别墅市场受经济波动影响非常大。长株潭三市在08的供销量就出现了大幅波动的情况，但在接下来的09、10年，市场逐步回升至正常水平，供需基本平衡n根据对长株潭三市别墅销售的分析，长株潭别墅市场年平均销售量1600套左右，其中长沙1200套、湘潭250套、株洲100套，销售量平均年增长率约5％长株潭别墅供需总量（套）12108642014长株潭别墅市场容量及项目开发量分析n以长株潭别墅市场过往及现状为基础，对整体市场销售量及项目可销售量进行预测，得出在本项目合理开发周期内(2013－2023年），别墅容量约为1400套长株潭别墅市场销售及项目销售预测（单位：套）年份2010201120122013201420152016201820192020202120222023合计长株潭170017851874196820662170225623472417249025392590264220844销售总量项目销售量　00791031081131411451491781811851383n在市场销售量预测中，以2010年别墅销售量为基数，以过去5年销售平均增长率5％为参考，假设未来5年销售增长率不变，自第6年起每两年下降1％n据统计，长沙现有单个高端别墅项目平均市场占有率在4％—7％之间；在预测中假设项目在2013年推出市场，头年市场占有率为4％，第二年上升至5％，之后每三年上升1％，直至市场占有率达7％15长株潭住宅市场16长沙住宅市场概况n过往十年间，长沙住宅市场供需都保持稳定增长，08年受金融危机影响需求有所下降，但在09年强劲反弹，总体上还是保持增长趋势n长沙住宅均价稳步上升，近几年增速明显加快，但住宅均价与同期国内同等级城市相比明显偏小，仍存在较大的上涨空间中部六省会城市住宅价格比较长沙近年住宅市场供求分析（2010年前三季度价格）城市住宅均价1212太原74431010武汉602988合肥565766南昌5587郑州527944长沙4720220017湘潭住宅市场概况n2005年至今，湘潭住宅市场年销售面积均大于竣工面积，市场处于供不应求的阶段；n2005-2007年，湘潭住宅市场一直呈现保持快速发展势头，2008年受金融危机影响，供需有所回落，但在2009年已经出现迅速回升n销售价格从2005至2010年一直处于上升阶段，全市均价从1213元/平方米增长到2010年12月的3022元/平方米，增幅达150％，年均增幅约20％湘潭近年住宅市场供求分析1212101088664422002010年相关数据未公布18株洲住宅市场概况n近年来株洲房地产市场一直处于供不应求状态，供需呈现快速发展趋势，即使在经历金融危机的年份需求依然保持增长，显示住宅需求旺盛n住宅价格与需求同步上升，从2005年的1233元/平方米上升至2010年的3200元/平方米，增幅达160％，年均增幅约20％株洲近年住宅市场供求分析1212101088664422002010年相关数据未公布19可比案例分析怡海星城位于长沙城南暮云板块，长株潭三市核心位置，与各市区中心交通距离在20到30分钟长沙主城区之间，距离本项目约10公里，是长沙最靠近本项目的千亩大盘，其销售速度对本项目具有参考意义项