白热半场，轻舞飞扬——2013上半年昆明房地产市场报告昆明至祥研究中心2013年7月17日注：该报告属于昆明至祥研究中心市场常规系列报告之一，系列报告包括周报、月报、年报、项目开盘报告以及区域市场研究报告等，全方位深度解析昆明楼市，有意者请与昆明至祥研究中心联系地址：春城路219号东航投资大厦608室电话：（0871）68896888转822新浪微博：@昆明至祥研究中心2013年房地产市场半年报背景篇土地篇商品房篇营销篇研判篇一、经济背景2013年1季度，昆明市国民经济保持较快增长，实现区域GDP提高了1季度区域经济“开门红”。?自2009年开始，昆明市区域GDP增速明显加快。?到2012年年底，昆明市实现地区生产总值3011.14亿元，环比增长19.99%；2013年1季度，昆明市实现地区生产总值692.95亿元，同比增长13.5%，高于全国5.8个百分点，高于全省0.9个百分点，国民经济保持较快增长。快增长2保持较昆00明6-市2G01D3P年发1展情季况度数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）2013年1季度昆明固定资产投资总体保持较行业投资增长快增长，房地产市场发展势头强劲。项目固定资产投资房地产开发投资?2013年1季度昆明固定资产投资总体年份（亿元）（亿元）呈较快增长趋势，其中房地产开发投2006年654172资比重增强，房地产市场发展势头强2007年818221.992008年1053.16259.29劲；2009年1600.66369.432010年2160.88440.68?2013年1季度昆明实现固定资产投资2011年2701.11625.97501.23亿元，其中实现房地产开发投2012年2345.91919.07资218.45亿元，房地产开发投资比重2013年1季度501.23218.45昆明达43.58%。固定2资00产6-投20资1较和3快房年增地1长开季发度投资情况数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）2013年1季度昆明社会消费品零售总额实现357.58消费增幅放缓亿元，总体保持较快增长，增速小幅放缓。昆明2?近年来，昆明社会消0零城06售市-费品零售总额保持较2总、01快增长，但增速放缓额农3对村年比社1；其中城市社会消费情会况消季品零售总额增速放缓费度势强。品增昆2速明0放缓0社6-会2发0消1展费3情品年况零1售季总度额数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）近年来，昆明人口保持低位稳增长，但城镇化率呈稳增人口平稳增长长且远超出全国综合水平。?近年来，昆明人口增昆明2常0长较平稳，总体保持0住6-人2低位增长。2012年年0口1末昆明常住人口约为发2展年653.3万人，人口增情况长率0.72%。全国?近年来，昆明城镇化、2昆014.450水平远超全国。2012明6%-城20年年底，昆明城镇化镇1化2率为67.05%，高出全发年展国14.45个百分点。对比数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）二、行业政策——楼市盘点，重点解读，调控走向2003年-2013年十年间，国家管理层累计出台10条左右“严政策盘点厉”调控政策，但房价似乎无法摆脱越调越涨的“怪圈”。“国五楼市十年九调条”向二手房征又一轮20%差价频陷涨价“怪圈”“国八税“国十条”开始条”提高限购二套房首付和利率20“国六1国务院5次3条”常务会议研3月“国八年究调控2条”0鼓励和1支持住1房消费年“18号文”2“新国八01确立房地产条”0业支柱地位年200920年082020年062002500年503年年8年3月月2013年1-6月全国发布实施及进行听证等政策中，住房政策始终政策盘点成为调控主导，同时金融、规划、户籍及土地等政策也是上半年调控重点。2013年1-6月全国政策盘点（数据来源：昆明至祥研究中心）政策类别涵盖内容（重点）政策类别涵盖内容（重点）住房政策住房政策、保障房政策、住房信息联网等土地政策闲置用地、非法用地、土地销售等统筹监管综合政策新“国五条”及地方细则等租售政策房屋预售及价格备案管理等行业规范房屋登记管理、房产经济管理、审批管理等保障政策社保、资金补贴及鼓励政策等金融政策信贷政策、公积金政策等税收政策房产税政策等规划政策城市规划、景区（保护）规划等户籍政策户籍准入及改革政策等全国楼市房价上涨压力巨大，各地相继出台政策以稳楼重要事件市，征房产税、缩紧信贷、审批从严等措施相继而来。?1.5-北京公积金贷款调整：人均住房超29.4平拒贷二套；?4.1-二线城市五条细则出台：房价增幅低?1.8-国土部：急令各省逐宗核查非新增建设用于收入实际增幅；地；?4.7-兰州出台中介经营十条“禁令”防止?1.11-重庆：1日起新购房价格超12779元/违规乱收费；平要缴房产税；?4.8-北京贷款购买第二套住房家庭，首付?1.23-上海：房产税税率分界线27740元/款比例不得低于70%；㎡。?4.22-广州：楼盘定价过高不得销售。?2.18-昆山：自2013年2月25日起住房公?5.1-5月1日起，深圳商品房预售实行一套一积金“申请贷款前必须连续按期足额缴存备案，每套未备案商品房处10万元罚款；12个月以上”。?5.9-广州将取消农业和非农业户口划分；?2.18-江苏省盐城市出台《盐城市房屋登记信?5.15-北京公布房地产经纪管理“20禁息查询管理办法(试行)》“一律严禁‘以令”；人查房’”；?5.23-5月1日起兰州户籍改革，租房住也可?2.27-2013年3月1日起《大连市户籍准入落户；规定》即将正式施行，全面放宽大连落户条?5.29-石家庄保障房逐步实施“租售并举”政件。重要事件策。?6.1-《玉溪市限价商品住房管理规定（听证回顾稿）》举行听证；?3.1-长沙：第三套及以上住房停发住房公积?6.18-《昆明市限价商品住房管理暂行办金贷款；法》、《昆明市普通商品住房项目配建保障?3.8-东莞公积金贷款新政：贷款金额不高于性住房管理暂行办法》公开征求意见；账户余额的8倍；?6.28-证监会：对存在闲置土地、炒地、捂?3.15-住建部：首肯地方根据自身情况取消盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产经适房；开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重?3.31-广、北、上率先执行20%个税政策组。二、行业政策——楼市盘点，重点解读，调控走向国务院版细则出台距2月20日表述公布仅一周时间，时点超市新“国五条”场预期，细则在延续“新国五条”精神之余具体措施更为严厉。表：“新国五条”细则与表述对比，细则措施严于表述调控方向2月20日表述3月1日细则房价控制目标于一季度向社会公布。各省级人民政府要注重区域差异，加制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立强分类指导。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位健全稳定房价工作的考核问责制度。、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。完善稳定房价工作责任制严格执行商品住房限购措施，统一要求完善限购措限购区域应覆盖城市全部行政区域；住房供需矛盾突出、房价上涨压力较施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出及时采取限购等措施。现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建继续严格实施差别化住房信贷政策。商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。抑制投机投资性购房对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等充分发挥税收政策的调节作用，扩大个人住房房产历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个税改革试点范围。人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。增加普通商品2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。完善住房及用地供应。平均实际供应量。土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、加快保障性安居新开工630万套。2013年底前，地级以上城市要——工程规划建设把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预加强市场监管管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进和预期管理个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地管理。级以上城市原则上要实现联网。5月下旬，《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》综合政策正式发布，房产税扩容之说被明确证实，但扩容时间及试点城市尚未明确，全国部分城市开始出现住房抢购潮。《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》——发改委2013.05.24内容之一：大力推进年度重点改革业内观点政策影响?行政体制改革：深化政府机构改革?有消息称，房产税试点扩容已经提?继《关于2013年深化经济体制改；简政放权，下决心减少审批事项上日程。继上海、重庆试点房产税革重点工作的意见》发布之后，今；创新政府公共服务提供方式。征收后，今年有望新增多个城市进年新增多个城市进行房产税试点已行房产税试点。同时，新增试点城?财税体制改革：完善财政预算制度成必然。就业内分析来看，扩大试市执行方案与标准将因地制宜，预，推动建立公开、透明、规范、完点范围的主要方向是一二线房价上计主要针对增量征收。整的预算体制